양도소득세

취득가액을 몰라 환산할 땅, 공시지가 발표 전에 팔면 세금이 줄어드나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

공시지가가 오르는 해라면 줄어듭니다. 새 기준시가가 고시되기 전에 양도하면 직전 공시지가로 환산취득가액을 계산하므로, 나누는 양도 당시 기준시가가 작아져 취득가액이 커집니다. 기준은 실제 공시일과 잔금일이고, 실지거래가액이나 매매사례가액이 확인되면 환산 자체를 쓸 수 없어 차액에 가산세가 붙을 수 있습니다.

오래전에 산 땅은 계약서가 없어 실제 취득가액을 확인하지 못하는 경우가 많습니다. 이때는 양도가액에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율을 곱해 취득가액을 거꾸로 계산합니다. 공시지가가 오르는 해라면 새 공시지가가 나오기 전에 파는 쪽이 취득가액이 커져 세금이 줄어듭니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2003년에 산 땅을 주차장으로 임대해 왔는데, 당시 계약서와 송금 기록이 남아 있지 않습니다. 2026. 10. 매수인과 10억원에 팔기로 이야기가 되었고, 매수인은 내년 6월에 잔금을 치르고 싶어 합니다. 이 땅의 취득 당시 개별공시지가는 1억원, 올해 공시지가는 4억원이며, 주변 시세로 보아 내년에도 오를 것 같다고 합니다. E씨는 잔금을 내년 공시지가 발표 전으로 당기면 세금이 달라지는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

환산취득가액은 어떻게 계산하나요?

취득가액은 실지거래가액이 원칙이고, 이를 확인할 수 없을 때만 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 차례로 씁니다. 환산취득가액은 양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 금액입니다. 토지의 기준시가는 개별공시지가입니다.

환산취득가액을 쓰면 실제 쓴 경비 대신 취득 당시 개별공시지가의 3%를 필요경비로 더합니다. 다만 환산취득가액과 개산공제의 합계보다 실제 자본적지출액과 양도비 합계가 더 크면 그 금액을 필요경비로 할 수 있습니다.

매매사례가액이나 감정가액이 있으면 환산을 못 쓰나요?

못 씁니다. 취득일 전후 각 3개월 안에 같은 자산이나 비슷한 자산의 매매사례가액이 있으면 그것을, 없으면 같은 기간의 감정가액을 먼저 씁니다. 환산취득가액은 그다음 순서입니다. 다만 특수관계인 사이 거래처럼 객관적으로 부당한 가액은 매매사례가액이나 감정가액으로 쓰지 않습니다.

그래서 같은 단지 거래가 많은 아파트는 취득 당시 매매사례가액이 확인되어 환산까지 내려가지 않는 경우가 있습니다. 이런 자산은 공시가격 발표 시기를 따져도 결과가 달라지지 않습니다. 사례의 E씨 땅처럼 개별성이 큰 토지에서 주로 환산이 쓰입니다.

공시지가 발표 전에 팔면 왜 취득가액이 커지나요?

새 기준시가가 고시되기 전에 양도하면 직전 기준시가를 씁니다. 공시지가가 오르는 땅이라면 새 공시 전에 팔아야 나누는 분모인 양도 당시 기준시가가 작아지고, 그만큼 환산취득가액이 커집니다. 반대로 공시지가가 내리는 해라면 새 공시 뒤에 파는 편이 유리합니다.

기준은 법정 기한이 아니라 실제 공시일입니다. 개별공시지가는 5월 31일까지 공시하도록 되어 있을 뿐 시·군·구마다 공시일이 다를 수 있으므로, 해당 시·군·구의 공고를 확인합니다. 양도일은 잔금일이고, 잔금 전에 등기를 넘기면 등기접수일입니다.

땅 위에 건물도 함께 판다면 건물은 국세청장이 매년 고시하는 기준시가를 따로 씁니다. 땅과 건물의 고시 시기가 다르므로 각각의 고시일을 확인해야 하고, 건물 기준시가가 해마다 낮아지는 경우에는 땅과 반대 방향으로 움직일 수 있습니다.

실제로 얼마나 차이가 나나요?

E씨가 내년 공시 전에 팔면 환산취득가액은 10억원 × 1억원 ÷ 4억원으로 2억 5천만원입니다. 내년 공시지가가 10% 올라 4억 4천만원이 된 뒤에 팔면 2억 2,727만원으로 약 2,273만원 줄어듭니다. 15년 이상 보유한 토지의 장기보유특별공제 30%를 반영하면 산출세액은 1억 8,263만원에서 1억 8,931만원으로 약 668만원 늘어납니다(지방소득세 별도). 잔금을 공시 전으로 당기려면 매수인과 대금 지급 일정과 인도 시기를 다시 협의해야 하고, 그 비용이 세액 차이보다 크지 않은지도 함께 따져 봅니다.

환산으로 신고했다가 문제가 되는 경우는 언제인가요?

환산취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 쓸 수 있습니다. 세무서가 전 소유자의 양도 신고가액이나 취득 당시 대출·등기 자료로 실제 취득가액을 확인하면 그 금액으로 다시 계산하고, 차액에 과소신고가산세와 납부지연가산세를 붙입니다. 실제 취득가액이 환산액보다 낮을 가능성이 있다면 환산을 고르기 전에 남아 있는 자료부터 확인합니다.

직접 지은 건물을 지은 날부터 5년 안에 팔면서 환산취득가액이나 감정가액을 쓰면 건물분 금액의 5%가 가산세로 붙고, 낼 세액이 없어도 부과됩니다. 땅과 함께 파는 경우 건물 부분만 대상입니다.

환산취득가액 신고 대응 순서

• 취득 자료 찾기 - 옛 계약서, 송금·대출 기록, 취득세 신고 자료가 남아 있는지 먼저 확인합니다.
• 기준시가 확인 - 취득 당시와 현재의 개별공시지가, 올해 공시일과 내년 공시 예정일을 확인합니다.
• 잔금일 설계 - 공시지가 추세에 맞춰 잔금과 등기를 공시 전 또는 공시 뒤로 정합니다.
• 신고서 작성 - 환산 계산 근거와 개산공제를 신고서에 적고 자료를 보관합니다.
• 해명과 불복 - 세무서가 다른 취득가액을 제시하며 해명을 요구하면 변호사와 자료를 대조해 소명서와 과세전적부심사를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 취득가액 자료가 남아 있는지와 공시지가 추세, 실제 공시일에 따라 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 오래 보유한 부동산의 취득가액 산정과 양도소득세 신고 검토, 해명과 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 환산취득가액은 어떻게 계산하나요?
  양도가액에 취득 당시 기준시가를 곱하고 양도 당시 기준시가로 나눈 금액입니다. 토지는 개별공시지가가 기준시가입니다. 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액을 차례로 확인할 수 없을 때만 씁니다.
• 새 공시지가가 발표되기 전에 팔면 어느 해 공시지가를 쓰나요?
  새 기준시가가 고시되기 전에 양도하면 직전 기준시가를 씁니다. 공시지가가 오르는 땅이면 새 공시 전에 파는 쪽이 양도 당시 기준시가가 낮아 환산취득가액이 커지고 세금이 줄어듭니다.
• 개별공시지가는 언제 공시되나요?
  시장·군수·구청장이 매년 5월 31일까지 결정·공시하고, 개별주택가격과 공동주택가격은 4월 30일까지 공시합니다. 실제 공시일은 시·군·구마다 다를 수 있으므로 해당 지자체 공고로 확인합니다.
• 환산취득가액으로 신고하면 필요경비는 어떻게 빼나요?
  실제 경비 대신 취득 당시 개별공시지가의 3%를 개산공제로 더합니다. 다만 실제 자본적지출액과 양도비 합계가 환산취득가액과 개산공제 합계보다 크면 실제 금액을 필요경비로 할 수 있습니다.
• 환산으로 신고했는데 세무서가 실제 취득가액을 찾아내면 어떻게 되나요?
  실지거래가액이 확인되면 환산취득가액은 쓸 수 없어 실제 금액으로 다시 계산합니다. 세액이 늘면 차액에 과소신고가산세 10%와 납부지연가산세가 붙으므로 신고 전에 옛 자료를 먼저 찾아봅니다.
• 직접 지은 건물을 팔 때 환산취득가액을 쓰면 가산세가 있나요?
  건물을 신축하거나 85㎡ 넘게 증축하고 5년 안에 팔면서 환산취득가액이나 감정가액을 쓰면 그 건물분 금액의 5%가 가산세로 붙습니다. 낼 양도소득세가 없어도 부과되므로 실제 공사비 자료를 먼저 찾아봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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