양도소득세

집이 한 채 있을 때 8·2 대책 전에 분양계약한 아파트도 2년 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 2017년 8월 2일 이전에 분양계약을 맺고 계약금을 냈더라도 그날 세대원 명의로 다른 집이 있었다면 거주요건 면제를 받지 못해 조정대상지역 아파트는 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 2017년 개정 시행령 부칙과 현행 시행령 제154조 제1항 제5호는 계약금 지급일 현재 무주택 세대에만 거주요건을 면제합니다. 지금은 계약금을 낸 날짜와 그날 세대원 전원의 주택 보유 여부를 등기 기록으로 확인해 두십시오.

계약금을 낸 날짜가 2017년 8월 2일 이전이라는 사실만으로 거주요건이 사라지지는 않습니다. 그날 세대원 누구도 집이 없었어야 면제가 되므로, 다른 집이 있었다면 거주 2년을 전제로 양도 계획을 세우는 편이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년 12월 서울 아파트 한 채를 사서 살고 있었고, 2017년 6월 같은 서울의 새 아파트 분양계약을 맺고 계약금 6,000만원을 냈습니다. 2017년 8월 조정대상지역으로 지정된 뒤 2020년 4월 잔금을 치러 새 아파트를 취득했고, 2021년 2월 먼저 살던 아파트를 일시적 2주택으로 비과세 양도했습니다. 새 아파트에는 세입자가 살고 있어 A씨는 들어가 산 적이 없는데, 2026년에 팔면서 8·2 대책 전에 계약했으니 거주요건이 없는 것 아니냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 1주택자가 8·2 대책 전에 계약한 분양 아파트를 어떻게 보았나요?

거주요건이 붙는다는 것이 결론입니다. 국세청은 월간 질의 사례에서 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 주택을 취득하면 2년 이상 거주해야 비과세가 되지만, 계약금 지급일 현재 무주택 세대가 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈다면 거주요건이 없다고 설명하면서, 질의자는 계약금 지급일에 다른 집이 있어 무주택 세대가 아니므로 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세가 가능하다고 답했습니다. 2017년 9월 19일 개정 시행령 부칙이 종전 규정을 적용하는 계약 주택을 「해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우」로 한정했기 때문입니다. 국세청 서면-2020-법령해석재산-4354(2021. 11. 18.)는 기획재정부 조세법령운용과-988(2021. 11. 17.)을 인용해, 무주택 세대가 조정대상지역 공고 전에 증여받은 분양권(증여자가 공고 전에 분양계약을 맺고 계약금을 낸 분양권)으로 취득한 주택은 시행령 제154조 제1항 제5호의 적용 대상이 아니어서 거주요건을 적용한다고 보았습니다. 이 사례는 계약금 지급일에 세대가 다른 주택을 보유한 사실관계를 전제로 하므로, 계약 당시 집이 없었다가 뒤에 다른 집을 산 경우에는 결론이 달라집니다.

거주요건 면제는 누구에게 적용되나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 보유기간 2년과 그 기간 중 거주기간 2년을 요구하고, 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사람이 속한 세대가 계약금 지급일에 주택을 보유하지 않았을 때만 거주기간 제한을 풀어 줍니다. 2017년 부칙의 8·2 대책 전 계약 면제도 같은 무주택 조건이 붙어 있습니다.

• 계약·계약금 시점 - 2017년 8월 2일 이전이거나, 그 뒤라면 해당 지역의 조정대상지역 공고일 이전이어야 합니다.
• 무주택 세대 - 계약금 지급일에 본인과 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 누구도 주택이 없어야 합니다. 주거용 오피스텔도 주택으로 봅니다.
• 증명서류 - 분양계약서, 계약금 입금 내역, 계약금 지급일 당시 세대원의 주택 보유 여부를 보여 주는 등기 기록입니다.
• 분양권 취득 방식 - 공급계약을 직접 맺고 계약금을 낸 경우가 대상이고, 공고 전에 증여받은 분양권으로 취득한 주택은 면제 대상이 아니라는 해석이 있습니다.

조정대상지역 공고일은 지역마다 다르고 국토교통부 고시로 바뀌므로, 분양계약일이 그 지역 공고일보다 앞서는지를 고시로 확인합니다.

2022년 5월 10일 이후 보유기간 계산은 어떻게 바뀌었나요?

종전주택을 먼저 판 뒤 남은 분양 아파트의 보유기간은 잔금일부터 그대로 셉니다. 원안이 발행된 2022년 초에는 2주택 이상 세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 남은 집의 보유기간을 처분일부터 다시 세는 규정이 있었지만, 2022년 5월 31일 개정으로 삭제돼 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지이며, 보유기간 중 어느 때라도 2년을 채우면 됩니다. 사례의 새 아파트는 2020년 4월 취득일부터 보유 2년이 이미 지났으므로, 남은 것은 거주 2년입니다.

거주 2년을 채우지 못하고 팔면 어떻게 되나요?

거주요건을 못 채우면 비과세 없이 양도차익 전체가 과세되고, 보유 3년 미만이면 장기보유특별공제도 없습니다. 다만 1년 이상 거주한 집을 전근, 취학, 1년 이상 질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대전원이 다른 시·군으로 옮기면서 팔면 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다. 세입자가 있는 집이라면 임대차계약 만료 뒤 전입해 2년을 채우는 방법과, 직전 계약보다 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 맺어 2년 이상 임대하는 방법을 비교합니다. 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 계약을 맺고, 2026년 10월 1일부터는 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날(임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일)까지 양도해야 거주요건이 면제됩니다.

8·2 대책 전 분양계약 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급일 확인 - 분양계약서와 입금 내역으로 계약금을 낸 날짜를 확정합니다. 2017년 8월 2일 이전인지, 그 지역 조정대상지역 공고일 이전인지가 첫 기준입니다.
• 그날의 세대 주택 확인 - 계약금 지급일 당시 본인, 배우자, 같은 주소의 가족 명의로 주택이나 주거용 오피스텔이 있었는지 등기 기록으로 확인합니다. 하나라도 있으면 거주요건이 붙습니다.
• 거주 2년 계산 - 주민등록표 초본으로 새 아파트 전입일과 전출일을 세어 보유기간 중 2년이 채워지는지 봅니다. 재기산 없이 취득일부터 셉니다.
• 대안 검토 - 거주가 어려우면 상생임대차계약 요건과 양도기한, 부득이한 사유 해당 여부를 따져 봅니다.
• 신고와 불복 - 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 비과세 부인 고지는 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금 지급일에 있던 다른 집이 상속주택이거나 오피스텔처럼 용도가 다투어지는 경우에는 등기와 실제 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 2017년 8월 2일 이전에 냈는데 왜 거주요건이 있나요?
  면제 조건에 무주택 요건이 함께 붙어 있기 때문입니다. 2017년 9월 19일 개정 시행령 부칙은 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 주택에 종전 규정을 적용하되, 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우로 한정했습니다. 다른 집이 있었다면 면제 대상이 아닙니다.
• 조정대상지역 공고 전 계약이면 지금도 면제되나요?
  계약금 지급일에 무주택 세대였다면 면제됩니다. 현행 시행령 제154조 제1항 제5호는 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 보유기간 2년은 그대로 필요합니다.
• 무주택 여부는 누구 기준으로 보나요?
  세대 기준입니다. 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매가 한 세대이고, 그중 누구라도 계약금 지급일에 주택을 갖고 있었으면 무주택 세대가 아닙니다. 공부상 업무시설이라도 사실상 주거용으로 쓰는 오피스텔은 주택으로 보므로 함께 확인해야 합니다.
• 종전주택을 먼저 팔았으면 보유기간을 다시 세나요?
  아니요, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 세지 않습니다. 다주택 세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분하면 남은 집의 보유기간을 처분일부터 다시 세던 규정은 2022년 5월 31일 개정으로 삭제됐습니다. 현행 시행령은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 계산하므로 잔금일부터 그대로 셉니다.
• 거주 2년은 연속해서 살아야 하나요?
  아니요, 보유기간 중 거주기간을 합쳐 2년이면 됩니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세고, 여러 번 나누어 살았으면 합산합니다. 다만 주민등록만 옮기고 실제로 살지 않은 기간은 거주로 인정받기 어려우므로 관리비·우편물 같은 실제 거주 기록을 함께 남겨 두는 것이 안전합니다.
• 세입자가 있어 못 들어가면 다른 방법이 있나요?
  상생임대주택 특례를 검토할 수 있습니다. 본인이 맺은 직전 임대차계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺어 2년 이상 임대하면 거주요건이 면제됩니다. 2026년 10월 1일부터는 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날(임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일)까지 양도해야 합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 해야 합니다. 면제 대상인데도 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 사유를 통지해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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