양도소득세

지정 전 공동명의로 산 집, 지정 후 나머지 지분을 사면 거주요건은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

지분별로 따로 판단합니다. 조정대상지역 지정 전에 취득한 지분은 2년 거주요건이 없지만 지정 뒤 매수한 지분은 시행령의 「취득 당시」 기준에 따라 그 지분의 취득일부터 2년 보유와 2년 거주를 채워야 비과세 요건을 갖춥니다. 지금은 나중에 산 지분의 잔금일과 그날 조정대상지역 여부부터 확인하십시오.

공동명의 집의 나머지 지분을 나중에 샀다고 집 전체에 거주요건이 새로 붙지는 않습니다. 반대로 처음 지분이 비조정대상지역 때 취득한 것이라고 해서 나중에 산 지분까지 거주요건이 빠지지도 않습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2020년 초 지인과 절반씩 돈을 내 비조정대상지역이던 곳의 아파트를 공동명의로 샀습니다. 그 뒤 그 지역이 조정대상지역으로 지정됐고, 2022년에 지인의 지분 50%를 매수해 단독 소유가 됐습니다. G씨는 그 집에 살지 않고 세를 주다가 2026년에 팔려고 하는데, 처음 산 날이 비조정 때였으니 거주 없이 전체가 비과세라고 알고 있었습니다. 상담에서는 지분별로 취득일이 다르다는 점부터 확인했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

지정 전 산 지분과 지정 후 산 지분은 거주요건을 따로 보나요?

네, 같은 주택이라도 지분마다 취득 시기가 다르면 비과세 요건을 지분별로 판단하므로, 비조정대상지역일 때 취득한 지분은 거주요건이 없고 조정대상지역일 때 취득한 지분은 2년 거주요건이 붙습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 「취득 당시」 조정대상지역에 있는 주택에 거주요건을 둡니다. 지분을 따로 사면 그 지분의 취득일이 따로 생기므로 취득 당시도 지분마다 다르게 봅니다.

공유자가 같은 세대원이었는지 등 사정이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

나중에 산 지분은 보유기간도 따로 세나요?

네, 나중에 매수한 지분의 보유기간은 그 지분의 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 처음 산 지분이 2년을 넘겼더라도 나중 지분이 2년이 안 됐다면 그 지분은 보유기간 요건을 갖추지 못합니다.

보유기간은 자산의 취득일부터 양도일까지이고, 취득일은 대금을 청산한 날입니다. 지분 매매계약서와 잔금 이체내역으로 나중 지분의 취득일을 확정해 두어야 합니다.

지분별로 나뉘면 세금은 어떻게 계산하나요?

비과세 요건을 갖춘 지분의 양도차익에는 세금이 없고, 요건을 갖추지 못한 지분의 양도차익만 과세됩니다. 이 사례라면 처음 산 50%는 보유 2년을 채웠으니 비과세 대상이고, 나중에 산 50%는 2년 거주를 채우지 못하면 과세됩니다.

과세되는 지분의 양도차익은 그 지분의 양도가액에서 그 지분의 취득가액과 필요경비를 빼서 계산합니다. 지분을 산 가격이 처음 지분 가격보다 높았다면 양도차익이 작아질 수 있으므로 지분 매매계약서의 금액을 정확히 확인해야 합니다.

공유자가 가족이었다면 결론이 달라지나요?

같은 세대원과 공동으로 소유하다가 그 지분을 넘겨받은 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다. 1세대1주택 비과세는 세대를 기준으로 하므로, 같은 세대 안에서 지분이 이동했다면 세대가 그 집을 보유하고 거주한 기간을 이어서 보아야 한다고 주장할 여지가 있습니다. 다만 시행령에 이 경우의 기간 통산을 직접 정한 문언은 없습니다.

반면 별도 세대인 형제나 지인에게서 지분을 샀다면 이 사례처럼 지분별로 판단합니다. 공유자가 누구였는지, 지분을 산 날 같은 세대였는지를 주민등록표로 확인해야 합니다.

지분을 더 사기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

공유자 지분을 사기 전에는 그날 그 지역이 조정대상지역인지, 그 뒤 2년 동안 직접 살 수 있는지부터 확인해야 합니다. 지분 매수로 단독 소유가 되면 관리는 편해지지만, 나중 지분에 거주요건과 새 보유기간이 붙어 매도 가능 시기가 늦어질 수 있습니다.

이미 다른 집이 있는 상태에서 지분을 사면 일시적 2주택이나 다주택 판단에도 영향을 줍니다. 지분 매수 계약서에는 매매가액과 잔금일을 정확히 적고, 공유자가 가족이라면 시가와 다른 가액으로 거래할 때 부당행위계산 문제가 생기지 않는지도 함께 따져야 합니다.

공동명의 지분 매수 주택 대응 순서

• 지분별 취득일 확정 - 처음 지분과 나중 지분의 매매계약서, 잔금 이체내역, 등기부의 지분 이전 등기일을 정리합니다.
• 조정대상지역 대조 - 각 지분의 취득일에 그 지역이 조정대상지역이었는지 공고문으로 확인합니다.
• 매도 시기 결정 - 나중 지분의 보유 2년과 거주 2년을 채운 뒤 팔 경우와 지금 팔 경우의 세액을 비교합니다.
• 예정신고 - 양도 후 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 내면서 과세 지분과 비과세 지분을 나눠 적습니다.
• 사후 정정 - 전체를 비과세로 신고했다면 수정신고를, 고지를 받았다면 90일 안에 조세심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유자가 가족이거나 지분 이전이 여러 번 있었다면 등기부와 세대 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동소유 주택의 지분별 비과세 판단과 양도소득세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 나중 지분만 2년 살면 전체가 비과세되나요?
  나중 지분의 보유기간 2년과 그 보유기간 중 거주 2년을 채우면 그 지분도 비과세 요건을 갖춥니다. 처음 지분은 이미 보유 2년만으로 요건을 갖췄으므로 결국 집 전체가 비과세될 수 있습니다.
• 나중 지분을 산 뒤 그 지역이 해제되면요?
  거주요건은 각 지분의 취득 당시 기준이므로, 나중 지분을 산 날 조정대상지역이었다면 그 뒤 해제돼도 그 지분에는 2년 거주요건이 남습니다. 반대로 해제 뒤에 샀다면 거주요건이 없습니다.
• 지분을 증여로 받았다면 어떻게 되나요?
  별도 세대인 사람에게 증여받은 지분은 증여일이 그 지분의 취득일이 되므로 증여일 기준으로 조정대상지역 여부와 보유기간을 봅니다. 같은 세대원에게 증여받았다면 세대 기준으로 기간을 이어서 보아야 한다고 주장할 여지가 있지만, 이를 정한 문언은 없습니다.
• 공유자와 지분 정리 소송 끝에 판결로 지분을 받았다면요?
  판결로 지분을 넘겨받더라도 그 대가를 지급했다면 지분 매수와 같이 그 지분의 취득일을 따로 따집니다. 대금 청산일이 분명하지 않으면 등기접수일을 취득일로 보므로 등기부를 먼저 확인해야 합니다.
• 지분별 세금은 누가 신고하나요?
  단독 소유가 된 뒤 판다면 소유자 한 사람이 지분별로 비과세와 과세를 나눠 하나의 신고서로 신고합니다. 과세 지분의 양도차익은 그 지분의 취득가액과 필요경비를 기준으로 따로 계산합니다.
• 전체를 비과세로 신고했는데 문제가 될까요?
  나중 지분이 조정대상지역 취득분인데 거주요건을 채우지 못했다면 그 지분은 과세 대상이어서 추징될 수 있습니다. 세무서가 경정해 통지하기 전에 수정신고하면 과소신고가산세 감면을 받을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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