양도소득세

논을 3년 쉬었다가 팔면 비사업용 토지로 중과되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 10년 소유한 농지 중 7년을 재촌·자경했다면 3년 휴경했어도 소유기간의 60% 이상을 경작해 비사업용 토지가 아닙니다. 소득세법 시행령은 양도일 직전 5년, 직전 3년, 소유기간 전체의 세 기간기준을 모두 넘어야 비사업용 토지로 봅니다. 지금은 취득일부터 양도일까지 경작한 기간을 일수로 세어 봐야 합니다.

몇 년 쉬었다고 곧바로 비사업용 토지가 되는 것은 아닙니다. 세 가지 기간기준 중 하나만 채우면 사업용 토지로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2016년 11월 시 지역의 도시지역 밖에 있는 논을 사서 그 마을에 살며 6년 동안 직접 벼농사를 지었습니다. 2022년 11월부터 부모님 병간호로 3년간 농사를 쉬었다가 2025년 11월부터 다시 1년 경작했습니다. 2026년 11월 이 논을 팔려고 하는데, 3년이나 휴경한 탓에 비사업용 토지로 세금이 무거워지는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

휴경 기간이 있으면 농지가 비사업용 토지가 되나요?

아니요, 휴경 기간이 있어도 소유기간 중 재촌·자경한 기간이 기간기준 중 하나를 채우면 비사업용 토지가 아닙니다. 5년 이상 보유한 토지는 양도일 직전 5년 중 3년 이상, 양도일 직전 3년 중 2년 이상, 소유기간의 60% 이상 가운데 하나만 사업용으로 쓰면 됩니다. 현행 시행령은 반대로 사업용이 아닌 기간이 세 기준을 모두 넘을 때 비사업용 토지로 정하고 있어 결과는 같습니다. 기간은 일수로 계산합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 기준입니다.

• 양도일 직전 5년 - 사업용이 아닌 기간이 2년을 넘는지
• 양도일 직전 3년 - 사업용이 아닌 기간이 1년을 넘는지
• 소유기간 전체 - 사업용이 아닌 기간이 40%를 넘는지
• 판정 - 세 기준을 모두 넘어야 비사업용 토지

국세청은 이 사례를 어떻게 판단했나요?

국세청은 10년 소유한 농지 중 7년을 재촌·자경하고 3년을 휴경한 사례에서, 소유기간의 60% 이상을 직접 경작했으므로 비사업용 토지가 아니라고 안내했습니다. 양도일 직전 5년 중 3년, 직전 3년 중 2년 기준은 채우지 못했지만 소유기간 기준 하나를 채운 것으로 충분하다고 본 것입니다. 이 안내는 국세청 부동산납세과의 2022년 질의 사례집 내용입니다. 질의자의 사실관계를 전제로 한 판단이어서 재촌 여부나 경작 기간이 다르면 결론도 달라질 수 있습니다.

F씨 사례는 어떻게 계산되나요?

F씨는 소유기간 10년 중 사업용이 아닌 기간이 3년으로 40%를 넘지 않아 비사업용 토지가 아닙니다. 양도일 직전 5년(2021년 11월부터 2026년 11월)에는 경작한 기간이 2년뿐이어서 사업용이 아닌 기간 3년이 2년을 넘습니다. 직전 3년도 경작이 1년뿐이라 사업용이 아닌 기간 2년이 1년을 넘습니다. 그러나 소유기간 기준은 3년/10년, 30%로 40% 이하이므로 세 기준을 모두 넘지는 않습니다. 휴경이 1년만 더 길었다면 40%를 넘어 비사업용 토지가 됩니다.

비사업용 토지가 되면 세금이 얼마나 늘어나나요?

비사업용 토지는 기본세율 6~45%에 10%포인트를 더한 16~55% 세율이 적용됩니다. 과세표준 1,400만원 이하는 16%, 10억원 초과 구간은 55%입니다. 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제는 비사업용 토지에도 일반 공제율로 적용됩니다. 지정지역에 있는 비사업용 토지는 여기에 10%포인트가 더 붙을 수 있습니다. 2022년 사례집의 세율표는 과세표준 구간이 1,200만원·4,600만원이었지만, 현행 구간은 1,400만원·5,000만원입니다.

휴경 농지 비사업용 토지 대응 순서

• 기간 일수 계산 - 취득일, 휴경 시작·종료일, 양도일을 일 단위로 정리하고 세 기준을 각각 계산합니다. 하루 차이로 결론이 바뀔 수 있습니다.
• 경작 증빙 - 경작한 해마다 농협 수매 내역, 농자재 영수증, 농업경영체 등록 기록을 모읍니다. 휴경 전후의 경작 사실이 모두 증명되어야 합니다.
• 부득이한 사유 확인 - 질병·고령 등으로 경작하지 못했다면 그 전 5년 이상 재촌·자경했는지, 계속 재촌하며 농지를 임대·사용대했는지 확인합니다. 해당하면 그 기간을 사업용으로 볼 수 있습니다.
• 소득 기준 점검 - 경작한 해의 총급여와 사업소득금액 합계가 3,700만원 이상이면 그 해는 자경으로 보지 않으므로 다시 계산합니다.
• 신고와 불복 - 사업용으로 신고했는데 세무서가 비사업용 중과로 고지하면 고지일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 중과세율로 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 휴경 사유가 법령상 경작 제한이나 공익사업 때문이라면 기간 계산 방법이 달라지므로 관련 공문과 허가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 비사업용 토지 중과 처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유기간이 5년 미만이면 기준이 다른가요?
  소유기간이 3년 이상 5년 미만이면 소유기간에서 3년을 뺀 기간, 양도일 직전 3년 중 1년, 소유기간의 40%를 기준으로 사업용이 아닌 기간을 봅니다. 3년 미만이면 소유기간에서 2년을 뺀 기간과 40% 기준을 봅니다. 세 기준 모두를 넘어야 비사업용입니다.
• 병 때문에 농사를 못 지은 기간도 비사업용인가요?
  질병·고령·징집·취학 등 부득이한 사유로 자경할 수 없는 경우, 그 사유 발생일부터 거슬러 5년 이상 계속 재촌·자경했고 사유 발생 후에도 재촌하면서 농지를 임대하거나 사용대했다면 비사업용 토지에서 제외되는 농지로 봅니다.
• 직장에 다니며 경작한 해도 자경으로 보나요?
  비사업용 토지 판정의 자경 기간에도 자경농지 감면의 소득 기준이 준용됩니다. 총급여와 사업소득금액 합계가 3,700만원 이상인 해는 실제로 경작했어도 자경 기간으로 보지 않으므로, 그 해를 빼고 기간기준을 다시 계산해야 합니다.
• 도시지역 안의 농지도 같은 기준인가요?
  특별시·광역시·시 지역의 도시지역(녹지지역과 개발제한구역 제외) 안에 있는 농지는 재촌·자경하더라도 원칙적으로 비사업용 토지에 해당합니다. 다만 도시지역에 편입된 날부터 3년이 지나지 않은 농지 등은 예외가 있으므로 편입일과 그 전 재촌·자경 기간을 확인해야 합니다.
• 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받나요?
  네, 비사업용 토지도 3년 이상 보유했다면 일반 공제율로 장기보유특별공제를 받습니다. 보유 3년 이상 6%에서 시작해 1년에 2%씩 올라 15년 이상이면 30%입니다. 중과세율과 장기보유특별공제는 따로 적용됩니다.
• 기간은 연 단위로 세나요, 일 단위로 세나요?
  비사업용 토지의 기간기준은 일수로 계산합니다. 양도일 직전 5년, 직전 3년, 소유기간 전체 각각에서 사업용이 아닌 날수를 세어 기준을 넘는지 판단하므로, 경작 시작일과 중단일을 날짜까지 증명할 자료가 필요합니다.
• 비사업용 중과로 고지되면 어떻게 다투나요?
  기간기준을 채웠다고 보는데 세무서가 비사업용 토지 세율로 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 중과세율로 신고·납부했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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