양도소득세

따로 사는 부모에게 증여받은 임대아파트도 장기임대 70% 공제를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 2020년 7월 10일 이전에 등록된 장기일반민간임대 아파트를 2020년 7월 11일 이후 별도세대원에게 증여받았다면 임대의무기간이 끝나 자동말소된 뒤 팔아도 조세특례제한법의 장기보유특별공제 특례는 적용되지 않습니다. 국세청은 2023년 6월 30일 서면-2023-법규재산-0219 회신에서 별도세대인 어머니로부터 임대아파트를 증여(포괄승계)받은 사안에 이같이 답했습니다. 지금은 증여자의 등록 신청일과 승계 신고일, 증여 당시 세대 관계를 서류로 확인해 두십시오.

임대사업자 지위를 포괄승계했다고 해서 증여자의 임대기간까지 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 특례가 안 되더라도 소득세법의 일반 장기보유특별공제는 남으므로, 그 공제와 증여 뒤 10년 안 양도 시의 이월과세까지 넣어 세액을 다시 계산해 보는 편이 빠릅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 1월 자기 집을 산 1주택자입니다. 2024년 12월 따로 사는 어머니로부터 아파트 한 채를 증여받았는데, 어머니는 그 아파트를 2019년 11월 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 2020년 12월부터 임대해 왔습니다. A씨는 임대사업자 지위를 포괄승계해 2028년 11월 임대의무기간이 끝나 등록이 자동말소될 때까지 임대한 뒤 팔 계획입니다. 어머니의 임대개시일부터 기간을 세어 조세특례제한법상 장기보유특별공제 70%를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 별도세대원에게 증여받은 임대아파트를 어떻게 해석했나요?

2020년 7월 10일 이전에 장기일반민간임대주택으로 등록된 아파트를 2020년 7월 11일 이후 별도세대원으로부터 증여(포괄승계)받은 경우에는, 임대의무기간 종료로 등록이 자동말소된 뒤 양도하더라도 조세특례제한법 제97조의3의 특례를 적용할 수 없다고 보았습니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-0219(2023. 6. 30.) 회신에서 이렇게 답했습니다. 회신은 이유를 따로 적지 않았고, 관련 법령으로 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 아파트 매입임대주택을 특례에서 제외하는 개정 전 제97조의3과 임대기간 계산 규정을 들었습니다. 임대기간 계산 규정은 상속인에게만 피상속인의 임대기간을 합산하도록 정하고 있어, 증여자의 임대기간을 수증자의 임대기간으로 이어 세는 규정은 없습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 같은 세대원 사이의 증여나 상속으로 취득한 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

임대주택을 상속받은 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 임대기간에 합산합니다. 증여에 관하여는 그런 규정이 없습니다.

장기일반민간임대주택 특례 요건은 지금 어떻게 되어 있나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「조세특례제한법」 제97조의3은 민간건설임대주택으로서 2027년 12월 31일까지 등록한 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속 임대하고 임대료 증액 제한 등을 지킨 뒤 양도하면 임대기간 중 양도소득에 70% 공제율을 적용합니다. 매입임대주택은 2022년 12월 31일 개정으로 조문에서 빠졌고, 그 전에 등록한 매입임대주택은 부칙의 경과조치에 따라 종전 규정(8년 이상 50%, 10년 이상 70%)을 적용받습니다. 회신 사안의 아파트처럼 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 매입임대주택은 종전 규정에서도 제외되어 있었으므로 지금도 결론은 같습니다.

• 건설임대주택 - 2027년 12월 31일까지 등록, 10년 이상 계속 임대, 70% 공제
• 2022년 12월 31일 이전 등록한 매입임대주택 - 종전 규정 적용, 8년 이상 50%, 10년 이상 70%
• 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트 매입임대주택 - 처음부터 제외
• 공통 요건 - 임대료 증가율 5% 이하, 국민주택규모 이하, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하

특례를 못 받으면 어떤 공제가 남나요?

아파트 매입임대주택은 2020년 8월 18일 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 임대의무기간이 끝나면 등록이 자동말소됩니다. 소득세법 시행령은 이렇게 자동말소된 장기임대주택을 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보아, 등록 말소 뒤 5년 안에 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세 특례를 적용하도록 정하고 있습니다. 다만 그 장기임대주택은 2020년 7월 10일 이전에 임대사업자 등록 신청을 한 주택이어야 하므로, 증여로 승계한 수증자에게 이 규정이 적용되는지는 회신이 직접 답하지 않았고 사실관계별로 따로 확인이 필요합니다.

증여받은 아파트를 팔 때는 조세특례제한법 특례 대신 소득세법의 일반 장기보유특별공제(보유기간 3년 이상, 연 2%씩 최대 30%)를 적용받습니다. 보유기간은 취득일부터 세지만, 부모 같은 직계존비속에게 증여받은 주택을 증여일부터 10년 안에 양도해 이월과세가 적용되면 취득가액은 증여자가 취득할 때의 금액으로, 보유기간은 증여자가 취득한 날부터 계산합니다.

상담 사례처럼 2024년 12월에 증여받아 2028년 11월 이후 팔면 증여일부터 10년 안 양도이므로, 이월과세가 적용되는지와 그 경우의 세액을 함께 계산해야 합니다.

증여받은 장기임대주택 양도 대응 순서

• 등록 시점 확인 - 증여자의 임대사업자 등록일과 등록 신청일이 2020년 7월 10일 이전인지, 그리고 증여로 승계 신고한 날이 언제인지 렌트홈 등록증과 변경신고 서류로 확인합니다.
• 세대 관계 확인 - 증여 당시 증여자와 같은 세대였는지, 별도세대였는지 주민등록표로 확인합니다. 회신은 별도세대원 사이의 증여를 전제로 했습니다.
• 특례 대신 일반 공제 계산 - 증여받은 날부터 양도일까지의 보유기간으로 일반 장기보유특별공제를 계산해 세액을 예상합니다.
• 이월과세 검토 - 증여일부터 10년 안에 팔 계획이면 증여자의 취득가액과 취득일을 기준으로 한 세액도 계산합니다.
• 신고와 불복 - 특례 적용을 전제로 신고했다가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 특례 없이 신고했는데 적용 여지가 있으면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여자가 등록 신청을 한 날, 임대개시일, 승계 신고일, 임대료 증액 내역에 따라 임대사업자 등록증·임대차계약서·변경신고 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대주택 과세특례와 거주주택 비과세를 둘러싼 양도소득세 불복과 경정청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대사업자 지위를 포괄승계하면 임대기간도 이어지나요?
  세법상으로는 아닙니다. 조세특례제한법 시행령은 상속인이 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에만 피상속인의 임대기간을 합산하도록 정합니다. 증여로 승계한 경우에는 합산 규정이 없어 수증자의 임대기간은 승계 뒤 임대한 기간만 셉니다.
• 왜 2020년 7월 11일이 기준이 되나요?
  조세특례제한법 제97조의3은 2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 아파트 매입임대주택을 특례 대상에서 제외합니다. 국세청은 그 전에 등록된 아파트라도 2020년 7월 11일 이후 별도세대원에게 증여받았다면 자동말소 뒤 양도해도 특례를 적용할 수 없다고 회신했습니다.
• 상속으로 받았다면 결론이 다른가요?
  다를 수 있습니다. 상속은 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산하는 규정이 있고, 회신도 증여(포괄승계)를 전제로 했습니다. 다만 상속의 경우에도 2020년 7월 11일 이후 등록 신청 제외 규정과의 관계는 사실관계별로 따로 확인해야 합니다.
• 지금 특례 대상 임대주택은 무엇인가요?
  현행 조문은 민간건설임대주택으로서 2027년 12월 31일까지 등록한 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택을 10년 이상 계속 임대한 경우 70% 공제를 적용합니다. 2022년 12월 31일 이전에 등록한 매입임대주택은 부칙의 경과조치로 종전 규정(8년 이상 50%, 10년 이상 70%)을 적용받습니다.
• 특례가 안 되면 공제를 전혀 못 받나요?
  아닙니다. 소득세법의 일반 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상이면 연 2%씩 최대 30%까지 적용됩니다. 다만 직계존비속에게 증여받은 주택을 증여일부터 10년 안에 팔아 이월과세가 적용되면 보유기간은 증여자의 취득일부터 셉니다.
• 특례 신청은 언제 어떻게 하나요?
  양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고와 함께 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 특례가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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