양도소득세

농지은행에 8년 넘게 맡긴 농지를 팔면 비사업용 토지가 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

한국농어촌공사가 개인에게서 맡아 8년 이상 임대하거나 사용대한 농지는 재촌·자경하지 않았어도 그 기간을 비사업용 기간으로 보지 않습니다. 다만 8년에 못 미치거나 도시지역 편입 후 3년이 지나면 달라지고, 수탁 기간은 직접 경작이 아니므로 8년 자경 감면은 받기 어렵고, 법원도 같은 취지로 판단했습니다.

농지는 원칙적으로 소유자가 그 근처에 살면서 직접 농사를 지어야 사업용 토지가 됩니다. 그런데 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 한국농어촌공사가 개인에게서 맡아 8년 이상 임대하거나 무상으로 빌려준 농지를 재촌·자경하지 않은 농지에서 빼고 있습니다. 도시에 살면서 농지를 농지은행에 맡겨 온 분이라면 중과를 피할 수 있는 길이 있습니다. 다만 8년 자경 감면까지 받을 수 있는 것은 아니어서 두 가지를 나눠 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2014. 3. 아버지에게서 충남의 한 군 지역 논 3,000제곱미터를 상속받았습니다. 서울에 살며 회사에 다니던 H씨는 직접 농사를 지을 수 없어 2016. 5. 한국농어촌공사와 임대수탁 계약을 맺었고, 공사가 이 논을 2026. 4.까지 10년 동안 인근 농업인에게 빌려주었습니다. 2026. 9. 매수 희망자가 나타나 연말에 논을 팔 예정인 H씨는 직접 농사를 지은 적이 없으니 비사업용 토지가 되는지, 아버지가 30년 지은 땅이니 자경 감면도 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

농지은행에 맡긴 농지는 왜 비사업용이 아닌가요?

비사업용 농지의 첫 번째 유형은 소유자가 재촌·자경하지 않는 농지입니다. 다만 농지법 등에 따라 소유할 수 있는 농지로서 시행령이 정한 경우는 여기서 빠집니다. 그 가운데 하나가 한국농어촌공사가 8년 이상 수탁해 임대하거나 사용대한 농지입니다.

요건은 세 가지입니다.

• 한국농어촌공사가 수탁했을 것(농지 임대 등의 수탁 제도)
• 개인에게서 수탁한 농지일 것
• 8년 이상 수탁해 임대하거나 사용대했을 것

요건을 채우면 수탁해 임대한 기간은 재촌·자경하지 않았어도 비사업용 기간으로 보지 않습니다. 그 뒤 기간기준으로 판정합니다. 사례의 H씨는 상속 뒤 3년(상속농지 유예 기간)과 2016. 5.부터 10년의 수탁 기간이 사업용 기간이므로, 2026년 말에 판다면 직전 5년 가운데 약 4년 5개월이 수탁 기간이어서 직전 5년 중 3년 이상 기준을 채울 수 있습니다.

8년을 못 채우거나 도시지역에 편입되면 어떻게 되나요?

수탁 기간이 8년에 못 미치면 이 규정의 문언상 요건을 채우지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 이 경우 위탁 기간은 일반 임대와 같아져 재촌·자경하지 않은 기간이 됩니다. 계약 기간 중간에 해지하거나 팔 계획이라면 8년이 되는 날을 먼저 확인해야 합니다.

농지가 시지역의 주거·상업·공업지역에 있으면 두 번째 유형(도시지역 농지)이 따로 적용됩니다. 수탁 농지도 편입일부터 3년까지는 비사업용으로 보지 않지만, 3년이 지나면 그 뒤 기간은 비사업용 기간이 됩니다. 다만 광역시의 군, 도농복합시의 읍·면 지역은 이 유형에서 빠집니다.

8년 자경 감면도 받을 수 있나요?

받기 어렵습니다. 8년 자경 감면은 본인이 직접 경작한 기간이 8년 이상이어야 하고, 농지은행 수탁 기간을 경작 기간으로 보는 규정은 없습니다. 대구지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023구합23806 판결도 공사에 8년 이상 수탁해 임대한 농지를 자경농지로 보는 규정이 없음이 법문상 명백하다고 보아 감면 주장을 받아들이지 않았습니다.

상속받은 농지는 피상속인의 경작 기간을 합칠 수 있지만, 상속인이 1년 이상 직접 경작하거나 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔아야 합니다. H씨처럼 상속 뒤 위탁만 했고 3년이 지났다면 이 합산도 받기 어렵습니다. 결국 비사업용 중과는 피하더라도 감면 없이 기본세율로 계산된다고 보고 대비합니다.

상속받은 농지라면 위탁을 언제 시작해야 하나요?

상속받은 농지는 상속개시일부터 3년 동안은 재촌·자경하지 않아도 사업용 농지로 봅니다. 이 3년이 지나기 전에 직접 농사를 지을 수 없다면 농지은행 위탁을 시작해 두는 것이 비사업용 기간이 생기지 않게 하는 방법입니다. 상속 유예 기간과 수탁 기간 사이에 공백이 생기면 그 기간은 비사업용 기간이 됩니다.

또 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속받았다면 양도 당시 도시지역 안이 아닌 한 위탁 여부와 상관없이 비사업용 토지로 보지 않는 별도 규정이 있습니다. 이 경우 위탁은 비사업용 판정보다는 농지 관리를 위한 선택이 되므로, 아버지의 경작 사실부터 먼저 확인합니다. 이 쟁점은 「아버지가 8년 농사지은 땅을 상속받아 경작 없이 팔면 비사업용인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

농지은행 위탁 농지 양도 대응 순서

• 계약 기간 확인 - 임대수탁 계약서와 한국농어촌공사의 임대 실적 자료로 수탁 시작일과 끝난 날, 8년 충족 여부를 확인합니다.
• 소재지 확인 - 토지이용계획확인서로 주거·상업·공업지역 편입 여부와 편입일을 봅니다.
• 기간기준 계산 - 상속 유예 3년, 수탁 기간, 직접 경작 기간을 날짜 단위로 합쳐 직전 5년·3년·보유기간 60% 기준을 계산합니다.
• 감면 가능성 점검 - 직접 경작한 기간이 따로 있다면 자경 감면 요건을 함께 확인합니다.
• 해명·불복 - 비사업용 판정 안내를 받으면 수탁 자료로 소명하고, 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수탁 기간이 8년을 넘는지, 농지가 도시지역에 편입되었는지, 직접 경작한 기간이 있는지에 따라 비사업용 여부와 감면이 달라집니다. 법무법인 윤성은 위탁 농지의 비사업용 토지 판정 검토, 해명자료 소명과 과세전적부심사·조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지은행에 맡기면 농사를 안 지어도 되나요?
  한국농어촌공사가 개인에게서 수탁해 8년 이상 임대하거나 사용대한 농지는 재촌·자경하지 않은 농지에서 빠집니다. 그 수탁 기간은 비사업용 기간으로 보지 않고, 보유기간 전체를 놓고 기간기준으로 판정합니다.
• 5년만 맡기고 팔면 어떻게 되나요?
  규정은 8년 이상 수탁을 요건으로 하므로 8년에 못 미치면 이 규정을 적용받기 어렵다고 볼 수 있습니다. 그 기간은 재촌·자경하지 않은 기간이 되므로, 8년이 되는 날 이후로 양도 일정을 맞출 수 있는지 먼저 따져 봅니다.
• 농지가 주거지역에 편입되면 어떻게 되나요?
  시지역의 주거·상업·공업지역 농지는 수탁 농지라도 편입일부터 3년이 지나면 그 뒤 기간은 비사업용 기간이 됩니다. 광역시의 군과 도농복합시의 읍·면 지역은 이 규정에서 처음부터 빠집니다.
• 농지은행 수탁 기간도 8년 자경 감면에 들어가나요?
  들어가지 않습니다. 자경 감면은 직접 경작한 기간이 8년 이상이어야 하고, 법원도 수탁 임대 농지를 자경농지로 보는 규정이 없다고 보아 감면 주장을 받아들이지 않았습니다. 직접 경작한 기간이 따로 8년 이상이어야 합니다.
• 이웃에게 직접 빌려준 농지도 같은가요?
  아닙니다. 이 특례는 한국농어촌공사가 수탁한 경우에만 적용됩니다. 개인끼리 임대하면 질병·고령 등 부득이한 사유로 임대한 경우 같은 다른 예외에 해당하지 않는 한 재촌·자경하지 않은 기간이 됩니다.
• 상속받은 농지를 바로 맡겨도 되나요?
  상속받은 농지는 상속개시일부터 3년 동안 사업용으로 보고, 그 뒤 농지은행에 8년 이상 맡기면 그 기간도 비사업용 기간이 아닙니다. 다만 피상속인 경작기간을 합쳐 받는 자경 감면 요건은 따로 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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