양도소득세

세입자가 살던 새집의 전입 기한, 대법원은 어떤 임대차 종료일로 보았나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

세입자가 사는 새집을 산 일시적 2주택자의 전입 기한은 새집 취득 당시 전 소유자와 임차인이 맺은 계약의 종료일이 기준이고, 취득 뒤 세입자와 연장·갱신한 종료일은 들어가지 않습니다. 대법원 2026두30078 판결의 사실관계와 판단, 전입요건 폐지와 2026. 10. 1. 개정 이후 지금의 의미를 정리했습니다.

이 판결이 직접 문제 되는 분은 많지 않습니다. 조정대상지역 안에서 집을 갈아타며 2022. 5. 10. 전에 옛집을 판 1세대 가운데, 새집 세입자 때문에 전입을 미뤘던 경우입니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 전입요건이 없고, 2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령도 처분기한만 손보았을 뿐 전입요건을 되살리지 않았습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 조정대상지역 아파트를 보유하던 중 2021. 3. 15. 같은 조정대상지역의 아파트를 세입자가 사는 상태로 샀습니다. 전 소유자와 세입자의 임대차기간은 2022. 8. 31.까지였고, A씨는 2021. 9. 옛집을 팔아 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 2022. 2. 세입자의 사정으로 2023. 2. 28.에 집을 비워 주기로 새로 약정했고, A씨 세대는 2023. 3. 새집에 전입했습니다. 2026. 9. 전입요건을 갖추지 못했다는 과세예고통지를 받은 A씨는, 세입자와 합의한 날까지 기다렸는데도 비과세가 안 되는지, 지금 무엇을 할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

2026두30078 사건은 어떤 사실관계였나요?

원고는 1999. 12. 27. 산 목동 아파트(종전 주택)를 2020. 9. 3. 14억 5,000만 원에 팔아 2020. 12. 23. 소유권을 넘겼습니다. 원고와 배우자는 2020. 9. 7. 서울 공덕동의 아파트(신규 주택)를 16억 3,000만 원에 사면서 기존 임대차(2019. 10. 10.부터 2021. 10. 9.까지)를 승계하기로 했고, 2020. 11. 2. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 두 집은 모두 조정대상지역에 있었습니다.

원고는 2021. 3. 13. 신규 주택 임차인과, 임차인이 기존 임대차기간 만료일 이후 계약갱신 청구 없이 2022. 6. 7. 집을 비워 주기로 약정했고, 원고 부부는 2022. 6. 7. 이사와 전입신고를 했습니다. 원고는 2021. 2. 무렵 일시적 1세대 2주택 비과세로 신고했지만, 마포세무서장은 2023. 1. 4. 신규 주택 전입요건(취득일부터 1년 안에 세대 전원 이사·전입신고)을 갖추지 못했다며 2020년 귀속 양도소득세(가산세 포함)를 부과했습니다.

당시 시행령은 세입자 있는 새집에 어떤 특칙을 두었나요?

조정대상지역 집을 두고 조정대상지역 새집을 산 경우, 당시 시행령은 새집 취득일부터 1년 안에 세대 전원이 이사해 전입신고를 마치고(가목) 1년 안에 옛집을 팔 것(나목)을 함께 요구했습니다. 단서는 취득일 현재 기존 임차인이 거주하는 것이 임대차계약서 등으로 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 취득일부터 1년 후라면, 두 기간을 「전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일」까지로 늘리되 취득일부터 2년을 넘지 못하게 하고, 「신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다」고 정했습니다.

이 요건은 2020. 2. 11. 개정 시행령으로 들어와 그 뒤 양도분부터 적용됐고, 2019. 12. 16. 이전에 새집을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 종전 규정에 따랐습니다.

원심은 왜 전입요건을 갖췄다고 보았나요?

원심인 서울고등법원 2025. 12. 12. 선고 2025누4540 판결은 원고가 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계했고, 2021. 3. 13. 약정은 갱신 없이 기존 임대차의 종료일을 늦춘 것이므로, 단서의 「그 임대차기간이 끝나는 날」은 2022. 6. 7.이고 그날까지 전입한 이상 요건을 갖췄다고 보아 처분이 위법하다고 판단했습니다.

대법원은 「임대차기간이 끝나는 날」을 어떻게 해석했나요?

판결요지는 이 날을 「종전의 주택을 양도한 자가 신규 주택을 취득한 시점을 기준으로, 신규 주택의 양도인인 기존 임대인과 기존 임차인 사이에 적법하게 체결되어 존속하는 신규 주택 관련 임대차계약에서 정한 ‘임대차기간 종료일’을 의미한다.」고 정리합니다. 그래서 새집을 취득한 뒤 기존 임차인과 기간을 연장하거나 갱신하기로 한 약정의 종료일은 포함되지 않고, 「갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다」는 문구는 이 취지를 확인하는 규정이라고 보았습니다. 또 주택임대차보호법상 임대인 지위를 승계했는지는 전입요건 판단에 영향을 미치지 않는다고 했습니다.

바탕은 비과세·감면요건도 법문대로 해석하고 명백한 특혜규정은 엄격하게 해석한다는 대법원 2004. 5. 28. 선고 2003두7392 판결의 법리입니다. 대법원은 원심에 법리오해가 있다며 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다(전원 일치). 원고 사건의 최종 결론은 환송 후 심리로 정해집니다.

일시적 2주택 특례를 문언대로 읽어 온 판결들과 같은 흐름입니다. 대법원 2025. 2. 13. 선고 2024두55426 판결은 2주택 세대가 새집을 사 3주택이 됐다가 1채를 처분한 경우를 특례 대상이 아니라고 보았고, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두26544 판결은 일시적 2주택자가 2주택자와 혼인해 4주택이 된 경우를 비과세에서 뺐습니다. 날짜를 늦추는 약정은 「새집 산 뒤 세입자와 퇴거일을 늦추면 일시적 2주택 비과세가 되나요?」에서도 다룬 쟁점입니다.

지금 집을 갈아타는 사람에게도 이 판결이 적용되나요?

전입요건은 2022. 5. 31. 개정 시행령으로 빠졌습니다. 새집 취득일부터 2년 안에 옛집만 팔면 되었고, 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용됐습니다. 이어 2023. 2. 28. 개정으로 지역 구분 없이 3년이 되었고 2023. 1. 12. 이후 양도분부터 적용됐습니다. 2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령은 조정대상지역 옛집을 둔 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우 처분기한을 2년으로 줄였고(2026. 8. 3. 이전에 새집을 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 종전 규정), 그 밖에는 3년입니다. 전입요건은 돌아오지 않았습니다.

판결이 직접 적용되는 것은 2022. 5. 10. 전에 옛집을 판 사안 가운데 부과제척기간이 남았거나 다툼이 진행 중인 경우입니다. 신고를 했다면 부과제척기간은 원칙적으로 5년입니다. 지금 갈아타는 분이 전입 여부를 걱정할 필요는 없다는 점은 「세입자가 사는 새집을 샀는데, 일시적 2주택 비과세를 받으려면 꼭 전입해야 하나요?」에서 정리했습니다.

세입자 있는 새집 일시적 2주택 대응 순서

• 양도일과 취득일 확인 - 옛집 양도가 2022. 5. 10. 전인지, 새집 취득이나 계약금 지급이 2019. 12. 17. 이후인지 봅니다.
• 취득 당시 임대차계약서 확보 - 원래 종료일을 취득일부터 1년·2년 시점과 대조합니다.
• 사후 약정 분리 - 취득 뒤 연장·갱신·명도 약정은 빼고 기한을 다시 계산합니다.
• 부득이한 사유 검토 - 세대원 일부가 취학, 근무상 형편, 질병 요양으로 옮기지 못한 사정이 있는지 자료를 모읍니다.
• 불복 기한 관리 - 과세예고통지는 30일, 부과처분은 90일 안에 대응합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옛집 양도일과 새집 취득 당시 임대차계약의 종료일, 세대원이 옮기지 못한 사정에 따라 비과세 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 분쟁의 과세전적부심사와 조세 불복, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집 산 뒤 세입자와 이사 날짜를 늦추기로 합의했다면 그날까지 전입하면 되나요?
  아닙니다. 대법원은 전입 기한의 기준이 되는 임대차 종료일을 새집 취득 시점에 전 소유자와 임차인 사이에 존속하던 계약의 종료일로 보았습니다. 취득 뒤 세입자와 연장하거나 갱신하기로 한 약정의 종료일은 들어가지 않습니다.
• 집을 사면서 임대인 지위를 승계했으니 연장 약정도 기존 계약의 일부 아닌가요?
  대법원은 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인 지위를 승계했는지는 전입요건 판단에 영향을 미치지 않는다고 했습니다. 승계 여부와 무관하게 취득 시점 계약의 종료일만 기준이 됩니다.
• 세입자가 계약갱신요구권을 써서 어쩔 수 없이 기간이 늘어났다면 어떻게 되나요?
  언제 행사했는지에 따라 다릅니다. 기획재정부는 새집 취득 전에 세입자가 전 소유자에게 계약갱신요구권을 행사했다면, 2년을 넘더라도 갱신된 임대차계약 종료일까지 전입하면 된다고 회신했습니다. 취득 뒤에 행사해 늘어난 기간은 직접 판단한 대법원 판결이 없지만, 시행령이 취득일 이후 갱신한 계약을 인정하지 않고 대법원이 이 문구를 확인 규정으로 본 점에 비추어 기한에 들어가지 않는다고 볼 수 있습니다.
• 지금 조정대상지역에서 집을 갈아타도 새집에 전입해야 하나요?
  전입요건은 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 적용되지 않습니다. 현재는 처분기한만 보면 되고, 조정대상지역 옛집을 둔 1세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 새집을 취득해 2026. 10. 1. 이후 옛집을 팔면 2년, 그 밖에는 3년 안에 팔아야 합니다. 2026. 8. 3. 이전에 새집을 취득했거나 계약금을 지급했다면 종전 규정에 따릅니다.
• 이 판결로 원고의 비과세가 최종적으로 부정된 건가요?
  아닙니다. 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송했습니다. 전입 기한에 관한 법리는 대법원 판단대로 정해졌지만, 원고 사건의 최종 결론은 서울고등법원의 환송 후 심리를 거쳐 정해집니다.
• 전입요건 때문에 과세예고통지를 받았다면 무엇부터 해야 하나요?
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 새집 취득 당시 임대차계약서로 원래 종료일을 확인하고, 세대원이 옮기지 못한 부득이한 사유가 있었는지 자료를 모으는 것이 먼저입니다.
• 몇 년 전에 판 집도 지금 양도소득세가 부과될 수 있나요?
  양도소득세를 신고했다면 부과제척기간은 원칙적으로 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년이고, 신고하지 않았다면 7년입니다. 2022. 5. 10. 전에 판 집이라도 이 기간이 남아 있으면 부과될 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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