양도소득세

새집 산 뒤 세입자와 퇴거일을 늦추면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 새 집을 산 뒤 세입자와 퇴거일을 늦춘 약정은 일시적 2주택 비과세의 전입 기한 계산에 인정되지 않습니다. 대법원은 기한을 늘려 주는 임대차 종료일이 취득 당시 전 집주인과 세입자의 계약상 종료일이라고 보고 원심을 파기했습니다. 지금은 새 집 취득일과 전 집주인 계약서의 종료일, 실제 전입일을 확인해 두십시오.

세입자와 퇴거일을 새로 정한 약정서를 세무서에 내면 기한이 늘어난다고 기대할 필요는 없습니다. 대법원은 취득 뒤에 맺은 연장 약정은 기한 계산에 넣지 않는다고 보았습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 조정대상지역 아파트를 오래 보유하다가 2020년 가을 같은 조정대상지역의 새 아파트를 전세 세입자가 있는 상태로 샀습니다. 전 집주인과 세입자의 계약은 2021년 10월 끝날 예정이었습니다. 새 집 등기를 마친 뒤인 2021년 3월 G씨는 세입자와 「계약갱신 청구 없이 2022년 6월에 집을 비워 주기로」 약정했고, 그날 이사하고 전입신고를 했습니다. G씨는 옛 집 양도를 일시적 2주택 비과세로 신고했지만, 세무서는 전입 기한을 넘겼다며 양도소득세를 부과했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

새 집 산 뒤 세입자와 퇴거일을 늦춘 약정도 전입 기한에 인정되나요?

인정되지 않습니다. 대법원 2026. 6. 5. 선고 2026두30078 판결은 전입 기한을 늘려 주는 「그 임대차기간이 끝나는 날」이 새 집 취득 시점에 전 집주인과 세입자 사이에 존속하던 임대차계약의 종료일이라고 판단했습니다. 새 집을 산 뒤 세입자와 임대차기간을 연장하거나 갱신하기로 한 약정의 종료일은 여기에 들어가지 않습니다.

대법원은 비과세 같은 감면요건 규정은 법문대로 엄격하게 해석해야 한다고 했습니다. 시행령 단서의 「신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다」는 부분도 같은 취지를 확인한 것으로 보았습니다. 원심은 연장된 퇴거일을 기준으로 전입요건이 충족됐다고 보았지만, 대법원은 이를 파기해 다시 심리하라고 돌려보냈습니다. 최종 결론은 환송 뒤 원심에서 정해집니다.

집을 사면서 임대인 지위를 승계했어도 마찬가지인가요?

마찬가지입니다. 세입자가 있는 집을 사면 매수인은 주택임대차보호법에 따라 임대인의 지위를 승계합니다. 그러나 대법원은 임대인 지위를 승계했는지는 시행령 단서의 문언에 따라 전입요건 충족 여부를 판단하는 데 영향을 미치지 않는다고 했습니다. 승계했다는 이유로 취득 뒤 맺은 약정까지 전 집주인의 계약처럼 볼 수는 없다는 뜻입니다.

이 전입요건은 지금도 적용되나요?

현행 시행령에는 일시적 2주택 비과세의 신규 주택 전입요건이 없습니다. 판결이 적용한 옛 규정은 조정대상지역 신규 주택 취득일부터 1년 안에 세대 전원 이사·전입과 종전 주택 양도를 요구하고, 세입자가 있으면 임대차 종료일까지 최대 2년으로 늘려 주었습니다. 이 전입요건은 2022. 5. 31. 개정으로 삭제됐습니다. 다만 그 전 규정이 적용되던 시기의 양도는 지금 세무조사를 받아도 옛 규정으로 판단합니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 신규 주택 취득일부터 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 주택을 양도하도록 정합니다. 2년 기한은 2026. 9. 30. 개정으로 생긴 것으로, 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 부칙에 종전 규정을 따르는 예외가 있으므로 계약일을 함께 확인해야 합니다.

일시적 2주택 비과세 점검 순서

• 세 날짜 정리 - 종전 주택 취득일, 신규 주택 취득일, 종전 주택 양도일을 적습니다. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 샀는지부터 봅니다.
• 조정대상지역 확인 - 두 주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지, 공고일 전에 계약금을 냈는지 확인합니다. 처분 기한이 2년인지 3년인지가 갈립니다.
• 적용 시점 확인 - 양도일과 신규 주택 취득일로 어느 시행령이 적용되는지 정합니다. 옛 규정 시기라면 전입요건도 따져야 합니다.
• 임대차계약서 확보 - 전 집주인과 세입자의 계약서, 확정일자, 종료일을 모읍니다. 취득 뒤 새로 맺은 약정은 기한 계산에 쓰이지 않습니다.
• 불복 절차 - 양도소득세 부과처분을 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 합니다. 결정 뒤 90일 안에 행정소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 취학·근무·질병 같은 부득이한 사유로 세대원 일부만 이사했거나 고가주택 기준 12억원을 넘는 경우에는 주민등록과 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 계약갱신요구권을 쓰면 어떻게 되나요?
  판결이 적용한 옛 시행령 단서는 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약을 인정하지 않는다고 정했습니다. 대법원은 취득 뒤 맺은 연장·갱신 약정의 종료일은 기한 계산에 들어가지 않는다고 보았습니다. 갱신 경위가 다른 사안은 사실관계에 따라 따로 판단될 수 있습니다.
• 세입자가 있으면 전입 기한은 최대 얼마였나요?
  옛 시행령은 신규 주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 그 임대차기간 종료일이 취득일부터 1년 뒤인 경우, 전입과 양도 기한을 전 소유자와 임차인 간 임대차계약 종료일까지로 늘리되 신규 주택 취득일부터 최대 2년을 한도로 했습니다.
• 지금 일시적 2주택은 몇 년 안에 팔아야 하나요?
  현행 시행령은 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 신규 주택 취득일부터 2년, 그 밖의 경우는 3년 안에 종전 주택을 양도해야 합니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규 주택을 취득해야 한다는 요건도 그대로 있습니다.
• 2년 기한은 언제 산 집부터 적용되나요?
  2026. 9. 30. 개정 시행령 부칙은 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 2년 기한을 적용한다고 정합니다. 예외 사유가 있어 계약일을 함께 확인해야 합니다.
• 종전 주택은 몇 년 보유해야 비과세되나요?
  1세대 1주택 비과세는 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 일시적 2주택 특례도 종전 주택이 이 요건을 갖춘 것을 전제로 합니다. 거주기간은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지로 셉니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  양도소득세 부과처분을 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 해야 합니다. 국세는 그 결정을 거쳐야 행정소송을 낼 수 있고, 소송은 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 냅니다. 고지서를 받은 날짜를 따로 적어 두십시오.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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