양도소득세

분양권 계약 때 배우자가 집이 있었는데 이혼 뒤 받은 아파트도 2년 거주해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 분양권 계약금을 낼 때 세대에 주택이 있었다면 뒤에 이혼으로 분양권을 혼자 받아 무주택이 되었더라도 그 아파트의 1세대 1주택 비과세에는 거주요건 2년이 적용됩니다. 국세청은 2024년 4월 30일 회신에서 조정대상지역 지정 전에 분양권 계약을 맺었더라도 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유했다면 거주요건 면제 규정에 해당하지 않고, 지정 전 이혼으로 재산분할해 세대가 갈라진 경우도 마찬가지라고 보았습니다. 지금은 분양권 계약금 지급일과 그 날 배우자 명의 주택이 있었는지를 등기부와 계약서로 확인해 두십시오.

이혼 뒤 세대분리가 되었다는 이유로 분양권 계약 당시의 세대 상황까지 지울 필요도, 지울 수도 없습니다. 거주요건이 붙는다면 2년을 채우고 팔거나 상생임대주택 특례처럼 거주요건을 면제하는 다른 길을 찾는 쪽이 현실적입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 7월 아파트 분양권을 샀고, 그때 배우자 B씨는 자기 명의 주택을 갖고 있었습니다. 2023년 6월 두 사람은 이혼하면서 재산분할로 B씨는 주택을, A씨는 분양권을 각각 갖기로 했습니다. 그 뒤 분양권 아파트가 있는 지역이 조정대상지역으로 지정되었고, A씨는 2025년 10월 준공과 함께 잔금을 치러 아파트를 취득했습니다. A씨는 무주택 상태에서 분양권을 받았고 조정대상지역 지정 전에 계약했으니 2년 거주 없이 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 이혼으로 재산분할한 분양권을 어떻게 해석했나요?

주택을 보유한 1세대가 조정대상지역 지정 전에 분양권 매매계약을 맺고 계약금을 지급했더라도, 그 아파트를 취득할 때 조정대상지역에 있다면 1세대 1주택 비과세의 거주요건을 적용한다고 보았습니다. 국세청은 서면-2023-법규재산-0434(2024. 4. 30.)에서, 아파트 소재지가 조정대상지역으로 지정되기 전에 세대원 사이의 이혼으로 주택과 분양권을 각각 재산분할하고 세대가 분리된 경우에도 그 아파트의 거주요건은 그대로 적용된다고 답했습니다. 거주요건 면제 규정은 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않을 것을 요구하는데, 계약금을 낼 때 배우자 명의 주택이 있었으므로 뒤에 이혼으로 무주택이 되었어도 이 요건을 채우지 못한다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 계약금 지급일 현재 이미 이혼한 상태였거나 배우자 주택이 그 전에 처분된 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

분양권으로 취득한 아파트의 취득 시기는 잔금을 치른 날이고, 그 날 조정대상지역이면 거주요건 2년이 붙습니다.

조정대상지역 지정 전 계약이면 거주요건이 면제되지 않나요?

면제되려면 세 가지를 모두 갖춰야 합니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 거주자가 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 그 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않은 경우에만 거주기간 제한을 두지 않습니다. 계약 시점만 맞고 세대의 무주택 요건이 빠지면 면제되지 않습니다. 1세대는 거주자와 배우자, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성되므로 배우자 명의 주택도 세대의 주택입니다.

• 계약 시점 - 조정대상지역 공고일 이전 매매계약 체결과 계약금 지급, 증빙서류로 확인
• 세대 무주택 - 계약금 지급일 현재 본인과 배우자, 동거 가족 모두 주택이 없을 것
• 판단 기준일 - 계약금 지급일 한 시점. 이혼이나 주택 처분이 그 뒤에 있어도 소급되지 않음
• 면제 효과 - 보유기간 2년은 그대로 적용되고 거주기간 2년만 면제

이혼하면 세대는 언제부터 따로 보나요?

이혼한 날부터 각자 별도 세대가 되고, 배우자가 없어도 1세대로 봅니다. 다만 법률상 이혼했더라도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계라면 배우자에 포함됩니다. 이혼 뒤에는 각자의 주택 수로 비과세를 따지지만, 분양권 계약금 지급일처럼 이혼 전 시점을 기준으로 판단하는 요건은 그 당시 세대 상황으로 봅니다.

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하므로, 거주요건을 채우기로 했다면 준공 뒤 전입 신고를 미루지 않는 것이 기간 계산에 유리합니다.

분양권 아파트 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급일 확정 - 분양권 매매계약서와 계약금 이체 내역으로 날짜를 확정하고, 그 날 조정대상지역 공고 전인지 확인합니다.
• 그 날 세대 주택 확인 - 본인과 당시 배우자, 동거 가족 명의의 주택을 등기부로 확인합니다. 하나라도 있으면 면제 규정은 적용되지 않습니다.
• 취득일 현재 조정대상지역 확인 - 잔금일 기준으로 조정대상지역 지정 여부를 봅니다. 지정 전이면 거주요건이 없습니다.
• 거주 2년 계획 - 거주요건이 붙으면 전입 후 2년을 채우고 양도하거나, 직접 임대한 직전임대차계약과 상생임대차계약 요건을 갖춰 거주요건 면제를 검토합니다.
• 신고·경정청구 - 비과세 여부를 정해 예정신고하고, 잘못 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재산분할 협의서나 판결로 분양권 명의가 바뀐 시점과 계약금 지급일이 엇갈리는 사안은 계약서·이체 내역·가족관계증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금을 낸 날 이미 이혼한 상태였으면요?
  계약금 지급일 현재 이혼이 성립해 배우자가 없고 본인 세대에 주택이 없었다면 세대 무주택 요건을 갖춘 것입니다. 이때 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되면 거주요건이 면제됩니다. 이혼신고일과 계약금 이체일의 선후가 결론을 정합니다.
• 잔금을 낼 때 조정대상지역이 해제됐으면 거주요건이 없나요?
  거주요건은 취득 당시, 곧 잔금을 치른 날 조정대상지역에 있는 주택에 붙습니다. 잔금일 전에 조정대상지역에서 해제되었다면 거주요건 없이 보유기간 2년만 갖추면 됩니다. 계약 시점이 아니라 취득 시점이 기준입니다.
• 이혼하면 배우자 집은 더 이상 내 세대 주택이 아닌가요?
  이혼한 날부터는 배우자가 없어도 1세대로 보고 각자의 주택만 따집니다. 다만 법률상 이혼했어도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려운 관계는 배우자에 포함됩니다. 이혼 전 시점을 기준으로 판단하는 요건은 그 당시 세대 상황으로 봅니다.
• 거주요건이 붙으면 꼭 2년을 살아야만 하나요?
  원칙은 보유기간 중 거주기간 2년입니다. 다만 주택 취득 후 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 1년 6개월 이상과 보증금·임대료 5% 이내 인상의 상생임대차계약 2년 이상 요건을 갖춘 상생임대주택을 정해진 양도기한 안에 팔면 거주기간 제한을 받지 않습니다.
• 거주기간은 어떻게 증명하나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다. 실제로 살았어도 전입 신고가 늦으면 그만큼 기간이 줄어들므로 준공 뒤 입주와 함께 전입 신고를 해 두어야 합니다.
• 분양권은 세법에서 어떻게 정의되나요?
  주택법 등 법률에 따른 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말하고, 매매나 증여로 취득한 것도 포함합니다. 분양권은 주택이 아니므로 분양권 자체의 취득일이 아니라 분양권으로 취득한 아파트의 잔금일이 주택 취득일이 됩니다.
• 거주 2년을 못 채우고 비과세 신고했으면요?
  세무서가 거주요건 미충족으로 과세하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 반대로 거주요건이 없는데 과세로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 환급을 구합니다. 계약금 지급일과 당시 세대 주택 현황 자료가 판단 기준입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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