양도소득세

집 한 채 있는 상태에서 아파트 분양권에 당첨됐다면 살던 집은 비과세되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 살던 집을 산 지 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했고 분양권 취득일부터 3년 안에 살던 집을 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가지만 소득세법 시행령이 일시적 1주택·1분양권 특례를 두고 있습니다. 지금은 분양권 취득일, 청약으로 받았다면 당첨일부터 확인해야 합니다.

분양권에 당첨됐다고 살던 집을 서둘러 팔 필요는 없습니다. 분양권 취득일부터 3년의 기간이 있고, 3년이 지나도 새 아파트 입주를 조건으로 한 길이 하나 더 있습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2022년 4월 산 아파트에서 가족과 2년 넘게 살았습니다. 2024년 3월 청약에 당첨되어 새 아파트 분양계약을 맺었고, 입주는 2027년 말로 예정되어 있습니다. D씨는 중도금 마련을 위해 2026년 12월 살던 아파트를 8억원에 팔려고 합니다. 분양권도 주택 수에 들어간다고 들었는데 살던 집이 비과세되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 산 뒤 3년 안에 살던 집을 팔면 비과세되나요?

네, 살던 집을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 안에 살던 집을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 소득세법은 주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 시행령은 이사 목적처럼 잠시 둘을 함께 갖게 된 세대에 이 특례를 두었습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 3년으로 정하고 있습니다.

살던 집도 보유기간 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년 이상 요건을 갖춰야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고 그 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 파는 경우 비과세를 적용할 수 있다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 사례로, 질의자는 2018년 11월 산 집을 보유한 상태에서 2021년 3월 분양권을 취득했고 2024년 2월 집을 팔 예정이었습니다. 국세청은 이 특례가 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용된다고 덧붙였습니다. 2020. 8. 18. 개정 소득세법 부칙 제4조가 분양권을 주택 수에 넣는 제89조 제2항 개정규정을 2021. 1. 1. 이후 공급계약·매매·증여 등으로 취득한 분양권부터 적용하도록 정한 데 따른 것입니다. 청약에 당첨되어 분양계약한 경우 분양권 취득시기는 청약당첨일이라는 것이 국세청 회신입니다(서면-2022-부동산-2354, 2022. 6. 8.).

이 안내는 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 합니다. 분양권을 매매로 산 경우나 세대원 명의의 다른 주택이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

3년이 지나 팔면 어떻게 되나요?

3년이 지나도 새 아파트가 완성된 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살고, 완성 전이나 완성 후 3년 안에 살던 집을 팔면 비과세를 받을 수 있습니다. 2022년 사례집은 이 기간을 완성 후 2년으로 설명했지만, 2023. 2. 28. 시행령 개정으로 지금은 3년입니다. 취학, 근무상 형편, 질병 요양처럼 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못한 경우도 인정됩니다.

이 길로 비과세를 받은 뒤 이사나 1년 거주를 지키지 못하면 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 내지 않은 세액을 신고·납부해야 합니다.

2026. 10. 1. 처분기한 단축이 분양권에도 적용되나요?

아니요, 2026. 10. 1.부터 2년으로 줄어든 처분기한은 조정대상지역 종전주택을 가진 세대가 조정대상지역 신규주택을 산 일시적 2주택에만 적용됩니다. 분양권 특례를 정한 시행령 조문은 이번 개정에서 바뀌지 않아 분양권 취득일부터 3년이 그대로 유지됩니다. 다만 분양권이 완공되어 주택이 된 뒤에는 주택 두 채의 일시적 2주택 규정이 문제될 수 있으므로 완공 시점 이후 계획은 따로 따져야 합니다.

분양권 취득 후 종전주택 비과세 대응 순서

• 분양권 취득일 확인 - 청약 당첨이면 당첨일, 매매로 샀으면 잔금일을 확인합니다. 3년 계산이 이 날짜에서 시작합니다.
• 1년 요건 확인 - 살던 집 취득일과 분양권 취득일 사이가 1년 이상인지 봅니다. 1년이 안 되면 이 특례를 받기 어렵습니다.
• 살던 집 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 취득이면 거주 2년을 채웠는지 확인합니다.
• 양도 시점 결정 - 분양권 취득 후 3년 안에 팔지, 완공 후 입주 조건으로 갈지 정합니다.
• 신고와 다툼 - 예정신고 때 특례적용신고서와 공급계약서를 냅니다. 비과세가 부인되면 경정청구나 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 언제 어떻게 취득했는지, 세대원이 다른 주택이나 분양권을 갖고 있는지에 따라 결론이 달라지므로 공급계약서와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청약 당첨 분양권은 언제 취득한 것으로 보나요?
  입주자 모집공고에 따른 청약에 당첨되어 분양계약을 맺은 경우 국세청은 분양권 취득일을 청약당첨일로 봅니다. 계약일이 아니라 당첨일부터 3년을 세므로 당첨자 발표 자료를 보관해 두어야 합니다. 이 기준은 국세청 서면-2022-부동산-2354(2022. 6. 8.) 회신에 따른 것입니다.
• 2020년에 산 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  국세청은 분양권을 주택 수에 넣어 1세대1주택 비과세를 판단하는 규정이 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용된다고 안내합니다. 그 전에 취득한 분양권은 살던 집 비과세 판단에서 주택 수에 넣지 않습니다. 다만 분양권이 완공되어 주택이 되면 그때부터는 주택으로 셉니다.
• 오피스텔 분양권도 같은 특례가 적용되나요?
  오피스텔을 공급받는 지위는 소득세법상 분양권에 해당하지 않아 주택 수에 들어가지 않습니다. 따라서 오피스텔 분양권만 있다면 이 특례를 따질 필요 없이 살던 집 하나로 1세대1주택 비과세를 판단합니다. 오피스텔이 완공되어 주거용으로 쓰이면 그때부터 주택으로 셀 수 있습니다.
• 입주 조건을 지키지 못하면 세금은 언제 내나요?
  3년이 지나 입주 조건 특례로 비과세를 받았는데 완공 후 3년 안에 이사하지 못했거나 1년 거주를 채우지 못하면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 받지 않았을 경우의 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 살던 집을 산 지 1년이 안 돼 당첨됐다면요?
  종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득해야 3년 특례를 받을 수 있습니다. 1년이 안 된 상태에서 당첨되었다면 이 특례로는 비과세를 받기 어렵습니다. 수용이나 해외이주 같은 일부 사유는 1년 요건을 적용하지 않으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인해 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 당첨일과 살던 집의 거주기간을 보여 주는 자료가 핵심 증거가 되므로 미리 모아 두어야 합니다.
• 과세로 신고해 세금을 냈는데 요건을 갖췄다면요?
  분양권 특례 요건을 갖췄는데도 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 공급계약서, 당첨 확인 자료, 살던 집 매매계약서와 주민등록초본을 붙여 요건 충족을 보여 주어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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