양도소득세

남편에게 증여받은 임야를 산림청에 팔아도 이월과세가 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 남편에게 증여받은 임야를 국유림법에 따라 산림청에 판 경우 이월과세 제외사유에 해당하지 않아 남편의 당초 취득가액으로 양도차익을 계산합니다. 산림청 매수는 공익사업의 협의매수나 수용이 아니라 소유자의 승낙으로 진행되는 매매이기 때문입니다. 지금은 증여일이 2023년 1월 1일 전인지 후인지부터 확인해야 합니다.

산림청 매수라고 해서 공익사업 보상 절차를 따로 밟거나 사업인정 고시를 찾아볼 필요는 없습니다. 매도승낙서를 내고 감정가로 계약했다면 일반 매매와 같은 기준으로 계산하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2023년 5월 남편이 오래전에 상속받은 강원 지역 임야 15만㎡를 증여받았습니다. 2026년 국유림관리소가 사유림 매수 계획을 공고하자 C씨는 매도승낙서를 냈고, 감정평가법인 두 곳의 평가액을 평균한 1억6천만원에 매매계약을 맺었습니다. 증여받을 때 낸 증여세를 생각하면 증여일의 평가액을 취득가액으로 잡고 싶었지만, 주변에서 국가에 파는 것은 수용과 같아 이월과세가 빠진다는 말과 그렇지 않다는 말을 함께 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

산림청에 임야를 파는 것도 수용처럼 이월과세에서 빠지나요?

아니요, 국유림법에 따라 산림청에 사유림을 파는 것은 이월과세 제외사유인 협의매수나 수용에 해당하지 않습니다. 그래서 배우자에게 증여받은 날부터 이월과세 기간 안에 팔았다면 양도차익은 남편이 처음 취득한 가액을 기준으로 계산합니다.

이월과세 제외사유는 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 재산이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우입니다. 산림청장은 국유림 경영관리에 필요하면 사유림을 매수할 수 있습니다. 국세청이 검토한 매수 절차는 소유자가 매도승낙서를 내야 시작되고, 감정평가 전에는 소유자가 매도를 그만둘 수도 있었습니다. 공익사업의 사업인정이나 강제수용 절차와는 다른 일반 매매에 가깝습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 배우자에게 증여받은 사유림을 증여일부터 5년 안에 국유림법 제18조 제2항에 따라 양도한 경우 이월과세 제외사유에 해당하지 않는다고 회신했습니다(법규재산2014-242, 2014. 7. 2.). 질의자는 2010년 남편에게서 임야 164,926㎡를 증여받고, 2014년 매도승낙서를 낸 뒤 국유림관리소장과 매매계약을 맺었습니다.

국세청은 국유림법에 토지보상법상 사업인정을 거치거나 이를 준용하는 규정이 없고, 매수 절차가 소유자의 승낙과 협의로 진행된다는 점을 들었습니다. 이월과세 제외사유는 공익사업 때문에 자기 뜻과 달리 땅을 넘겨야 하는 상황을 고려한 것인데, 산림청 매수는 그런 경우가 아니라고 본 것입니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 매도 경위를 전제로 한 해석이므로, 같은 땅이라도 공익사업의 사업인정고시 뒤 협의매수나 수용으로 넘어갔다면 결론이 달라질 수 있습니다.

2023년부터 이월과세 기간은 어떻게 바뀌었나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물을 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세를 적용합니다. 회신 당시에는 이 기간이 5년이었습니다. 2022. 12. 31. 개정법은 2023. 1. 1.부터 시행되었고, 부칙은 시행 전에 증여받은 자산을 시행 후 양도하는 경우 종전 규정을 따르도록 했습니다.

• 2022. 12. 31.까지 증여받은 자산 - 증여일부터 5년이 지나 팔면 이월과세를 적용하지 않습니다.
• 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산 - 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세를 적용합니다.
• 기간 계산 - 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.

이월과세를 적용하면 취득가액은 증여한 배우자가 처음 취득할 때의 금액이 됩니다. 배우자가 들인 자본적지출액도 필요경비에 넣을 수 있고, 증여받으면서 낸 증여세 상당액도 필요경비에 넣습니다.

이월과세를 적용하지 않는 경우는 무엇인가요?

이월과세는 세 가지 경우에 적용하지 않습니다. 공익사업 협의매수·수용, 1세대1주택 비과세 주택이 되는 경우, 이월과세로 계산한 세액이 오히려 적은 경우입니다. 산림청 매수처럼 제외사유가 아니라면 이월과세 계산과 일반 계산을 둘 다 해 보고, 이월과세 쪽 세액이 많은지 확인해야 합니다.

• 협의매수·수용 - 사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 땅이 토지보상법 등에 따라 협의매수되거나 수용된 경우입니다.
• 1세대1주택 비과세 - 이월과세를 적용하면 비과세 대상 주택의 양도가 되는 경우입니다.
• 세액 비교 - 이월과세로 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적은 경우입니다.

남편이 상속받을 때의 가액이 매우 낮은 오래된 임야는 이월과세를 적용한 세액이 크게 나오는 경우가 많습니다. 이때는 증여세 상당액을 필요경비로 넣었는지, 상속 당시 가액을 어떻게 확인했는지가 세액을 가릅니다.

배우자 증여 임야 산림청 매도 이월과세 대응 순서

• 증여일 확인 - 증여 등기일이 2023. 1. 1. 전인지 후인지 봅니다. 그에 따라 이월과세 기간이 5년인지 10년인지 정해집니다.
• 매도 경위 확인 - 매도승낙서를 내고 협의로 판 것인지, 공익사업의 사업인정고시 뒤 협의매수·수용된 것인지 확인합니다. 앞의 경우는 이월과세 제외사유가 아닙니다.
• 증여자 취득가액 확인 - 남편이 상속받거나 산 당시 가액과 자본적지출 증빙을 모읍니다. 상속받은 재산이면 상속 당시 평가액 자료가 필요합니다.
• 두 방식 비교 계산 - 이월과세 적용 세액과 미적용 세액을 모두 계산합니다. 이월과세 쪽이 적으면 적용하지 않습니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 세무서가 다르게 보아 고지하면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 주체가 공익사업 시행자이거나 사업인정고시가 있었는지에 따라 결론이 달라지므로 매매계약서와 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이월과세가 정확히 무엇인가요?
  배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 일정 기간 안에 팔 때 취득가액을 증여한 사람이 처음 취득한 금액으로 계산하는 제도입니다. 증여로 취득가액을 높여 양도소득세를 줄이는 것을 막기 위한 것입니다. 증여받으면서 낸 증여세 상당액은 필요경비로 넣습니다.
• 증여받은 지 몇 년이 지나면 적용되지 않나요?
  2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산은 증여일부터 10년, 그 전에 증여받은 자산은 5년이 지나 팔면 이월과세를 적용하지 않습니다. 개정법 부칙이 시행 전 증여분에 종전 규정을 적용하도록 했기 때문입니다. 기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.
• 도로 공사로 수용되면 이월과세가 빠지나요?
  사업인정고시일부터 거슬러 2년 이전에 증여받은 땅이 토지보상법 등에 따라 협의매수되거나 수용된 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 사업인정고시일과 증여일 사이가 2년이 안 되면 제외사유가 아니므로, 고시일과 증여 등기일을 날짜로 비교해야 합니다.
• 이월과세 세액이 더 적으면 어떻게 되나요?
  이월과세를 적용해 계산한 양도소득 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않습니다. 그래서 두 방식으로 모두 계산해 보고 큰 쪽으로 신고하게 됩니다. 증여세 상당액을 필요경비로 넣었는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 산림청은 어떤 땅을 사들이나요?
  산림청장은 국유림의 경영관리에 필요하다고 인정하면 공유림이나 사유림, 그 밖의 토지를 매수할 수 있습니다. 매수 대상과 가격 결정 방법은 대통령령으로, 매수 방법과 절차는 농림축산식품부령으로 정합니다. 회신 사안에서는 국유림관리소의 매수 공고 뒤 소유자가 매도승낙서를 내는 방식으로 진행되었습니다.
• 이혼한 배우자에게 받은 땅도 이월과세 대상인가요?
  네, 양도 당시 혼인관계가 소멸했더라도 이혼으로 끝난 경우에는 배우자에게 증여받은 자산으로 보아 이월과세를 적용합니다. 사망으로 혼인관계가 끝난 경우만 제외됩니다. 이혼 뒤 팔더라도 증여일부터 기간 안이면 전 배우자의 취득가액으로 계산됩니다.
• 신고를 잘못해 세금이 고지되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 이월과세를 적용해 양도소득세를 고지했는데 이에 동의하지 않는다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 매도승낙서, 매수 공고, 세액 비교 계산표를 함께 준비해야 합니다.

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