양도소득세

부모님과 합가해 한 채를 비과세로 판 뒤 남은 집은 보유기간을 다시 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 동거봉양 합가 특례로 먼저 판 집이 비과세됐다면 남은 집의 보유기간은 그 집을 취득한 날부터 셉니다. 2021~2022년 재기산 규정도 합가 특례 주택은 재기산 대상에서 뺐고, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 재기산 규정이 없습니다. 지금은 합가일과 부모 나이, 먼저 판 집의 특례 신고 내용부터 확인하십시오.

먼저 판 집을 특례로 비과세받은 뒤 남은 집을 팔 때, 남은 집의 보유기간을 다시 셀 필요는 없습니다. 남은 집은 그 집을 취득한 날부터 보유기간을 셉니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2018년에 산 아파트에 살다가, 2023년 혼자 지내시던 일흔 살 어머니를 모시려고 어머니 단독주택으로 들어가 세대를 합쳤습니다. 2024년 자기 아파트를 동거봉양 합가 특례로 비과세 신고하고 팔았습니다. 2026년 어머니와 함께 사는 단독주택을 팔고 더 넓은 집으로 옮기려 하자, 아파트를 판 날부터 2년이 지나야 한다는 말을 들었다고 물었습니다. 단독주택은 어머니가 1995년에 취득한 집입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합가 특례로 한 채를 판 뒤 남은 집 보유기간은 언제부터인가요?

동거봉양 합가 특례로 먼저 판 집이 비과세된 뒤 남은 집의 보유기간은 그 집의 취득일부터 양도일까지입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 1세대1주택 보유기간을 「소득세법」 제95조 제4항에 따르도록 하고, 이 조항은 취득일부터 양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

D씨 사례의 단독주택은 어머니가 1995년에 취득했으므로 보유기간이 2년을 훨씬 넘습니다. 아파트를 판 2024년은 보유기간 계산과 관계가 없습니다. 남은 집을 팔 때는 양도일 현재 그 세대가 1주택인지와 일반 비과세 요건을 갖췄는지만 보면 됩니다.

동거봉양 합가 특례는 누구에게 적용되나요?

1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집은 1세대1주택으로 봅니다. 배우자의 직계존속도 포함되고, 부모 중 한 사람만 60세 이상이어도 적용됩니다.

• 배우자의 직계존속 - 60세 이상인 장인·장모, 시부모도 포함됩니다.
• 한 분만 60세 이상 - 부모 중 한 분이 60세 미만이어도 적용됩니다.
• 중증질환 요양 - 법령이 정한 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속도 포함됩니다.

먼저 파는 집이 부모 집이든 자녀 집이든 상관없습니다. 다만 먼저 파는 집도 그 집 자체로 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 요건을 갖춰야 합니다.

2021년부터 2022년 5월 사이에 남은 집을 판 경우는요?

2021. 1. 1.부터 2022. 5. 9. 사이 양도분에도 먼저 판 집이 동거봉양 합가 특례로 비과세됐다면 남은 집의 보유기간은 취득일부터 셌습니다. 당시 재기산 단서는 제155조에 따른 특례 주택을 재기산 대상인 2주택 이상에서 빼도록 정했습니다.

반대로 먼저 판 집이 특례 요건을 갖추지 못해 과세됐다면, 그 시기에는 남은 집이 처분 후 1주택이 된 날부터 보유기간을 다시 셀 수 있었습니다. 그 뒤 2022. 5. 31. 개정으로 재기산 단서가 삭제돼 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 이런 구분이 없습니다.

남은 집을 팔 때 무엇을 확인해야 하나요?

남은 집을 팔 때는 일반 1세대1주택 요건을 그대로 봅니다. 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년, 양도가액 12억원 초과 여부를 확인합니다. 부모 집을 자녀가 상속받아 파는 경우라면 상속개시 당시 동일세대였는지에 따라 부모의 보유·거주기간을 통산할 수 있습니다.

합가 뒤 10년이 지나 먼저 파는 집은 특례 대상이 아닙니다. 10년 안에 한 채를 정리하지 못했다면 세대분리 여부와 다른 특례를 함께 따져야 합니다.

동거봉양 합가 후 주택 양도 대응 순서

• 합가일 확인 - 주민등록표 초본으로 세대를 합친 날을 확인합니다. 특례 10년은 이 날부터 셉니다.
• 나이 요건 확인 - 합가 당시 부모 중 한 분이 60세 이상인지, 중증질환 요양 대상인지 확인합니다.
• 먼저 판 집 신고 점검 - 먼저 판 집을 동거봉양 합가 특례로 신고했는지, 그 집이 보유·거주 요건을 갖췄는지 확인합니다.
• 남은 집 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 보유기간은 취득일부터 적습니다.
• 과세 통지 대응 - 보유기간을 다르게 보아 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합가 전후로 세대가 여러 번 바뀌었거나 상속이 함께 있었다면 주민등록 이력과 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 동거봉양 합가와 1세대1주택 비과세를 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합가 후 먼저 파는 집은 부모 집이어도 되나요?
  네. 동거봉양 합가 특례는 합친 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택에 적용되므로 부모 집이든 자녀 집이든 먼저 파는 집이 대상입니다. 다만 그 집 자체가 보유기간 2년 등 1세대1주택 요건을 갖춰야 합니다.
• 장인·장모를 모셔도 합가 특례가 되나요?
  네. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람도 동거봉양 대상에 포함됩니다. 장인·장모나 시부모와 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에도 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집에 특례를 적용할 수 있습니다.
• 부모님 중 한 분만 60세 이상이면요?
  직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우도 포함되므로, 부모 중 한 분이 60세 이상이면 특례를 검토할 수 있습니다. 합가일 당시 나이를 가족관계증명서와 주민등록표로 확인해 두는 것이 좋습니다.
• 합가 후 10년이 지나서 팔면 어떻게 되나요?
  합친 날부터 10년이 지나 먼저 파는 집은 동거봉양 합가 특례를 받을 수 없어 2주택 상태의 양도로 보게 됩니다. 이때는 실제 세대분리 여부나 일시적 2주택 같은 다른 특례를 따로 검토해야 합니다.
• 2021년에 남은 집을 팔면서 재기산됐다면요?
  먼저 판 집이 동거봉양 합가 특례로 비과세됐다면 당시에도 재기산 대상에서 빠졌으므로 남은 집은 취득일부터 세는 것이 맞습니다. 재기산으로 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.
• 부모님 집을 상속받아 팔면 부모님 보유기간도 합치나요?
  상속개시 당시 상속인과 피상속인이 동일세대였다면 상속개시 전 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산합니다. 합가해 함께 살던 부모님 집을 상속받았다면 이 규정을 먼저 확인해야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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