공사·하자

계약 끝난 세입자가 유익비 유치권으로 가게 영업을 계속해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 유익비로 유치권을 행사하는 임차인은 종전과 같은 방식으로 가게를 계속 쓸 수 있습니다. 민법 제324조가 유치물의 보존에 필요한 사용을 허용하지만, 그 사용으로 얻은 차임 상당 이익은 소유자에게 돌려줘야 합니다. 지금은 계약 종료일 이후 사용 기간과 원상복구 특약 여부부터 확인하십시오.

유치권을 행사한다고 해서 영업을 멈추고 문을 잠가 둘 필요는 없습니다. 종전 방식대로 쓰는 것은 보존에 필요한 사용으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2022년 5월 상가 건물 2층을 보증금 3,000만원, 월 차임 150만원에 임차해 학원을 운영하면서 임대인의 동의를 받아 바닥 난방과 방음 공사에 2,500만원을 들였습니다. 2025년 5월 계약이 끝났지만 임대인은 공사비를 줄 수 없다며 명도만 요구했습니다. B씨는 유익비를 받을 때까지 유치권을 행사하겠다고 통지하고, 그동안 학원 수업을 계속해도 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

유치권을 행사하면서 종전처럼 건물을 써도 되나요?

네, 유익비상환청구권으로 유치권을 행사하는 임차인은 종전과 같은 방식으로 건물을 계속 쓸 수 있습니다. 민법은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용하지 못하게 하면서도, 유치물의 보존에 필요한 사용은 허용합니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 유치권자가 스스로 유치물에 거주하며 사용하는 것도 특별한 사정이 없으면 보존에 필요한 사용이라고 보았습니다.

다만 사용 방식을 바꾸는 것은 다릅니다. 업종을 바꾸거나 다른 사람에게 세를 주거나 담보로 제공하면 보존에 필요한 범위를 넘습니다. 이때 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

계속 쓴 기간의 차임은 내야 하나요?

네, 보존에 필요한 사용이어서 불법점유는 아니지만, 그 사용으로 얻은 차임 상당 이익은 소유자에게 돌려줘야 합니다. 앞의 2009다40684 판결도 이 점을 함께 판단했습니다. 실무에서는 이 금액을 유익비 채권과 상계하거나 보증금에서 공제하는 방식으로 정산합니다.

그래서 유치권 행사 기간이 길어질수록 받을 유익비가 사실상 줄어듭니다. 사용을 계속할지, 비워 두고 점유만 유지할지는 받을 금액과 차임 상당액을 비교해 정합니다.

유익비는 얼마를 받을 수 있나요?

유익비는 임대차가 끝났을 때 건물의 가치 증가가 남아 있는 경우에 한해, 임대인이 지출한 금액과 증가액 중 하나를 골라 상환합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 원안과 같은 규정을 두고 있습니다. 법원은 임대인의 청구에 따라 상환기간을 허락할 수 있는데, 그 기간이 정해지면 변제기가 아직 오지 않아 유치권 행사가 어려워질 수 있습니다.

계약서에 「종료 시 원상복구한다」는 특약이 있으면 유익비상환청구권을 미리 포기한 것으로 볼 수 있어, 유치권 자체가 막힐 수 있습니다.

유익비 유치권 행사 대응 순서

• 특약 확인 - 계약서에 원상복구 특약이나 비용상환 포기 문구가 있는지 봅니다. 있으면 유치권이 성립하지 않을 수 있습니다.
• 공사 증빙 정리 - 공사 계약서·세금계산서·공사 전후 사진을 모읍니다. 지출 금액과 가치 증가를 증명하는 자료입니다.
• 유치권 행사 통지 - 유익비 금액과 유치권 행사 사실을 내용증명으로 알립니다. 점유 개시 시점과 이유가 문서로 남습니다.
• 사용 범위 유지 - 종전과 같은 용도·범위로만 씁니다. 전대나 업종 변경은 소멸청구 사유가 됩니다.
• 정산 계산 - 받을 유익비에서 종료 뒤 차임 상당액을 뺀 금액을 계산합니다. 명도 합의나 소송에서 기준이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공사가 임차인의 영업에만 쓰이는 시설이거나 원상복구 특약이 있으면 계약서와 공사 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환·비용상환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권자가 건물을 다른 사람에게 세 줘도 되나요?
  안 됩니다. 민법 제324조 제2항은 유치권자가 채무자의 승낙 없이 유치물을 대여하거나 담보로 제공하지 못하게 합니다. 이를 어기면 소유자는 제3항에 따라 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 종전처럼 직접 쓰는 것과 제3자에게 세를 주는 것은 다르게 판단합니다.
• 유치권 행사 중 쓴 차임은 얼마를 내나요?
  보통 같은 건물의 시세 차임을 기준으로 합니다. 대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다40684 판결은 보존에 필요한 사용이라도 차임 상당 이득을 소유자에게 반환해야 한다고 보았습니다. 다툼이 있으면 감정으로 정하고, 유익비 채권과 상계해 정산하는 경우가 많습니다.
• 필요비와 유익비는 어떻게 다른가요?
  필요비는 누수 수리처럼 건물을 보존하는 데 든 비용이고, 지출 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비는 방음·난방 공사처럼 가치를 높인 비용이고, 임대차 종료 시 가치 증가가 남아 있을 때 임대인이 지출액과 증가액 중 골라 상환합니다.
• 원상복구 특약이 있으면 유치권이 안 되나요?
  그럴 가능성이 높습니다. 대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결은 임대차 종료 시 건물을 원상으로 복구해 명도하기로 한 약정을 유익비·필요비 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보아 유치권 주장을 배척했습니다. 특약 문구와 공사 동의서를 함께 봐야 합니다.
• 법원이 상환기간을 주면 유치권은 어떻게 되나요?
  유익비에 대해 법원이 임대인의 청구로 상당한 상환기간을 허락하면, 그 기간 동안은 채권의 변제기가 오지 않은 것이 됩니다. 유치권은 채권이 변제기에 있어야 성립하므로 그 기간에는 유치권을 주장하기 어렵습니다. 소송에서 임대인이 이 청구를 하는지 살펴야 합니다.
• 유치권 행사 중 문을 잠그고 떠나면 어떻게 되나요?
  점유를 잃으면 유치권도 소멸합니다. 문을 잠그고 출입 수단을 직접 관리하는 정도면 점유가 유지될 수 있지만, 임대인이 자물쇠를 바꾸고 들어와 점유를 넘겨받으면 유치권을 잃습니다. 이때는 점유를 빼앗긴 날부터 1년 안에 점유회수를 청구해야 합니다.

비슷한 상황

• 공사업체가 대금을 못 받았다며 유치권 현수막을 걸었는데 어떻게 하나요?
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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