양도소득세

상속주택 소수지분을 받고 형제 지분을 사서 단독 소유하면 상속주택 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 공동상속주택의 소수지분을 상속받은 뒤 다른 공동상속인의 지분을 매매나 경매로 사들여 그 집을 혼자 갖게 되었더라도, 상속 전부터 갖고 있던 일반주택을 팔 때 상속주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청은 2023년 9월 기획재정부 해석을 인용해 공동상속인 사이의 지분 이전은 상속분 재조정이라 상속주택 성질이 유지된다고 회신했습니다. 지금은 일반주택이 상속개시 당시 보유한 집인지, 보유·거주기간을 채웠는지부터 확인해야 합니다.

형제 지분을 사들이기 전에 일반주택을 서둘러 팔 필요는 없습니다. 단독 소유가 된 뒤에 팔아도 상속주택 특례가 적용된다는 것이 회신의 결론입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2016년 아파트 한 채를 사서 살고 있습니다. 2020년 6월 아버지가 돌아가시면서 형제 셋이 아버지 집을 3분의 1씩 상속받았고, A씨는 상속지분이 가장 큰 사람이 아니었습니다. 2022년 12월 큰형의 지분 3분의 1을 사들였고, 2024년 9월에는 둘째 형 지분이 경매로 나와 A씨가 낙찰받았습니다. 아버지 집은 이제 A씨 단독 소유입니다. A씨는 2026년 자신이 살던 아파트를 팔려는데, 아버지 집을 혼자 갖게 된 뒤라 2주택자로 과세되는지, 상속주택 특례로 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

공동상속주택의 소수지분을 상속받은 뒤 다른 공동상속인에게서 매매 등 상속이 아닌 원인으로 지분을 취득해 그 집을 단독 소유하게 된 경우에도 상속주택 특례를 적용할 수 있다는 것이 결론입니다. 국세청은 서면-2022-법규재산-2768(2023. 9. 7.)에서 기획재정부 재산세제과-1031(2023. 9. 4.) 해석을 참조하라고 답했고, 기획재정부는 「적용할 수 있음」(제1안)과 「적용할 수 없음」(제2안) 중 제1안이 타당하다고 회신했습니다. 질의자는 2013년 2월 A주택을 사서 보유하다가 2017년 6월 상속으로 B주택 지분 3분의 1을 받았고, 2019년 12월 다른 공동상속인의 지분을 매매로, 2020년 9월 또 다른 공동상속인의 지분을 경매로 취득해 B주택을 단독 소유하게 된 사람이었습니다.

판단 이유는 세 가지입니다. 첫째, 상속주택 특례는 우연한 사정인 상속으로 취득한 주택을 1세대 1주택 비과세 판정의 주택 수에서 빼 주거 안정을 보호하는 제도입니다. 둘째, 공동상속주택 지분을 공동상속인 사이에서 옮기는 것은 상속분을 다시 조정하는 것이어서 상속주택의 성질이 그대로 유지된다고 볼 수 있고, 상속 전부터 갖고 있던 주택의 비과세 혜택을 유지할 필요가 있습니다. 셋째, 처음부터 가장 큰 지분을 상속받은 사람이 나중에 지분을 더 사서 단독 소유한 경우에는 이미 상속주택 특례가 적용된다고 해석되어 왔으므로, 소수지분자가 같은 방법으로 단독 소유하게 된 경우에도 같이 보는 것이 형평에 맞습니다.

이 회신은 지분을 넘긴 사람이 모두 공동상속인이었고 일반주택을 상속개시 전부터 보유했다는 사실관계를 전제로 합니다. 공동상속인이 아닌 제3자에게서 지분을 사들였거나, 상속 뒤에 일반주택을 새로 산 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

상속주택 특례와 공동상속주택 규정은 어떻게 다른가요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 두 개의 규정을 둡니다. 상속주택 특례는 상속받은 주택과 그 밖의 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하는 것이고, 공동상속주택 규정은 여러 사람이 공동으로 상속받은 1주택을 다른 주택 양도 때 소수지분자의 주택으로 보지 않는 것입니다. 소수지분자는 공동상속주택 규정으로 보호되다가, 지분을 모아 단독 소유가 되면 더는 공동상속주택이 아니므로 상속주택 특례를 적용할 수 있는지가 쟁점이 됩니다.

• 상속주택 특례 - 상속주택 1개와 일반주택 1개를 가진 세대가 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이어야 하고, 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 제외됩니다.
• 공동상속주택 규정 - 공동상속인 중 상속지분이 가장 큰 사람의 주택으로 봅니다. 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 다음으로 최연장자 순입니다.
• 협의분할 전 - 일반주택을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았으면 민법상 법정상속분대로 소유하는 것으로 봅니다.
• 피상속인이 2주택 이상 - 소유기간이 가장 긴 주택, 거주기간이 가장 긴 주택, 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 높은 주택 순으로 1주택만 상속주택으로 봅니다.

일반주택은 어떤 요건을 갖춰야 비과세가 되나요?

상속주택 특례는 세대의 주택 수를 1개로 보아 주는 것일 뿐, 일반주택 자체의 비과세 요건은 따로 갖춰야 합니다. 양도일 현재 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 그 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 각색 사례처럼 2016년에 산 아파트라면 취득 당시 조정대상지역이었는지 확인해 거주 2년 여부를 봅니다.

공동상속주택 지분 매수 후 상속주택 특례 대응 순서

• 상속 경위 정리 - 상속개시일, 상속인별 지분, 협의분할 여부를 등기부와 상속재산분할협의서로 확인합니다.
• 추가 지분 취득 확인 - 매매·경매로 취득한 지분의 양도인이 모두 공동상속인인지, 취득일이 언제인지 적습니다.
• 일반주택 요건 점검 - 상속개시 당시 보유했는지, 보유 2년과 조정대상지역 거주 2년을 채웠는지 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세로 예정신고하면서 상속 관계 서류를 갖춰 둡니다.
• 부인 시 불복 - 2주택으로 과세되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 이미 낸 세액이 있으면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지분 일부를 제3자에게서 샀거나 피상속인이 여러 집을 갖고 있었거나 상속 뒤 일반주택을 바꾼 경우에는 등기부·상속재산분할협의서·매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택 특례 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형제가 아닌 제3자에게서 지분을 샀으면요?
  회신은 지분을 넘긴 사람이 모두 공동상속인인 사실관계를 전제로 상속분 재조정이라고 보았습니다. 공동상속인이 지분을 제3자에게 판 뒤 그 제3자에게서 사들였다면 상속분 재조정으로 보기 어려워 결론이 달라질 수 있습니다. 등기부의 등기원인과 양도인을 확인해 따로 판단해야 합니다.
• 상속 뒤에 산 집을 팔 때도 특례가 되나요?
  아니요, 상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택이거나 상속개시 당시 보유한 조합원입주권·분양권으로 사업시행 완료 후 취득한 신축주택이어야 합니다. 상속 뒤에 새로 산 집을 팔 때는 이 특례를 적용받지 못하므로, 그 경우 일시적 2주택 같은 다른 규정을 검토해야 합니다.
• 지분을 모으지 않고 소수지분으로 두면 어떻게 되나요?
  소수지분인 채로 다른 주택을 팔면 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고 소수지분자의 주택으로는 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 상속인이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 다음으로 최연장자의 주택으로 봅니다. 소수지분자는 이 규정으로 보호되므로 지분을 모으기 전에도 일반주택 비과세가 가능합니다.
• 협의분할 등기를 아직 안 했는데 괜찮나요?
  일반주택을 팔 때까지 상속주택을 협의분할해 등기하지 않았으면 민법상 법정상속분에 따라 소유하는 것으로 봅니다. 형제가 같은 순위면 균등한 지분이 되어 지분이 가장 큰 상속인 판정이 거주자·최연장자 순으로 넘어가므로, 일반주택을 팔기 전에 분할 등기 여부와 그에 따른 지분 구조를 먼저 정리해야 합니다.
• 아버지가 집을 두 채 갖고 계셨으면요?
  피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 가졌다면 소유기간이 가장 긴 주택, 거주기간이 가장 긴 주택, 상속개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 높은 주택 순으로 정한 1주택만 상속주택으로 봅니다. 나머지 상속주택은 일반주택 비과세 판정의 주택 수에 들어가므로 어느 집이 특례 대상인지 먼저 정해야 합니다.
• 일반주택은 2년 거주해야 하나요?
  일반주택이 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 보유 2년과 그 보유기간 중 거주 2년을 모두 갖춰야 합니다. 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년이면 됩니다. 상속주택 특례는 주택 수를 1개로 보아 줄 뿐이고 일반주택 자체의 비과세 요건은 따로 갖춰야 하므로, 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인해야 합니다.
• 2주택으로 과세되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 과세로 신고하고 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이 회신과 기획재정부 해석을 근거로 공동상속인 간 지분 이전 사실을 등기부로 증명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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