양도소득세

임대아파트를 분양전환 받고 1년 안에 새집을 사도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 분양전환 받은 건설임대주택에 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 살았다면 분양전환 뒤 1년 안에 새집을 샀더라도 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 이 경우 종전주택 취득 뒤 1년이 지나 새집을 사야 한다는 요건을 적용하지 않지만, 처분기한은 일반 일시적 2주택과 같습니다. 지금은 임차일부터 양도 예정일까지 세대전원 거주기간이 5년이 되는지부터 세어 보십시오.

분양전환을 받은 날부터 1년을 꼭 기다렸다가 새집을 살 필요는 없습니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 산 건설임대주택이라면 1년 간격 요건이 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 가족은 2019년 공공건설임대주택에 입주해 살다가 2025년 10월 분양전환을 받아 소유권을 넘겨받았습니다. 아이가 커서 넓은 집이 필요해 2026년 3월 비조정대상지역의 아파트를 새로 샀고, 분양전환 받은 집은 2026년 말에 팔 계획이었습니다. D씨는 분양전환일부터 1년이 지나기 전에 새집을 샀으니 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없는지 물었습니다. 임차일부터 세면 세대전원 거주기간이 5년을 넘으므로 1년 간격 요건 없이 특례를 검토할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양전환 뒤 1년 안에 새집을 사도 일시적 2주택 비과세가 되나요?

네, 분양전환 받은 건설임대주택에 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 분양전환 뒤 1년 안에 신규주택을 샀더라도 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 이 경우 종전주택 취득 뒤 1년이 지나 신규주택을 사야 한다는 요건을 적용하지 않습니다.

일시적 2주택 특례는 원래 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 사야 합니다. 분양전환 받은 집은 분양전환 잔금일이 취득일이므로 이 원칙대로라면 D씨는 요건을 갖추지 못합니다. 그러나 같은 조항이 건설임대주택 5년 거주, 수용, 부득이한 사유의 양도처럼 보유기간 제한이 없는 경우에는 1년 간격 요건도 빼도록 정하고 있습니다.

• 대상 주택 - 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 분양전환 등으로 취득한 주택입니다.
• 거주 요건 - 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주해야 합니다.
• 효과 - 1년 간격 요건이 빠지고, 종전주택 자체의 2년 보유·거주 요건도 적용되지 않습니다.

건설임대주택 5년 거주는 어떻게 세나요?

5년은 분양전환일이 아니라 임대주택에 임차인으로 들어간 날부터 양도일까지 세대전원이 실제로 거주한 기간으로 셉니다. 임차인으로 산 기간과 분양전환 뒤 소유자로 산 기간을 합칩니다.

취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 함께 살지 못한 기간도 세대전원 거주로 봅니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 판단하므로, 임대차계약서와 주민등록표 초본을 함께 준비합니다. 새집으로 먼저 이사하면 그날부터 거주기간이 멈춘다는 점도 계산에 넣어야 합니다.

처분기한과 그 밖의 요건은 똑같이 적용되나요?

1년 간격 요건만 빠질 뿐, 처분기한은 일반 일시적 2주택과 같습니다. 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 3년 안에 분양전환 받은 집을 팔아야 합니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되더라도 넘는 부분에는 양도소득세가 계산됩니다. 분양전환 가격이 낮아 양도차익이 큰 경우가 많으므로, 양도가액이 12억원 근처라면 고가주택 계산을 미리 해 보는 것이 좋습니다.

5년을 채우지 못했다면 어떻게 되나요?

임차일부터 양도일까지 세대전원 거주가 5년에 못 미치면 1년 간격 요건이 다시 적용됩니다. 분양전환일부터 1년이 지나기 전에 새집을 샀다면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없고, 분양전환 받은 집을 팔 때 양도소득세가 과세됩니다.

이때는 새집 잔금일을 늦추는 방법을 먼저 검토합니다. 새집 취득일이 분양전환일부터 1년이 지난 뒤가 되면 일반 일시적 2주택 요건으로 다시 판단할 수 있습니다. 이미 새집 잔금을 치렀다면 분양전환 받은 집에서 5년을 채운 뒤 처분기한 안에 팔 수 있는지 날짜를 따져 봅니다.

분양전환 임대주택 일시적 2주택 대응 순서

• 거주기간 집계 - 임대차계약서와 주민등록표 초본으로 임차일부터 지금까지 세대전원 거주기간을 셉니다. 양도 예정일까지 5년이 되는지 확인합니다.
• 새집 취득일 확인 - 새집 잔금일이 분양전환일부터 1년 안인지 봅니다. 5년 거주가 안 되면 잔금일 조정을 검토합니다.
• 처분기한 계산 - 신규주택 취득일 현재 두 집의 지역을 확인해 2년인지 3년인지 정합니다.
• 신고 - 고가주택이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다.
• 불복과 경정 - 비과세가 배제되면 과세전적부심사청구서나 경정청구서로 거주기간 자료를 냅니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대 기간 중 세대원이 따로 산 기간이 있거나 분양전환 전에 임차인 명의를 바꾼 사정이 있다면 계약서와 주민등록 기록을 놓고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 배제를 둘러싼 양도소득세 과세전적부심사, 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양전환 받은 집의 취득일은 언제인가요?
  분양전환 받은 주택의 취득일은 원칙적으로 분양전환 대금을 청산한 날입니다. 그래서 일반 원칙으로는 그날부터 1년이 지나야 새집을 살 수 있지만, 세대전원 5년 거주 건설임대주택은 이 요건이 적용되지 않습니다.
• 임차인으로 산 기간도 5년에 들어가나요?
  네. 5년은 임대주택의 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간으로 셉니다. 임차인으로 산 기간과 분양전환 뒤 소유자로 산 기간을 합쳐 계산하며, 주민등록표 초본으로 전입·전출일을 확인합니다.
• 공공매입임대주택도 같은 예외가 적용되나요?
  네. 2026. 10. 11. 기준 현행 시행령은 민간건설임대주택, 공공건설임대주택과 함께 공공매입임대주택도 대상으로 적고 있습니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했는지가 똑같이 기준입니다.
• 자녀가 기숙사에 살아 함께 못 살았다면요?
  취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 거주하지 못한 경우도 세대전원 거주로 봅니다. 재학증명서나 재직증명서처럼 사유를 보여 주는 자료를 함께 준비해 두는 편이 안전합니다.
• 새집으로 이사한 뒤에도 거주기간이 이어지나요?
  아니요. 거주기간은 주민등록상 전출일까지만 셉니다. 새집으로 먼저 전입하면 그날 이후는 임대주택 거주기간에 들어가지 않으므로, 5년을 채운 뒤 이사하거나 양도하는 일정으로 계산합니다.
• 분양전환 받은 집 처분기한은 몇 년인가요?
  일반 일시적 2주택과 같습니다. 신규주택 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2년, 그 밖에는 신규주택 취득일부터 3년 안에 양도해야 합니다. 2026. 8. 3. 이전에 계약금을 지급한 사실이 증명되면 잔금이 그 뒤여도 3년입니다.
• 비과세가 배제되면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있고, 납부고지 뒤라면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 임차일부터 이어진 거주 자료를 함께 제출합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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