양도소득세

상속주택과 임대주택이 있는데 거주주택을 상생임대 요건으로 비과세받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 거주주택과 장기임대주택을 가진 1세대가 따로 살던 분에게서 집을 상속받은 뒤 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택을 팔면, 상속주택 특례와 거주주택 특례가 겹쳐 적용되어 1세대 1주택으로 보아 비과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 2025년 6월 4일 해석에서 이 경우 거주주택을 1세대 1주택으로 보고, 상생임대 특례적용신고서를 신고기한 안에 내지 못했더라도 두 계약의 요건이 확인되면 특례를 적용한다고 보았습니다. 지금은 3주택으로 신고하고 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구가 가능한지 날짜부터 확인해 두십시오.

상생임대 특례적용신고서를 예정신고 때 내지 못했다고 해서 특례가 사라지지는 않습니다. 직전임대차계약과 상생임대차계약의 요건을 갖춘 사실이 계약서와 입금 내역으로 확인되면 뒤늦게라도 적용받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 7월 아파트 한 채를 사서 세를 주었고, 2018년 6월 다른 아파트를 사서 그해 9월 장기일반민간임대주택으로 등록했습니다. 2020년 9월에는 따로 살던 장인이 돌아가시면서 배우자가 집 한 채를 상속받았습니다. 첫 번째 아파트는 한 번도 거주하지 않았지만 2021년 3월부터 2023년 3월까지 직전임대차계약, 2023년 3월부터 2025년 3월까지 보증금을 3% 올린 상생임대차계약으로 임대했습니다. A씨는 2025년 10월 그 집을 팔면서 3주택으로 보아 양도소득세를 신고·납부했고, 2026년 1월 거주주택 비과세가 되는 것 아니냐며 경정청구를 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 상속주택·임대주택·거주주택이 겹친 경우를 어떻게 해석했나요?

거주주택과 장기임대주택을 소유한 1세대가 별도세대인 피상속인에게서 상속주택을 받은 뒤 상생임대주택 요건을 모두 갖춘 거주주택을 양도하면, 거주주택 특례에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 해석했습니다. 국세청은 2025년 6월 4일 과세기준자문 회신(기준-2025-법규재산-0020)에서 상속주택 특례와 거주주택 특례가 함께 적용되는 구조를 인정했습니다. 상속주택은 상속주택 특례로 주택 수에서 빠지고, 장기임대주택은 거주주택 특례로 주택 수에서 빠지며, 남은 거주주택의 거주 2년 요건은 상생임대주택 특례로 면제된다는 취지입니다. 이 해석은 피상속인이 상속개시 당시 별도세대였고 장기임대주택과 상생임대 요건을 모두 갖췄다는 사실관계를 전제로 하므로, 같은 세대에서 상속받았거나 임대주택 등록 요건이 빠진 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

같은 해석은 특례적용신고서 문제도 답했습니다. 상생임대주택 특례적용신고서와 직전·상생임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 내지 못했더라도, 1세대가 직전임대차계약과 상생임대차계약을 맺고 그 요건을 채운 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 했습니다. 신고서 제출은 요건을 확인하는 절차이지 특례 성립의 조건이 아니라는 뜻입니다.

세 가지 특례는 어떤 요건으로 겹쳐 적용되나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」에서 세 특례는 각각 다른 조항에 있고 요건도 따로 봅니다. 거주주택 특례는 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유한 1세대가 거주주택을 양도할 때 1주택을 소유한 것으로 보는 규정이고, 상속주택 특례는 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 1주택으로 보는 규정입니다. 상생임대주택 특례는 다른 조항에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우를 포함해 거주기간 제한을 없애 줍니다.

• 상속주택 - 상속개시 당시 별도세대였던 피상속인에게서 받은 주택. 같은 세대에서 받았다면 동거봉양 합가 뒤 상속 등 예외에 해당해야 합니다.
• 장기임대주택 - 양도일 현재 사업자등록과 임대사업자 등록을 유지하고 임대료 증가율이 5%를 넘지 않을 것.
• 거주주택 - 보유기간 중 거주기간 2년 이상. 상생임대주택이면 거주요건을 적용하지 않습니다.
• 상생임대 요건 - 직전임대차계약 임대기간 1년 6개월 이상, 그 계약 대비 보증금·임대료 증가율 5% 이하인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺어 2년 이상 임대할 것.

해석 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 상생임대주택을 언제까지 팔아야 하는지 기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지 팔아야 합니다. 해석 당시에는 없던 요건이므로, 상생 계약이 끝난 뒤 시간이 지난 거주주택이라면 양도일이 이 기한 안인지 먼저 확인해야 합니다.

상속주택 거주주택 비과세 경정청구 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 상속인 세대가 따로였는지 주민등록 자료로 확인합니다. 같은 세대였다면 상속주택 특례 적용 여부부터 다시 봅니다.
• 임대주택 요건 확인 - 장기임대주택의 등록일, 양도일 현재 등록 유지 여부, 임대료 증가율을 렌트홈 자료와 계약서로 확인합니다.
• 상생임대 계약서 정리 - 거주주택의 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 날짜순으로 놓고 임대기간과 증가율을 계산합니다. 계약금 입금 내역을 붙입니다.
• 경정청구 - 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구서에 특례적용신고서·두 계약서·임대주택 등록 자료를 붙여 냅니다. 2개월 안에 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 통지 전이라도 심판청구를 할 수 있고, 거부되면 거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툽니다.
• 양도기한 확인 - 아직 팔지 않았다면 상생 계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인이 여러 채를 가졌거나 상속인이 여럿이어서 지분으로 상속받은 경우에는 상속재산분할협의서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택과 거주주택 특례를 둘러싼 양도소득세 경정청구와 경정거부처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속주택 특례와 거주주택 특례를 동시에 받을 수 있나요?
  국세청은 2025년 6월 4일 해석에서 거주주택과 장기임대주택을 소유한 1세대가 별도세대 피상속인에게서 상속주택을 받은 뒤 상생임대 요건을 갖춘 거주주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 했습니다. 두 특례가 서로 다른 조항에 있고 요건을 각각 갖추면 겹쳐 적용됩니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 상생임대 특례를 못 받나요?
  아닙니다. 국세청은 같은 해석에서 특례적용신고서와 두 계약서를 신고기한까지 내지 못했더라도 직전임대차계약과 상생임대차계약을 맺고 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 했습니다. 경정청구 때 신고서와 계약서를 함께 내면 됩니다.
• 3주택으로 신고해 세금을 냈는데 돌려받을 수 있나요?
  법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 관할 세무서장에게 경정청구를 하면 됩니다. 세무서장은 청구를 받은 날부터 2개월 안에 경정하거나 경정할 이유가 없다는 뜻을 통지해야 합니다. 거부되면 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 세 특례의 요건을 보여 주는 자료를 함께 냅니다.
• 같은 세대에서 상속받은 집도 상속주택 특례가 되나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 상속주택 특례는 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합친 뒤 상속받은 주택으로서 합치기 전부터 보유한 주택만 상속주택으로 봅니다. 그 밖의 동일세대 상속은 일반주택으로 주택 수에 들어갑니다.
• 거주주택에 한 번도 안 살았는데 비과세가 되나요?
  상생임대주택 요건을 갖췄다면 됩니다. 상생임대주택 특례는 거주주택 특례를 적용할 때 거주기간 2년 요건을 적용하지 않도록 합니다. 직전임대차계약 1년 6개월, 상생임대차계약 2년, 증가율 5% 이하 요건을 모두 채워야 하고 계약금 수령 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
• 임대주택 등록이 말소됐으면 어떻게 되나요?
  거주주택 특례는 양도일 현재 장기임대주택이 사업자등록과 임대사업자 등록을 유지하며 임대료 증가율 5% 이내로 임대하고 있을 것을 요구합니다. 양도일 전에 등록이 말소됐다면 임대의무기간 절반 이상 임대 뒤 자진 말소 등 예외에 해당하는지 따로 확인해야 하고, 해당하지 않으면 거주주택 특례가 적용되지 않습니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한이 면제됩니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝났다면 2027년 12월 31일까지입니다. 이미 판 집은 그 양도일이 기한 안인지 확인합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기