양도소득세

집 산 날 부모님과 합가했는데 동거봉양 2주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 새집의 잔금을 치른 날 부모님을 모시려고 같은 날 세대를 합쳤다면 동거봉양 합가로 2주택이 된 것으로 보아 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있습니다. 국세청은 2023년 2월 9일 회신에서 주택 취득일과 합가일이 같은 날이면 합가로 2주택이 된 경우로 본다고 답했습니다. 지금은 잔금일·등기접수일과 주민등록 합가일이 같은 날인지, 부모님이 합가 당시 60세 이상이었는지부터 확인하십시오.

합가일을 잔금일 다음 날로 늦추려고 전입신고를 미룰 필요는 없습니다. 같은 날이어도 합가로 2주택이 된 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 무주택으로 전세를 살다가 2024년 8월 20일 아파트의 잔금을 치르고, 같은 날 70세 어머니를 모시기 위해 어머니 집으로 주민등록을 합쳤습니다. 어머니는 2010년부터 단독주택 한 채를 가지고 계셔서 세대 안에 주택이 두 채가 되었습니다. 어머니가 2025년 안에 단독주택을 팔고 A씨 아파트로 옮기려 하는데, A씨의 아파트 취득일과 합가일이 같아 「합친 날 이전에 취득한 주택」이 아니라는 이유로 동거봉양 특례가 부인되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 취득일과 합가일이 같은 경우를 어떻게 해석했나요?

동거봉양 합가로 2주택이 된 경우로 보아 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 국세청은 서면-2023-부동산-0231(2023. 2. 9.)에서, 주택을 취득한 날과 동거봉양을 위해 세대를 합친 날이 같은 날인 경우 동거봉양 합가로 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우로 보아 소득세법 시행령 제155조 제4항을 적용할 수 있다고 답했습니다. 조문은 「1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 된 경우」를 요구하는데, 취득과 합가가 같은 날 이루어지면 취득이 먼저 있고 그 뒤 합가가 있었던 것과 다르지 않다는 판단입니다. 국세청은 혼인 특례에서도 주택 취득일과 혼인일이 같으면 납세자가 선택하는 순서에 따라 취득한 것으로 본다고 해석한 바 있습니다(부동산거래관리과-410, 2012. 8. 1.). 이 회신은 질의자가 그날 취득한 집 한 채와 직계존속의 집 한 채로 2주택이 된 사실관계를 전제로 하므로, 세대 안에 다른 주택이 더 있거나 합가 뒤에 집을 샀다면 결론이 달라질 수 있습니다.

취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 등기를 넘겼으면 등기접수일입니다. 두 날짜가 같은지 다른지는 잔금 영수증과 주민등록표 등본으로 확인합니다.

동거봉양 합가 특례 요건은 무엇인가요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 네 가지를 요구합니다. 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐야 하고, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이어야 하며, 그 집이 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 포함) 같은 1세대 1주택 요건을 갖추어야 합니다. 배우자의 직계존속이 60세 이상인 경우, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우, 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속도 대상에 들어갑니다.

• 나이 기준일 - 세대를 합친 날 현재 직계존속의 나이로 봅니다. 부모 중 한 분만 60세 이상이어도 됩니다.
• 10년 기한 - 회신 당시 조문도 10년이었고 현행도 같습니다. 합친 날부터 10년이 지나면 두 집 모두 비과세를 받지 못합니다.
• 먼저 파는 집 - 자녀 집이든 부모 집이든 먼저 양도하는 집에 적용되고, 남은 집은 그 뒤 1세대 1주택 요건으로 따로 판단합니다.

합가 뒤에 집을 더 사거나 세대가 다시 나뉘면 어떻게 되나요?

합가 뒤 세대 안에서 다른 집을 사면 3주택이 되어 특례가 적용되지 않습니다. 동거봉양 특례는 합가로 2주택이 된 상태를 전제하므로, 합가 뒤 취득한 집은 일시적 2주택 특례 등 다른 규정으로 따로 따져야 합니다. 합가 뒤 자녀가 다시 세대를 분리하면 각자 1주택이 되어 특례 없이도 1세대 1주택 요건으로 판단하지만, 양도일 현재 실제로 생계를 달리해야 세대 분리로 인정됩니다.

동거봉양 합가일 취득일 같은 날 대응 순서

• 날짜 대조 - 잔금 영수증, 등기접수일, 주민등록표 등본의 전입일을 나란히 놓고 취득일과 합가일을 확정합니다.
• 직계존속 나이·주택 확인 - 합가일 현재 부모님이 60세 이상인지, 부모님 명의 주택이 한 채뿐인지 확인합니다.
• 세대 주택 수 점검 - 합가 당시 세대 전체 주택이 두 채인지, 배우자나 자녀 명의 주택이 없는지 확인합니다.
• 양도 순서 결정 - 10년 안에 먼저 팔 집을 정하고, 그 집의 보유·거주기간 2년 충족 여부를 확인합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 비과세로 신고하고, 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합가 전에 부모님과 이미 같은 집에 살았거나 부모님 집이 상속·공동명의인 경우에는 주민등록표 등본과 등기사항증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취득일과 합가일이 같으면 「합가 전 취득」이 아니지 않나요?
  국세청은 합가로 2주택이 된 경우로 봅니다. 서면-2023-부동산-0231(2023. 2. 9.) 회신은 주택 취득일과 동거봉양 합가일이 같은 날이면 소득세법 시행령 제155조 제4항을 적용할 수 있다고 답했습니다. 취득이 먼저 있고 그 뒤 합가가 있었던 경우와 달리 볼 이유가 없다는 취지입니다.
• 동거봉양 특례는 몇 년 안에 팔아야 하나요?
  세대를 합친 날부터 10년 안입니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다. 10년이 지나면 두 집 모두 2주택 상태에서 판단되어 비과세를 받지 못합니다.
• 부모님 나이는 언제를 기준으로 보나요?
  세대를 합친 날 현재입니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우를 요건으로 하고, 제1호부터 제3호까지는 배우자의 60세 이상 직계존속, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우, 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속도 대상에 넣습니다. 합가일의 생년월일로 확인합니다.
• 주택 취득일은 잔금일인가요, 등기일인가요?
  원칙은 잔금을 치른 날입니다. 소득세법 제98조와 시행령 제162조 제1항은 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일, 잔금 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일을 취득시기로 정합니다. 합가일과 비교할 때는 이 기준으로 정한 취득일을 씁니다.
• 합가한 뒤에 집을 한 채 더 사면 어떻게 되나요?
  특례가 적용되지 않습니다. 동거봉양 특례는 합가로 1세대가 2주택이 된 경우를 전제하므로, 합가 뒤 세대 안에서 다른 집을 취득해 3주택이 되면 제155조 제4항을 쓸 수 없습니다. 이때는 합가 뒤 산 집을 일시적 2주택 등 다른 특례로 따로 따져야 합니다.
• 먼저 파는 집이 부모님 집이어도 되나요?
  됩니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이라고만 정하므로, 자녀 집이든 부모 집이든 먼저 파는 집에 적용됩니다. 다만 그 집도 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년 포함) 요건을 갖추어야 비과세됩니다.
• 혼인한 날에 집을 샀을 때도 같은 논리인가요?
  비슷합니다. 국세청 부동산거래관리과-410(2012. 8. 1.) 회신은 혼인 특례에서 주택 취득일과 혼인일이 같은 날이면 납세자가 선택하는 순서에 따라 취득한 것으로 본다고 했습니다. 혼인 특례는 현행 소득세법 시행령 제155조 제5항에 따라 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집에 적용됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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