합가 전부터 부모님이 가지고 계시던 집을 상속받았다면 원래 살던 내 집은 비과세를 받을 수 있습니다. 합친 날부터 10년 안이면 동거봉양 특례로, 10년이 지나도 상속주택 특례로 1주택으로 보아 판단합니다. 상속받은 집을 먼저 팔면 이 특례들로 비과세를 받기 어렵고, 남은 상속주택의 보유기간은 같은 세대로 산 기간부터 합칩니다.
기한
동거봉양 합가 특례는 세대를 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집에 적용됩니다. 상속주택 특례에는 이런 기한이 없습니다. 비과세가 부인되어 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다.
부모님을 모시려고 세대를 합친 뒤 부모님이 돌아가셔서 그 집을 상속받으면, 자녀 세대는 원래 집과 상속받은 집 두 채를 갖게 됩니다. 이때 동거봉양 특례가 사라져 비과세를 못 받는다고 걱정하는 분이 많습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따르면 합가 전부터 부모님이 가지고 계시던 집은 상속주택으로 보므로, 어느 집을 먼저 파는지에 따라 결론이 달라집니다.
이런 상담이 많습니다
C씨는 52세로 2016. 3.에 산 아파트에서 살다가, 홀로 지내시던 72세 어머니를 모시려고 2022. 6. 어머니가 2001년부터 가지고 계신 빌라로 가족과 함께 전입했습니다. 어머니는 2025. 8. 돌아가셨고, 형제들과 협의해 C씨가 빌라를 단독으로 상속받아 등기했습니다. 비어 있던 아파트는 2026. 9. 8억원에 팔기로 계약했고, 빌라는 몇 년 뒤 팔 생각입니다. C씨는 어머니가 돌아가셔서 동거봉양 특례를 못 받는지, 나중에 빌라를 팔 때 보유기간은 언제부터 세는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
부모님이 돌아가시면 동거봉양 특례는 끝나나요?
동거봉양 합가 특례는 1주택을 가진 자녀 세대가 1주택을 가진 60세 이상 부모님과 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 보는 제도입니다. C씨는 합가일인 2022. 6.부터 10년 안에 원래 살던 아파트를 먼저 파는 것이므로 이 특례를 적용받을 수 있는 것으로 볼 수 있습니다.
부모님이 돌아가셨다는 사정만으로 자녀가 원래 가지고 있던 집의 특례가 없어진다고 정한 규정은 없습니다. 다만 아파트 자체도 2년 이상 보유해야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 2년 이상 거주했어야 합니다. C씨는 2016. 3.부터 6년 넘게 살았으므로 이 요건도 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.
세무서는 실무상 합가 당시 부모님과 자녀 세대가 각각 1주택이었는지, 부모님이 60세 이상이었는지를 다시 확인합니다. 부모님이 돌아가신 뒤에는 이를 보여 줄 자료를 구하기 어려워질 수 있으므로, 상속을 정리하는 단계에서 부모님의 주민등록표 초본과 합가 당시 등기 자료를 미리 받아 두어야 합니다.
합가 10년이 지나도 내 집을 비과세로 팔 수 있나요?
상속이 개시되면 상속주택 특례도 함께 검토할 수 있습니다. 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 한 채씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택만 가진 것으로 보아 비과세를 판단합니다. 상속개시 당시 부모님과 자녀가 같은 세대였던 경우에는 원칙적으로 이 특례가 적용되지 않지만, 동거봉양을 위해 합가한 경우에는 합치기 이전부터 부모님이 보유하고 있던 주택을 상속주택으로 봅니다.
동거봉양 특례와 상속주택 특례 비교
구분
동거봉양 합가 특례
상속주택 특례
적용 대상
10년 안에 먼저 파는 집
일반주택(원래 집)
기한 (핵심 행)
합친 날부터 10년
없음
같은 세대 상속
해당 없음
합가 전부터 부모님이 보유한 집만 상속주택
상속받은 집 양도
적용 단정 어려움
적용 안 됨
원래 집을 팔 때는 두 특례 가운데 하나로 판단받을 수 있습니다.
출처 - 소득세법 시행령 제155조 제2항·제4항
C씨의 빌라는 어머니가 합가 전인 2001년부터 가지고 계시던 집이므로 상속주택에 해당합니다. 상속주택 특례에는 동거봉양 특례와 같은 10년 기한이 없으므로, 합가 후 10년이 지난 뒤 아파트를 팔더라도 상속주택 특례로 비과세를 판단받을 수 있습니다. 반대로 합가한 뒤에 부모님이 새로 산 집은 이 단서에 따른 상속주택이 아닙니다.
또 상속주택 특례에서 원래 집은 상속개시 당시 이미 보유하던 주택이어야 합니다. 상속받은 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 이 특례가 적용되지 않으므로, 상속 뒤 이사할 계획이 있다면 원래 집을 먼저 정리하는 쪽이 유리할 수 있습니다.
상속받은 부모님 집을 먼저 팔면 어떻게 되나요?
상속주택 특례는 일반주택을 팔 때 적용되는 것입니다. 상속받은 빌라를 먼저 팔면 이 특례로는 비과세를 받을 수 없습니다. 동거봉양 특례는 부모님이 1주택을 가지고 계시는 상태를 전제로 하므로, 상속으로 소유자가 자녀로 바뀐 집을 먼저 팔 때도 그대로 적용된다고 단정하기 어렵습니다. 상속받은 집을 먼저 팔 계획이라면 비과세가 되지 않는다는 전제로 세액을 미리 계산해 보는 것이 안전합니다.
먼저 파는 집에 따라 달라지는 결론
원래 살던 내 집을 먼저 양도
(유리)1주택으로 보아 비과세 판단
합가 10년 안이면 동거봉양 특례
10년이 지나도 상속주택 특례
내 집 2년 보유·거주 요건 필요
상속받은 부모님 집을 먼저 양도
(불리)특례로 비과세 기대 어려움
상속주택 특례는 일반주택 양도에만 적용
동거봉양 특례 적용도 단정 어려움
양도 전 세액을 미리 계산
출처 - 소득세법 시행령 제155조 제2항·제4항
형제들과 빌라를 공동으로 상속받았다면 판단이 달라집니다. 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고, 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음은 최연장자의 주택으로 봅니다. 협의분할 등기를 하지 않았다면 법정상속분대로 소유한 것으로 봅니다.
남은 상속주택의 보유기간은 언제부터 세나요?
아파트를 먼저 팔고 나면 C씨 세대에는 빌라 한 채만 남습니다. 상속받은 주택으로서 상속인과 돌아가신 분이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 상속개시 전에 같은 세대로서 거주하고 보유한 기간을 합쳐서 보유기간과 거주기간을 계산합니다.
C씨의 합가와 상속 일정
2022. 6.
어머니 집으로 합가(같은 세대 기간 시작)
2025. 8.
상속개시, 빌라 단독 상속
2026. 9.
원래 아파트 양도 계약
2032. 6.
동거봉양 특례 10년 끝
출처 - 소득세법 시행령 제154조 제8항 제3호, 제155조 제4항
여기서 합치는 기간은 어머니가 집을 산 2001년부터가 아니라 C씨가 같은 세대가 된 2022. 6.부터입니다. 2022. 6.부터 2025. 8.까지 3년 2개월을 같은 세대로 살았으므로, C씨는 상속 뒤 빌라를 팔 때 2년 보유 요건을 이미 갖춘 것으로 볼 수 있습니다. 거주요건이 필요한지와 12억원 초과 여부는 양도 당시 따로 확인합니다.
합가 후 상속주택 대응 순서
합가 경위 정리 - 합가일, 합가 당시 부모님과 자녀 세대의 주택 수, 부모님의 나이를 주민등록표와 등기로 정리합니다.
상속주택 확인 - 상속받은 집이 합가 전부터 부모님이 가지고 계시던 집인지, 단독 상속인지 공동상속인지 확인합니다.
파는 순서 결정 - 원래 집을 먼저 팔 때와 상속받은 집을 먼저 팔 때의 세액을 각각 계산해 순서를 정합니다.
남은 집 기간 계산 - 같은 세대로 함께 산 기간을 합쳐 남은 집의 보유·거주기간을 계산합니다.
소명과 불복 - 비과세가 부인되면 과세예고통지 후 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 합가 당시 각자의 주택 수, 상속받은 집의 취득 시기와 상속 지분, 파는 순서에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 법무법인 윤성은 합가·상속주택 특례의 요건 검토와 비과세 부인 처분에 대한 소명, 조세불복을 수행합니다.
스스로 점검해 보기
해당하는 문항이 있으면 그 할 일부터 챙겨 두세요. 혼자 하기 어려우면 변호사에게 맡기세요.
