양도소득세

12억원 이하 1세대 1주택을 팔면 양도세 신고를 안 해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖추고 양도가액이 12억원 이하여서 양도소득세가 전부 비과세된다면 예정신고를 하지 않아도 가산세가 붙지 않습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따라 낼 세액이 없고, 무신고가산세는 납부세액을 기준으로 계산합니다. 다만 요건이 등기부와 등본으로 드러나지 않거나 거주주택·상생임대 특례라면 신고서를 내야 하는지 먼저 확인해 보십시오.

1세대 1주택 요건을 모두 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 예정신고서를 쓰거나 서류를 미리 낼 필요는 없습니다. 다만 요건이 등기부나 주민등록만으로 드러나지 않는 경우와 신고서 제출이 특례의 요건인 경우는 따로 챙겨야 합니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2018년에 산 아파트에서 가족과 7년 넘게 살다가 2026년 8월 약 9억 8천만원에 팔았습니다. 다른 주택은 없고, 등기부와 주민등록표 등본에도 취득일과 전입일이 그대로 나옵니다. 주변에서 비과세라도 신고는 해야 한다는 말을 듣고, 2개월 안에 예정신고를 하지 않으면 가산세가 붙는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

12억원 이하 1세대 1주택을 팔면 신고를 안 해도 되나요?

네, 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 갖추고 양도가액이 12억원 이하여서 양도소득세가 전부 비과세된다면 예정신고를 하지 않아도 가산세가 붙지 않습니다. 비과세 양도소득은 과세 대상이 아니어서 낼 세액이 없기 때문입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택 요건을 갖춘 주택의 양도소득에 양도소득세를 과세하지 않는다고 정하되, 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 빼 둡니다. 예정신고는 양도소득과세표준을 신고하는 절차이므로, 전부 비과세되는 양도라면 신고할 과세표준과 낼 세액이 생기지 않습니다.

무신고가산세는 신고하지 않은 납부세액에 비율을 곱해 계산합니다. 전부 비과세여서 납부세액이 없으면 가산세도 생기지 않습니다.

비과세라도 신고하는 편이 나은 경우는 언제인가요?

비과세 요건을 세무서가 등기부등본이나 주민등록표 등본만으로 확인하기 어려운 경우에는 증빙을 붙여 예정신고해 두는 편이 안전합니다. 신고하지 않으면 나중에 해명자료 제출 안내를 받고 그때 서류를 모아야 합니다.

• 보유기간이 공부로 안 드러날 때 - 상속이나 재건축으로 보유기간을 합산해야 하는 경우입니다.
• 거주기간이 등본과 다를 때 - 전입신고가 늦었거나 세대원 일부가 따로 산 경우입니다.
• 부득이한 사유 특례일 때 - 취학, 근무상 형편, 질병 요양으로 1년 거주만 채운 경우입니다.
• 건설임대주택 거주 5년 특례일 때 - 분양전환 후 보유기간 없이 판 경우입니다.

부득이한 사유나 건설임대주택 특례는 재학증명서, 재직증명서, 임대차계약서 같은 서류로 요건을 확인합니다. 예정신고 때 이 서류를 붙여 두면 해명 요구를 줄일 수 있습니다.

신고서를 내야만 비과세가 되는 경우도 있나요?

네, 장기임대주택을 두고 거주주택을 팔아 비과세를 받는 경우와 상생임대주택 특례로 거주요건을 면제받는 경우는 신고서 제출이 조문에 정해져 있습니다. 이때는 비과세라도 신고기한까지 정해진 서류를 내야 합니다.

장기임대주택 보유자가 거주주택 비과세를 받으려면 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 함께 주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택 특례적용신고서, 임대차계약서 사본 등을 제출해야 합니다.

상생임대주택 특례를 받으려면 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 내야 합니다.

12억원을 넘으면 어떻게 신고하나요?

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 요건을 갖춰도 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세되므로 반드시 예정신고 대상입니다. 신고하지 않으면 무신고납부세액의 100분의 20을 무신고가산세로 냅니다.

예정신고를 놓쳤다면 세무서가 결정해 통지하기 전에 기한 후 신고를 할 수 있고, 빨리 할수록 가산세 감면 폭이 큽니다. 신고 후 세액을 너무 많이 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

1세대 1주택 양도세 신고 대응 순서

• 비과세 요건 대조 - 양도일 현재 1주택인지, 보유 2년과 조정대상지역 취득 시 거주 2년을 채웠는지 등기부와 등본으로 확인합니다.
• 양도가액 확인 - 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세 대상이므로 예정신고를 준비합니다.
• 특례 신고서 확인 - 거주주택 특례나 상생임대주택 특례라면 특례적용신고서를 신고기한까지 냅니다.
• 증빙 신고 - 요건이 공부로 안 드러나면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 증빙을 붙여 2개월 안에 예정신고합니다.
• 해명 대응 - 해명자료 제출 안내를 받으면 기한 안에 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)로 비과세 요건 서류를 냅니다. 과세예고 통지를 받으면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 다가구주택이나 겸용주택처럼 주택 범위가 쟁점이거나 같은 해에 다른 부동산도 팔았다면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 해명 단계 대응과 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 과세전적부심사·심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비과세인데 신고하면 불이익이 있나요?
  없습니다. 비과세 요건을 갖춘 양도를 증빙과 함께 예정신고해도 낼 세액이 없으니 추가 부담은 생기지 않습니다. 요건이 공부로 드러나지 않는 경우에는 오히려 나중의 해명 요구를 줄이는 효과가 있습니다.
• 양도가액이 딱 12억원이면 과세되나요?
  고가주택은 실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택이므로 정확히 12억원이면 고가주택이 아닙니다. 다른 1세대 1주택 요건을 모두 갖추면 전부 비과세 대상이 되고, 12억원을 1원이라도 넘으면 초과분 과세를 계산합니다.
• 일시적 2주택 비과세도 신고 안 해도 되나요?
  처분기한 안에 종전주택을 팔아 전부 비과세된다면 낼 세액이 없어 무신고가산세는 생기지 않습니다. 다만 신규주택 취득일과 종전주택 양도일을 세무서가 따로 대조하므로 계약서와 등기 서류를 보관해 두십시오.
• 상생임대 특례는 신고서를 꼭 내야 하나요?
  조문은 특례를 적용받으려는 사람이 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 첨부해 내도록 정합니다. 양도 후 2개월 안에 서류를 함께 내는 것이 안전합니다.
• 해명자료 제출 안내를 받으면 어떻게 하나요?
  안내문에 적힌 기한 안에 비과세 요건을 보여 주는 서류를 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서)와 함께 냅니다. 기한을 넘기면 소명 없이 과세 절차로 넘어갈 수 있으므로 등본, 계약서, 증명서를 먼저 모읍니다.
• 고가주택인데 신고를 놓쳤다면요?
  세무서가 결정해 통지하기 전까지 기한 후 신고를 할 수 있습니다. 무신고가산세는 무신고납부세액의 100분의 20이지만 기한 후 신고를 빨리 할수록 감면을 받을 수 있으니 서두르는 편이 낫습니다.
• 세금을 더 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  비과세 요건을 갖췄는데 과세로 신고해 세금을 냈다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 비과세 요건 증빙을 결정(경정)청구서에 붙여 관할 세무서에 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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