주택 임대차

집이 있는데 경매 직전 아파트를 싸게 빌리면 소액임차인인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 자기 집이 있으면서 경매 직전 집을 소액임차인 기준에 맞춰 싸게 빌린 경우 최우선변제 보호를 받지 못할 수 있습니다. 대법원은 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 얻으려는 계약이면 소액임차인이 아니라고 보았습니다. 지금은 계약에 이른 경위와 그 지역 시세 자료부터 확인해 두십시오.

전입신고와 확정일자를 경매개시결정 전에 마쳤다는 사실만으로 최우선변제가 보장된다고 생각할 필요는 없습니다. 법원은 계약에 이른 경위 전체를 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 한 광역시에 자기 아파트를 두고 있었는데, 2024년 11월 공인중개사인 배우자의 소개로 근처 아파트를 보증금 3,000만원에 빌렸습니다. 그 아파트에는 시세를 넘는 근저당권이 여러 건 잡혀 있었고, A씨는 계약서상 잔금일보다 열흘 앞서 잔금을 치르고 곧바로 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 두 달 뒤 경매가 시작됐지만 배당표에서 A씨 이름이 빠졌고, A씨는 소액임차인으로 인정받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 직전 집을 싸게 빌리면 소액임차인이 되나요?

아니요. 형식상 소액임차인 요건을 갖췄더라도, 경매가 곧 시작될 집을 골라 보증금을 기준선 아래로 맞춘 계약이라면 보호대상인 소액임차인으로 인정되지 않을 수 있습니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다62223 판결은 자기 아파트가 있는 사람이 공인중개사인 남편의 중개로 이런 계약을 맺은 사안에서 소액임차인이 아니라고 본 원심을 수긍했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 경매신청의 등기 전에 주택 인도와 주민등록을 마친 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받을 권리를 줍니다. 이 제도는 보증금이 사실상 전 재산인 서민 임차인을 위한 것이어서, 이를 이용해 이득을 얻으려는 계약에는 보호가 미치지 않습니다.

어떤 사정이 있으면 법을 악용한 계약으로 보나요?

법원은 몇 가지 사정을 함께 봅니다. 한 가지 사정만으로 결론이 나지는 않고, 계약 경위 전체가 부당한 이득을 노린 것으로 보이는지를 따집니다.

• 이미 집이 있음 - 임차인이 가까운 곳에 자기 집을 갖고 있고 그 집을 오히려 남에게 세를 준 경우
• 경매 임박 - 근저당권 설정액 합계가 시세를 넘어 경매가 곧 시작될 상황을 알고 들어온 경우
• 보증금 조정 - 소액임차인 기준에 맞추려고 시세보다 크게 낮게 보증금을 정한 경우
• 잔금 앞당김 - 계약서상 잔금일·입주일보다 먼저 잔금을 치르고 서둘러 전입과 확정일자를 받은 경우
• 가족의 관여 - 가족이나 가까운 사람이 중개나 계약 과정을 주도한 경우

권리 행사는 신의에 따라 성실히 해야 하고 권리는 남용하지 못합니다. 실제로 살 집이 필요해서 계약했고 보증금이 그 지역 시세에 맞는다면, 경매 직전이라는 사정만으로 보호가 부정되지는 않습니다.

소액임차인 기준 금액은 어느 시점으로 따지나요?

최우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금 액수로 정하고, 기준 금액은 시행령에서 지역별로 정합니다. 현행 시행령은 서울특별시 1억6천500만원 이하, 광역시(과밀억제권역·군지역 제외) 등 8천500만원 이하, 그 밖의 지역 7천500만원 이하로 정합니다.

다만 시행령이 바뀌기 전에 이미 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용됩니다. 그래서 선순위 근저당권이 설정된 날짜의 기준으로 다시 계산해야 합니다.

소액임차인 악용 판단 대응 순서

• 계약 경위 정리 - 집을 구하게 된 이유, 중개인, 보증금을 정한 과정을 날짜순으로 적습니다. 실거주 목적이 드러나야 악용 의심을 벗습니다.
• 시세 자료 확보 - 같은 단지·같은 면적의 전세·월세 시세를 모읍니다. 보증금이 시세와 비슷하면 기준 맞추기라는 주장을 반박할 수 있습니다.
• 대항요건 유지 - 배당요구의 종기까지 전입과 거주를 유지합니다. 중간에 주민등록을 옮기면 최우선변제 자체를 잃습니다.
• 배당요구 - 종기 전에 계약서와 주민등록초본을 붙여 배당요구를 합니다. 요구하지 않으면 배당에서 빠집니다.
• 배당이의 대응 - 배당표에서 제외되면 배당기일에 이의하고 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 증명을 냅니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가족이 중개했거나 다른 집을 갖고 있었다면 계약서·입금 내역·등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약 직후 경매가 시작되면 무조건 보호가 안 되나요?
  아니요. 계약 직후 경매가 시작됐다는 사실만으로 보호가 부정되지는 않습니다. 법원은 임차인에게 다른 집이 있는지, 보증금이 시세와 비슷한지, 잔금을 서둘러 치렀는지, 가족이 중개했는지를 함께 봅니다. 실제로 살 집이 필요해 시세대로 계약했다면 소액임차인으로 보호받을 수 있습니다.
• 소액임차인 대항요건은 언제까지 갖춰야 하나요?
  주택의 인도와 주민등록은 경매신청의 등기 전에 갖추어야 합니다. 그 뒤로도 배당요구의 종기까지 계속 유지해야 최우선변제를 받을 수 있습니다. 중간에 주민등록을 다른 곳으로 옮기면 그 순간 보호가 끊기므로, 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 마치는 편이 안전합니다.
• 최우선변제로 받는 금액은 얼마인가요?
  보증금 중 일정액을 먼저 받습니다. 현행 시행령은 서울특별시 5천500만원, 광역시(과밀억제권역·군지역 제외) 등 2천800만원, 그 밖의 지역 2천500만원까지로 정합니다. 다만 이 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하고, 선순위 담보물권 설정일의 기준이 적용될 수 있습니다.
• 자기 집이 있으면 소액임차인이 될 수 없나요?
  집이 있다는 사실만으로 소액임차인에서 빠지지는 않습니다. 법에는 무주택 요건이 없습니다. 다만 자기 집을 두고 경매 직전 집에 시세보다 싸게 들어온 경우처럼 다른 사정과 겹치면 법을 악용한 계약으로 볼 근거가 됩니다. 직장 이전처럼 따로 집이 필요했던 사정은 자료로 남겨 두십시오.
• 확정일자를 받았으면 일반 우선변제도 못 받나요?
  보호대상 임차인이 아니라고 판단되면 최우선변제를 받지 못하고, 확정일자에 따른 순위도 선순위 근저당권보다 뒤에 섭니다. 확정일자에 따른 우선변제는 후순위권리자보다 먼저 받는 권리여서, 경매 직전 들어온 임차인은 근저당권자가 가져간 뒤 남는 돈에서만 받을 수 있습니다.
• 배당에서 빠졌으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 배당표에 이의를 진술하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 집행법원에 증명해야 합니다. 이 서류를 기한 안에 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 소송에서는 실거주 목적과 시세에 맞는 보증금이었음을 자료로 증명해야 합니다.

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