양도소득세

청약 당첨일과 분양계약일 중 언제 분양권을 취득한 것으로 보나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

청약에 당첨된 분양권은 당첨 문자를 받은 날이 아니라 분양계약을 체결한 날부터 보유한 것으로 봅니다. 대법원은 분양권이 주택 공급계약으로 얻는 지위라는 소득세법 문언을 근거로 당첨일 기준 과세를 위법하다고 판단했습니다. 지금은 분양계약서의 계약일과 기존 집 양도일의 선후부터 확인해야 합니다.

청약에 당첨됐다는 문자를 받은 날부터 분양권을 가진 것으로 계산할 필요는 없습니다. 대법원은 분양계약을 체결한 날부터 분양권을 보유한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년에 산 아파트에 살다가 2025년 6월 12일 신규 아파트 청약 당첨 문자를 받았습니다. 마침 기존 아파트 매매가 진행 중이어서 6월 20일 잔금을 받고 넘겨주었고, 분양계약은 6월 26일에 했습니다. A씨는 1세대 1주택 비과세로 보고 양도소득세를 신고하지 않았는데, 세무서에서 기존 아파트를 팔 때 분양권을 갖고 있었던 것 아니냐며 해명자료 제출 안내문을 보냈습니다. A씨는 당첨일과 계약일 중 어느 날이 기준인지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권은 언제 취득한 것부터 주택 수에 들어가나요?

분양권은 2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매, 증여 등으로 취득한 것부터 주택 수에 들어갑니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 주택과 분양권을 함께 가진 1세대가 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것을 원칙으로 정합니다.

그래서 분양권을 언제 취득했는지가 두 번 문제 됩니다. 하나는 2021. 1. 1. 전후 어느 쪽에 속하는지이고, 다른 하나는 기존 집을 판 날 이미 분양권을 갖고 있었는지입니다.

청약에 당첨된 분양권은 당첨일과 계약일 중 언제 취득한 것인가요?

청약에 당첨된 분양권은 당첨일이 아니라 분양계약일에 취득한 것으로 봅니다. 대법원은 분양권을 주택 공급계약으로 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정한 소득세법 문언에 비추어, 분양계약일부터 분양권을 보유한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다.

대법원은 청약 당첨은 분양계약을 체결할 수 있는 지위를 줄 뿐이고, 계약 기간을 지키지 못하거나 계약을 포기하면 분양권을 갖지 못한다는 점을 이유로 들었습니다. 당첨일을 취득시기로 정한 소득세법 기본통칙은 행정규칙이어서 과세의 근거가 될 수 없다고도 밝혔습니다.

이 판결은 다주택 중과세율 사건에서 나왔지만 분양권의 정의 조문을 근거로 삼았고, 조세심판원도 1주택 1분양권 비과세 특례 사건에서 같은 기준을 적용했습니다(조심 2026인0222). 이 결정문에는 기획재정부가 분양권 취득시기를 청약당첨일로 본 회신(재산세제과-85, 2022. 1. 14.)이 인용돼 있습니다. 그 기준에 따라 세금을 더 낸 경우에는 경정청구를 검토할 수 있습니다.

예비당첨이나 선착순으로 계약한 분양권은 어떻게 보나요?

예비당첨 뒤 분양계약을 한 분양권도 분양계약일에 취득한 것으로 봅니다. 조세심판원은 예비당첨일에는 장래 계약을 맺을 수 있는 잠정적 권리만 생기고, 계약으로 동·호수가 특정되어야 취득할 권리가 확정된다고 판단했습니다.

이 사건의 납세자는 경정청구가 거부됐습니다. 기존 집을 산 2022. 2. 3.부터 1년이 지나기 전인 2022. 3. 25.에 분양계약을 해서 1주택 1분양권 비과세 특례의 1년 요건을 채우지 못했기 때문입니다. 분양권 취득일을 계약일로 정리해도 특례의 다른 기간 요건은 따로 계산해야 합니다.

전매·상속·증여로 받은 분양권은 언제 취득한 것인가요?

다른 사람에게서 사들인 분양권, 상속·증여로 받은 분양권은 취득 방법마다 기준일이 다릅니다. 상속과 증여는 시행령이 직접 정하고, 전매는 대금 청산을 기준으로 봅니다.

• 전매로 산 분양권 - 대금을 청산한 날이 취득일이 됩니다. 계약금만 낸 상태가 아니라 승계 대금을 모두 치른 날을 확인합니다.
• 상속받은 분양권 - 상속이 개시된 날, 즉 피상속인이 사망한 날이 취득일입니다.
• 증여받은 분양권 - 증여를 받은 날이 취득일입니다. 같은 세대 배우자에게 일부 지분을 증여해도 그 지분은 증여일에 새로 취득한 것이 됩니다.

분양권 취득일에 따라 기존 집 비과세가 어떻게 달라지나요?

분양권 취득일이 늦어지면 기존 집을 판 날 분양권이 없었던 것이 되거나, 1주택 1분양권 특례의 기간 계산이 달라집니다. A씨처럼 기존 집 양도가 당첨일과 계약일 사이에 있었다면 양도일 현재 분양권이 없으므로 기존 집 하나로 비과세 요건을 판단합니다.

기존 집을 판 날 이미 분양권이 있었다면 1주택 1분양권 특례 요건을 봅니다. 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 안에 기존 집을 팔아야 합니다.

3년이 지났다면 분양권으로 받은 새 아파트가 완성된 뒤 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완성 전이나 완성 뒤 3년 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 특례를 받으려면 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 신고기한까지 냅니다.

분양권 취득일 판단 대응 순서

• 날짜 확정 - 당첨 문자, 분양계약서, 전매 잔금 영수증, 기존 집 잔금일을 날짜순으로 적습니다. 분양계약서의 계약일이 기준이 됩니다.
• 해명자료 제출 - 해명자료 제출 안내문을 받았다면 분양계약서 사본과 대법원 판결 취지를 함께 내 양도일 현재 분양권이 없었음을 소명합니다.
• 특례 신고 - 분양권이 있는 상태에서 기존 집을 팔았다면 조합원입주권 또는 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 예정신고 때 냅니다.
• 경정청구 - 당첨일 기준으로 과세 신고를 했다면 5년 안에 경정청구서를 냅니다. 거부 통지를 받으면 다음 단계를 준비합니다.
• 심판청구·소송 - 경정청구 거부나 부과처분에는 90일 안에 심판청구를 하고, 결과에 따라 행정소송을 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 얻은 방식과 계약·잔금 날짜에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 대금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권 취득시기와 1세대 1주택 비과세에 관한 경정청구, 조세심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년 12월 당첨, 2021년 1월 계약이면 주택 수에 들어가나요?
  분양계약일을 취득일로 보는 대법원 기준에 따르면 이 분양권은 2021. 1. 1. 이후 취득한 것이 되어 주택 수 포함 대상으로 볼 수 있습니다. 같은 기준이 2021년 전후 경계 판단에도 그대로 쓰일지는 계약서를 놓고 따로 확인해야 합니다.
• 당첨일 기준으로 중과세를 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  당첨일과 계약일 사이에 집을 팔아 분양권을 주택 수에 넣고 중과세율로 신고했다면, 계약일 기준으로 다시 계산해 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 대법원 사건도 경정청구 거부처분을 다툰 사안이었습니다.
• 분양계약일은 계약서 날짜를 보면 되나요?
  원칙적으로 분양계약서에 적힌 계약 체결일을 봅니다. 계약금을 계약일과 다른 날 냈거나 전자계약으로 진행했다면 계약금 납부 내역과 계약 체결 확인 문서를 함께 보관해 실제 계약일을 입증할 수 있게 해 두어야 합니다.
• 선착순 분양으로 산 분양권은 언제 취득한 것인가요?
  선착순 분양은 당첨 절차 없이 바로 공급계약을 맺으므로 대법원 기준에 따라 분양계약일에 분양권을 취득한 것으로 볼 수 있습니다. 계약 전 청약 의사를 밝힌 날이나 가계약금을 낸 날은 취득일로 보기 어렵습니다.
• 배우자에게 분양권 절반을 증여하면 취득일이 바뀌나요?
  증여받은 지분은 증여받은 날 새로 취득한 것으로 봅니다. 이 날짜가 2021. 1. 1. 이후라면 그 지분은 주택 수 포함 대상이 되고, 1주택 1분양권 특례의 기간 계산도 증여일 기준으로 다시 따져야 합니다.
• 1주택 1분양권 특례는 신청해야 받을 수 있나요?
  네. 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서에 주민등록증 사본과 주택 공급계약서를 붙여 양도소득세 과세표준 신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 내야 합니다. 빠뜨렸다면 경정청구 단계에서 요건 충족을 입증하는 방안을 검토합니다.
• 세무서가 아직 당첨일 기준으로 보면 어떻게 하나요?
  해명 단계에서 분양계약서와 대법원 2024두54560 판결을 근거로 계약일 기준 판단을 요청합니다. 그래도 과세되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고, 결과에 따라 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

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