양도소득세

산 해에 아파트 공시가격이 없으면 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

취득한 해의 공동주택가격이 고시되지 않았다면 직전 해 가격이 아니라 세무서장이 평가한 가액을 취득 당시 기준시가로 보고 환산취득가액을 계산합니다. 소득세법은 공동주택가격이 없는 주택의 기준시가를 관할 세무서장이 평가하도록 정하고 있습니다. 먼저 취득한 해에 가격이 고시 대상에서 빠진 것인지 확인해야 합니다.

1994년 가격처럼 가까운 해의 공시가격을 골라 직접 끼워 넣을 필요는 없습니다. 취득한 해의 가격이 고시되지 않았다면 세무서장이 평가한 가액을 기준시가로 씁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1996년에 산 아파트를 2026년 8월 21억원에 팔았습니다. 다른 집도 있어 비과세 대상은 아니었고, 30년 전 매매계약서가 남아 있지 않아 환산취득가액으로 신고하려 했습니다. 그런데 공동주택 가격 열람에서 1994년과 1997년 가격만 나오고 취득한 1996년 가격은 비어 있었습니다. A씨는 1994년 가격을 써도 되는지, 집을 팔 때 낸 중개수수료 1,500만원은 따로 뺄 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

취득한 해의 공동주택가격이 없으면 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

취득한 해의 공동주택가격이 고시되지 않았다면 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액을 취득 당시 기준시가로 보고 환산취득가액을 계산합니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 금액입니다. 그래서 분자에 들어갈 취득 당시 기준시가가 없으면 계산 자체가 막힙니다. 소득세법은 공동주택가격이 없는 주택은 세무서장이 인근 유사 공동주택의 거래가격, 임대료, 건설비용 추정액 등을 참작해 평가한 금액으로 기준시가를 정하도록 합니다. 세무서장은 시장·군수가 산정한 가액을 쓰거나 둘 이상의 감정평가법인등의 감정가액을 고려할 수도 있습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」과 시행령도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

직전 해의 가격을 대신 쓰면 안 되나요?

매년 고시되어야 할 가격이 그해에 아예 고시되지 않았다면 직전 해 가격을 쓰지 않고 세무서장 평가액을 씁니다. 시행령에는 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하거나 양도하면 직전의 기준시가에 따른다는 규정이 있습니다. 이 규정은 매년 가격이 고시되는 중에 그해 고시일보다 먼저 사고판 경우를 위한 것입니다. 국세청은 취득한 해에 해당 아파트가 고시 대상에서 빠져 가격이 없었던 사안을 고시가 누락된 경우로 보고, 직전 가격이 아니라 세무서장이 평가한 가액을 써야 한다고 보았습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 취득 당시 공동주택가격이 누락됐다면 세무서장이 평가한 가액으로 환산하고, 그 밖의 필요경비는 개산공제액으로 뺀다고 답했습니다(사전-2016-법령해석재산-0559, 2017. 5. 22.). 질의자는 1996. 8. 21. 산 아파트를 2016. 10. 12. 15억 8천만원에 팔았습니다. 공동주택가격은 1994. 7. 1., 1997. 5. 1., 2016. 1. 1.에만 고시되었고 1995년과 1996년 가격은 없었습니다. 국세청은 토지의 개별공시지가가 누락된 경우와 같은 구조로 판단했습니다. 매년 고시돼야 할 가격이 빠졌다면 새로 평가해야 하고, 주택도 토지에 준해 보는 것이 맞다는 것입니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 취득한 해에 다른 방식의 기준시가가 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

환산취득가액으로 하면 중개수수료는 뺄 수 없나요?

원칙적으로 뺄 수 없고, 실제 비용 대신 취득 당시 기준시가의 100분의 3인 개산공제액을 뺍니다. 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 하면 필요경비는 환산취득가액에 개산공제액을 더한 금액이 됩니다. 다만 환산취득가액과 개산공제액의 합계가 실제 자본적지출액과 양도비의 합계보다 적으면, 실제 자본적지출액과 양도비 합계를 필요경비로 할 수 있습니다. 예를 들어 양도가액 21억원, 양도 당시 기준시가 13억원, 세무서장 평가액 3억원이면 환산취득가액은 약 4억 8,461만원이고 개산공제액은 900만원입니다. 이 합계가 중개수수료 1,500만원보다 훨씬 크므로 개산공제를 적용하고, 양도차익은 약 16억 638만원이 됩니다.

공동주택가격 누락 시 환산취득가액 대응 순서

• 가격 공시 이력 확인 - 취득한 해와 앞뒤 해의 공동주택가격 또는 국세청 기준시가가 있는지 연도별로 확인합니다. 그해 가격이 고시 대상에서 빠졌는지, 고시일 전에 산 것인지가 계산 방식을 가릅니다.
• 실지거래가액 자료 찾기 - 계약서가 없어도 당시 통장 출금 내역, 대출 서류, 분양 대금 영수증이 있으면 실지거래가액을 먼저 주장합니다. 환산은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 씁니다.
• 매매사례·감정가액 검토 - 취득일 전후 3개월 이내 같은 단지 매매사례나 감정가액이 있으면 환산보다 먼저 적용됩니다. 이 가액이 있는지부터 봅니다.
• 세무서장 평가 요청 - 취득 당시 가격이 누락됐다면 관할 세무서에 평가 가액을 문의하고, 인근 유사 아파트 가격 자료를 함께 냅니다. 평가 방식에 따라 환산취득가액이 크게 달라집니다.
• 신고 후 다툼 - 신고 뒤 환산 방식이 부인되어 세금이 고지되면 고지를 안 날부터 90일 안에 심판청구 등을 검토하고, 이미 많이 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취득 당시 가격이 왜 없는지, 매매사례가액이 있는지에 따라 결론이 달라지므로 공시 이력과 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 취득가액 산정을 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환산취득가액은 언제 쓸 수 있나요?
  취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 씁니다. 그때도 취득일 전후 3개월 이내 매매사례가액, 감정가액이 먼저 적용되고, 둘 다 없을 때 환산취득가액을 씁니다. 계약서가 없어도 통장 출금 내역이나 대출 서류로 실제 대금이 확인되면 실지거래가액으로 계산해야 합니다.
• 세무서장 평가액은 어떻게 정해지나요?
  공동주택가격이 없는 공동주택은 인근 유사 공동주택의 거래가격, 임대료, 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작해 관할 세무서장이 평가합니다. 세무서장은 시장·군수가 산정한 가액을 평가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가법인등의 감정가액을 고려할 수도 있습니다.
• 고시일 전에 산 경우에도 평가액을 쓰나요?
  아닙니다. 그해에도 가격이 고시되었는데 고시일보다 먼저 샀다면 직전의 기준시가를 씁니다. 세무서장 평가액은 그해 가격이 아예 고시되지 않아 기준시가가 없는 경우에 쓰는 방식입니다. 그래서 그해 고시가 있었는지부터 확인해야 합니다.
• 개산공제는 얼마인가요?
  주택은 취득 당시 기준시가에 100분의 3을 곱한 금액입니다. 미등기 양도자산은 1000분의 3입니다. 환산취득가액으로 계산할 때는 이 금액이 자본적지출액과 양도비를 대신하므로, 실제 낸 중개수수료나 수리비는 원칙적으로 따로 빼지 않습니다.
• 실제 비용이 더 크면 어떻게 하나요?
  환산취득가액과 개산공제액을 더한 금액이 실제 자본적지출액과 양도비의 합계보다 적으면, 실제 자본적지출액과 양도비 합계를 필요경비로 할 수 있습니다. 오래된 집을 크게 수리했는데 환산취득가액이 작게 나오는 경우 이 비교를 해 보아야 합니다.
• 양도가액은 실거래가인데 취득가액만 환산해도 되나요?
  됩니다. 양도가액을 실지거래가액으로 하면 취득가액도 실지거래가액으로 해야 하는데, 이때 실지거래가액에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차로 적용한 가액이 포함됩니다. 그래서 취득가액만 환산취득가액으로 계산하는 것이 허용됩니다.
• 환산 방식이 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 다른 기준시가로 환산해 세금을 고지했다면 고지를 안 날부터 90일 안에 심판청구 등을 제기해야 합니다. 이미 신고·납부한 세금이 많았다고 판단되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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