양도소득세

분양 아파트 완성 후 3년, 등기접수일이 아닌 잔금일부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 잔금청산일(그 전에 등기했다면 등기접수일)부터 3년을 센다는 전제로 일정을 잡아야 합니다. 시행령 제156조의3은 「완성된 후 3년」이라고만 정하고 완성일을 따로 정의하지 않지만, 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항은 취득시기를 대금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 정하므로 등기가 늦었다고 기한이 늘어난다고 보기는 어렵습니다. 지금은 분양대금 완납 영수증으로 잔금청산일부터 확인하십시오.

입주하고 등기를 마친 날부터 3년을 세면 된다고 생각해 매도 일정을 늦게 잡을 필요는 없습니다. 마감일은 잔금 영수증에 적힌 날을 기준으로 먼저 계산해 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019년에 산 아파트 한 채에 살면서 2021년 3월 다른 지역 아파트 분양권을 웃돈을 주고 샀습니다. 새 아파트는 2022년 9월 잔금을 치르고 입주했지만, 대출 정리 문제로 소유권이전등기는 2022년 12월에야 접수됐습니다. B씨는 등기접수일부터 3년 안에만 팔면 된다고 보고 2025년 10월 살던 아파트를 12억원에 판 뒤 비과세로 신고했습니다. 몇 달 뒤 세무서에서 비과세 요건을 갖추지 못했다는 과세예고통지를 받고 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양받은 아파트의 완성일은 언제로 보나요?

시행령 제156조의3은 분양권으로 취득하는 주택이 「완성된 후 3년」이라고만 정하고 완성일을 따로 정의하지 않습니다. 취득시기 규정은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 취득일로 보므로, 잔금을 먼저 치렀다면 등기가 몇 달 늦어져도 잔금청산일을 기준으로 마감일을 잡는 것이 안전합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제98조는 자산의 취득시기를 원칙적으로 대금을 청산한 날로 정합니다. 같은 법 시행령 제162조 제1항은 잔금 전에 등기한 경우 등기접수일로, 잔금을 다 치를 때까지 건물이 완성되지 않은 경우에는 완성된 날(사용승인서 교부일 등)로 정합니다.

새 아파트의 취득일을 확인하려면 분양대금 완납 영수증, 잔금 이체 내역, 등기사항전부증명서의 접수일, 사용승인일을 함께 놓고 봅니다. 잔금일이 사용승인일보다 앞서는 드문 경우에는 사용승인일 등 완성일이 취득일이 됩니다.

분양권 3년이 지나 종전주택을 팔면 어떤 요건이 필요한가요?

분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 파는 경우에는 새 아파트 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 종전주택을 팔고, 완성 후 3년 안에 세대 전원이 새 아파트로 이사해 1년 이상 계속 살아야 비과세 특례가 적용됩니다. 종전주택은 그 자체로 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

• 분양권 취득 시기 - 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어가므로 이 특례가 필요합니다.
• 종전주택 취득 후 1년 - 2022. 2. 15. 이후 취득한 분양권은 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 취득해야 합니다.
• 종전주택 양도 기한 - 새 아파트 완성 전 또는 완성 후 3년 이내.
• 이사·거주 - 완성 후 3년 이내 세대 전원 이사, 1년 이상 계속 거주. 취학·근무상 형편·질병 요양 같은 부득이한 사유가 있으면 일부 세대원은 이사하지 않아도 됩니다.
• 종전주택 비과세 요건 - 2년 이상 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주.

분양권을 취득한 날부터 3년 안에 종전주택을 판다면 이 거주요건 없이도 특례를 받을 수 있습니다. 사례의 B씨는 2021년 3월 분양권을 샀으므로 2024년 3월까지 팔았다면 이 경로가 열려 있었습니다.

등기접수일 기준으로 계산하면 어떤 차이가 생기나요?

등기접수일로 기한을 계산하면 잔금일과 등기일 사이의 기간만큼 기한을 넘겨 팔 수 있고, 잔금청산일을 기준으로 보면 종전주택 양도는 과세 대상이 됩니다. 사례에서 잔금청산일 2022년 9월을 기준으로 하면 종전주택은 2025년 9월까지 팔아야 했고, 2025년 10월 양도는 한 달 늦은 것이 됩니다.

양도가액 12억원, 취득가액 6억원인 종전주택이 비과세를 받지 못하면 단순 예시 계산으로 양도소득세가 약 1억 8천만원에 이릅니다. 비과세가 적용되었다면 납부할 세액은 0원입니다. 한 달 차이로 생긴 세액 차이이므로, 매도 계약 전에 잔금청산일을 서류로 먼저 확정해 두어야 합니다.

비과세 특례를 받으려는 사람은 양도소득세 신고기한까지 조합원입주권 또는 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서에 주택 공급계약서 등을 붙여 내야 합니다. 신고서를 준비하는 과정에서 잔금일을 확인하면 이런 착오를 미리 걸러낼 수 있습니다.

이미 비과세로 신고했다면 어떻게 하나요?

요건을 갖추지 못한 것을 신고 후에 알았다면, 세무서가 경정하기 전에 과세표준수정신고서를 내고 세액을 납부하는 것이 가산세 부담을 줄이는 방법입니다. 법정신고기한이 지난 뒤 수정신고하면 과소신고가산세가 1개월 이내 100분의 90, 1개월 초과 3개월 이내 100분의 75, 3개월 초과 6개월 이내 100분의 50만큼 감면됩니다.

세무서가 먼저 과세예고통지를 보냈다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 잔금청산일에 대한 다툼, 예컨대 잔금 일부가 남아 있었거나 사용승인이 잔금보다 늦었다는 사정이 있다면 이 단계에서 자료로 주장합니다. 납부고지서를 받은 뒤에는 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다.

분양권 비과세 특례 기한 대응 순서

• 취득일 확정 - 분양대금 완납 영수증, 잔금 이체 내역, 등기사항전부증명서, 사용승인일을 모아 새 아파트 취득일을 하루 단위로 확정합니다. 잔금과 등기 중 빠른 날이 기준입니다.
• 경로 선택 - 분양권 취득일부터 3년 안에 팔 수 있는지, 아니면 완성 후 3년 기한과 이사·1년 거주요건을 갖춰야 하는지 정합니다. 두 경로의 마감일을 달력에 적어 둡니다.
• 매도 일정 조정 - 마감일보다 잔금일이 앞서도록 계약서의 잔금일을 정합니다. 매수인 사정으로 잔금이 늦어질 위험도 계약 조건에 반영합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 특례적용신고서를 함께 냅니다.
• 사후 대응 - 요건을 놓쳤다면 수정신고를 서두르고, 과세예고통지를 받았다면 30일 안 과세전적부심사, 납부고지서를 받았다면 90일 안 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금 일부를 미납한 상태로 입주했거나 분양권을 승계취득한 경우에는 계약서와 영수증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·일시적 2주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 기산일은 언제인가요?
  잔금을 다 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 접수했다면 등기접수일이 새 아파트의 취득일이 되고, 3년 기한도 그날부터 셉니다. 잔금청산일과 등기접수일 가운데 빠른 날이 기준이라는 점은 같습니다.
• 잔금을 냈는데 아직 사용승인이 안 났다면요?
  잔금을 다 치를 때까지 건물이 완성되지 않았다면 그 건물이 완성된 날, 곧 사용승인서 교부일이나 임시사용승인일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날이 취득일입니다. 이 경우에는 완성일부터 3년을 계산합니다.
• 잔금 일부를 남겨 두고 입주했다면 어떻게 되나요?
  잔금 일부를 실제로 남겨 두었다면 그 잔액을 치른 날이 대금청산일이 될 수 있습니다. 다만 남긴 금액이 아주 작거나 형식에 불과하면 다르게 볼 수 있으므로, 미납 사유와 금액, 납부 내역을 서류로 확인해 판단합니다.
• 새 아파트에 1년 못 살고 이사하면 어떻게 되나요?
  분양권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 팔아 특례를 받았는데 새 아파트에서 1년 이상 계속 거주하지 못하면, 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 비과세받은 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 분양권을 산 지 3년 안에 팔면 거주요건이 없나요?
  네. 분양권을 취득한 날부터 3년 안에 종전주택을 팔고 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖췄다면 새 아파트 이사·거주요건 없이 특례를 받을 수 있습니다. 분양권은 종전주택 취득 후 1년이 지나 취득했어야 합니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 비과세가 안 되나요?
  특례를 받으려는 사람은 신고기한까지 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 내도록 되어 있습니다. 요건을 실제로 갖췄는데 신고서만 빠졌다면 경정청구 등으로 요건 충족 사실을 소명해 볼 수 있으므로 서류부터 갖춥니다.
• 과세예고통지를 받았는데 언제까지 다툴 수 있나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 통지한 세무서장이나 지방국세청장에게 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이 기간을 넘겨 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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