양도소득세

집 한 채와 분양권·입주권 하나가 있으면 집을 팔 때 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

원칙적으로 조정대상지역 집을 파는 1주택 1입주권(분양권) 세대는 기본세율에 20%포인트가 더해지지만, 입주권·분양권 취득 후 3년 안에 파는 등 비과세 특례 요건을 갖추면 비과세되고 중과도 받지 않습니다. 특례를 못 받아도 장기임대·상속주택, 근무 등 부득이한 사유 주택, 1억원 이하 주택, 공고 전 계약 주택은 중과에서 빠집니다. 지금은 종전주택 취득일과 분양권 취득일 사이가 1년 이상인지부터 확인하십시오.

집 한 채에 입주권이나 분양권 하나가 있다고 해서 집을 팔 때마다 중과되는 것은 아닙니다. 대부분은 일시적 1주택 1입주권(분양권) 비과세 특례로 정리되고, 특례를 못 받는 경우에만 중과 여부가 문제 됩니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2021년 조정대상지역 아파트를 사서 살다가 2024년 3월 다른 지역 신축 아파트 분양권에 당첨돼 계약했습니다. 2026년 가을 살던 아파트를 팔려고 하자, 분양권도 주택 수에 들어가니 2주택처럼 20%포인트 중과가 된다는 말과 비과세가 된다는 말을 동시에 들었습니다. 분양권 아파트는 2028년 완공 예정입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집 한 채와 분양권 하나면 집을 팔 때 중과되나요?

조정대상지역 주택을 팔 때 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권 1개를 가지고 있으면 원칙적으로 기본세율에 20%포인트가 더해지고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 다만 파는 집이 입주권·분양권 비과세 특례를 받는 주택이거나 중과배제 주택이면 중과되지 않습니다.

분양권은 2021. 1. 1. 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 것부터 이 중과 규정의 주택 수에 들어갑니다. 조정대상지역 밖 주택을 팔 때는 입주권·분양권이 있어도 중과되지 않습니다.

비과세 특례를 받으면 중과도 피하나요?

네, 입주권·분양권 특례로 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택은 중과배제 주택이라 비과세되고, 양도가액이 12억원을 넘는 부분도 기본세율과 장기보유특별공제로 계산합니다. 특례의 기본 요건은 다음과 같습니다.

• 1년 요건 - 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤에 입주권·분양권을 취득할 것
• 3년 요건 - 입주권·분양권을 취득한 날부터 3년 안에 종전주택을 팔 것
• 3년이 지난 경우 - 새 주택 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 종전주택을 팔고, 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주할 것

K씨는 아파트를 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 계약했고, 분양권 취득일부터 3년인 2027년 3월 전에 팔면 기본 요건을 갖춥니다. 아파트를 산 지 1년이 되기 전에 분양권을 계약했다면 이 특례를 받을 수 없어 중과 대상이 될 수 있습니다.

특례가 안 될 때 중과에서 빠지는 집은 무엇인가요?

비과세 특례를 받지 못해도 파는 집이 다음에 해당하면 기본세율로 계산합니다.

• 장기임대·감면·상속주택 등 - 장기임대주택, 감면주택, 장기사원용주택, 국가유산주택, 상속 5년 내 주택, 저당 취득 3년 내 주택, 장기어린이집
• 부득이한 사유 취득 주택 - 취학·근무·질병 요양으로 다른 시·군에 취득한 기준시가 3억원 이하 주택(1년 거주, 해소 후 3년 이내)
• 수도권 밖 주택 특례 주택과 소송 주택 - 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 주택, 확정판결일부터 3년 이내 소송 주택
• 기준시가 1억원 이하 주택 - 양도 당시 1억원 이하(정비구역 등 주택 제외)
• 조정대상지역 공고 전 계약 주택 - 공고 전에 팔기로 계약하고 계약금을 받은 주택

지방 기준시가 3억원 이하 주택·입주권·분양권과 소형 신축·인구감소지역 주택은 처음부터 주택 수에서 빠지므로, 남는 것이 1주택뿐이면 중과 규정 자체가 적용되지 않습니다.

한시 배제와 2026년 개정은 어떻게 되나요?

보유 2년 이상 주택의 중과 한시 배제는 2026. 5. 9.까지 양도분으로 끝났고, 그 전에 계약금을 받은 경우 계약일부터 4개월(시행령 표 지역 6개월) 안의 양도만 남았습니다. 2026. 10. 1. 시행 개정으로 종전 장기일반·단기 아파트 매입임대주택은 원칙적으로 2027. 12. 31.까지 팔아야 배제 주택으로 인정됩니다.

1주택 1분양권 중과 확인 대응 순서

• 취득일 정리 - 종전주택 취득일, 입주권·분양권 취득일(분양권은 계약일 등)을 서류로 확인합니다. 1년·3년 요건이 여기서 갈립니다.
• 조정대상지역 확인 - 파는 집이 양도일 현재 조정대상지역인지 확인합니다.
• 특례 요건 검토 - 3년 안에 팔 수 있는지, 지나면 완공 후 3년 안 이사·1년 거주가 가능한지 계획을 세웁니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 조합원입주권 또는 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 2개월 안에 함께 냅니다.
• 중과 고지 대응 - 중과로 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 중과로 냈다면 5년 안 경정청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따른 일반 기준이고, 분양권 취득일이나 입주권 승계 여부에 따라 결론이 달라지므로 공급계약서와 관리처분 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택자 양도소득세 중과 다툼과 비과세 특례 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년에 계약한 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  분양권은 2021. 1. 1. 이후 취득한 것부터 주택 수에 포함됩니다. 2020년에 계약한 분양권은 1주택 1분양권 중과나 비과세 판단에서 주택 수로 세지 않으므로, 그 집은 1주택 기준으로 따집니다.
• 집을 산 지 1년 안에 분양권을 계약했다면요?
  종전주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득해야 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 1년 안에 계약했다면 이 특례를 받지 못하고, 조정대상지역 집이면 다른 배제 사유가 없는 한 중과 대상이 될 수 있습니다.
• 분양권 취득 후 3년이 지나면 무조건 과세인가요?
  아니요. 분양 주택 완성 전이나 완성 후 3년 안에 종전주택을 팔고, 완성 후 3년 안에 세대 전원이 새 집으로 이사해 1년 이상 계속 거주하면 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 이사·거주 요건을 못 지키면 사후에 과세될 수 있습니다.
• 재개발 입주권도 같은 기준인가요?
  네. 1주택을 가진 세대가 종전주택 취득 후 1년이 지나 조합원입주권을 취득하고 3년 안에 종전주택을 팔면 비과세 특례가 적용되고, 3년이 지나도 완공 후 이사·1년 거주 요건을 갖추면 특례를 받을 수 있습니다.
• 특례적용신고서를 내지 않으면 어떻게 되나요?
  분양권 소유자 특례는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서와 공급계약서 등을 내도록 정해져 있습니다. 신고를 빠뜨렸다면 요건 충족 자료를 갖춰 기한 후 신고나 경정청구 과정에서 특례 적용을 주장하는 방법을 검토해야 합니다.
• 지방 3억원 이하 분양권이면 주택 수에서 빠지나요?
  수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시 군, 읍·면 포함)의 분양권으로 공급가격이 양도 당시 3억원 이하면 주택 수에 넣지 않습니다. 그러면 남은 1주택만으로 중과 여부를 보므로 중과 규정 자체가 적용되지 않습니다.
• 중과로 냈는데 특례 대상이었다면요?
  법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구하면 비과세나 기본세율 적용 세액과의 차액을 환급해 달라고 청구할 수 있습니다. 종전주택·분양권 취득일 자료와 공급계약서, 이사·거주 자료를 함께 내야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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