양도소득세

집 살 때 받은 주택담보대출 이자, 팔 때 양도세에서 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 주택담보대출 이자와 근저당 설정비용은 양도소득세 필요경비가 아니어서 공제되지 않습니다. 소득세법 제97조와 시행령 제163조는 필요경비를 취득가액·자본적지출액·양도비로 열거하고 은행 이자는 여기에 넣지 않습니다. 다만 매도인과의 약정으로 이자상당액이 매매대금에 들어갔는지는 계약서로 확인해 보십시오.

대출이자 납입 내역을 은행에서 몇 년 치 뽑아 둘 필요는 없습니다. 양도소득세 계산에는 쓰이지 않는 자료이고, 그 시간에 공제되는 비용의 증빙을 챙기는 편이 세액을 줄입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2019년 3월 아파트를 7억원에 사면서 은행에서 주택담보대출 4억원을 받았습니다. 2025년 9월 이 집을 10억원에 팔 때까지 낸 이자는 모두 7,800만원이었고, 대출 실행 때 근저당권 설정비용도 냈습니다. C씨는 집값을 치르려고 빌린 돈의 이자이니 집을 사는 데 든 비용이 아니냐며, 이자와 근저당 설정비용을 양도소득세에서 뺄 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 주택담보대출 이자를 어떻게 보았나요?

금융기관 대출이자는 세법이 열거한 필요경비가 아니어서 공제되지 않는다고 보았습니다. 국세청 부동산납세과는 2022년 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」에서 2014년 2월 주택을 사며 받은 주택담보대출의 이자를 2022년 8월 양도할 때 공제받을 수 있는지에 대해, 금융기관 대출과 관련한 이자비용은 열거된 필요경비가 아니므로 공제되지 않는다고 답했습니다. 함께 실린 해석들은 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각 호에 규정된 것만을 말하고, 매매대금의 지급수단으로 쓰인 금융기관 차입금의 지급이자와 근저당 설정비용은 필요경비가 아니라는 내용입니다. 이 답변은 매수인이 은행에서 따로 돈을 빌린 사실관계를 전제로 하므로, 매도인과의 약정으로 이자가 매매대금에 들어간 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

왜 대출이자는 필요경비가 아닌가요?

양도소득세 필요경비는 법이 정한 항목만 인정하는 열거 방식이기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」 제97조 제1항은 필요경비를 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등 세 가지로 정하고 각각의 범위를 시행령에 맡깁니다. 시행령 제163조는 취득원가·소송비용·자본적 지출·양도비를 하나하나 열거하는데, 자금을 빌린 데 드는 금융비용은 이 목록에 없습니다. 은행에 낸 이자는 집 자체의 값이 아니라 돈을 빌린 대가로 보기 때문입니다.

• 취득가액 - 매입가액과 취득세·중개수수료 같은 부대비용입니다.
• 자본적지출액 - 내용연수를 늘리거나 가치를 높인 공사비, 용도변경·개량비입니다.
• 양도비 - 팔 때 중개수수료, 계약서·신고서 작성비용, 명도비용 등입니다.
• 빠지는 것 - 은행 대출이자, 근저당 설정비용처럼 자금 조달에 든 비용입니다.

이자가 매매대금에 들어간 경우는 다른가요?

매도인과 약정한 대금지급방법에 따라 이자상당액을 더해 거래가액을 정했다면 그 이자상당액은 취득원가에 포함됩니다. 시행령 제163조 제1항 제3호는 당사자 약정에 따라 취득원가에 이자상당액을 더해 거래가액을 확정하는 경우 그 이자상당액을 취득원가에 넣도록 정합니다. 예를 들어 분양대금을 나누어 내면서 매도인에게 이자를 붙여 주기로 계약했다면 그 금액은 매매대금의 일부입니다. 다만 약정한 지급기일을 넘겨 늦게 내는 바람에 추가로 붙은 연체이자는 취득원가에 넣지 않습니다. 은행이 아닌 매도인에게 낸 이자인지, 계약 당시 거래가액에 들어간 것인지가 갈림길입니다.

대출이자 대신 무엇을 챙겨야 하나요?

공제되는 비용의 증빙을 빠짐없이 모으는 것이 세액을 줄이는 길입니다. 위 사례에서 이자 7,800만원은 공제되지 않지만, 살 때 낸 취득세와 중개수수료는 취득가액에, 팔 때 낸 중개수수료는 양도비에 들어갑니다. 자본적 지출과 양도비는 세금계산서·현금영수증·신용카드 전표 같은 증명서류나 금융거래 기록으로 지출이 확인되어야 공제됩니다.

대출 낀 주택 양도세 필요경비 대응 순서

• 매매계약서 확인 - 취득 계약서에 이자상당액을 매매대금에 더하기로 한 약정이 있는지 확인합니다. 있다면 그 금액은 취득원가에 넣습니다.
• 공제 항목 정리 - 취득세, 살 때·팔 때 중개수수료, 자본적 지출 공사비를 항목별로 정리합니다.
• 증빙 확보 - 납부확인서, 현금영수증, 이체 내역처럼 지출을 보여 주는 기록을 모읍니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 공제 항목을 반영해 신고합니다.
• 경정청구·심판청구 - 빠뜨린 공제 항목은 5년 안에 경정청구로 추가하고, 세무서가 이자상당액을 취득원가에서 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구로 다툽니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약에 이자 후불 조건이 붙어 있었거나 그 주택을 임대하며 이자를 다른 소득의 경비로 처리한 적이 있다면 계약서와 신고 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 다툼에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 근저당 설정비용도 공제되지 않나요?
  공제되지 않습니다. 근저당 설정비용은 대출을 받기 위해 든 금융비용이라 시행령이 열거한 취득원가·자본적 지출·양도비 어디에도 들어가지 않습니다. 국세청도 매매대금 지급수단으로 쓴 차입금의 근저당 설정비용과 지급이자를 필요경비로 보지 않는다고 해석해 왔습니다.
• 분양대금을 나눠 내며 붙인 이자는요?
  분양계약에서 대금을 나누어 내면서 이자상당액을 더해 거래가액을 정했다면 그 이자상당액은 취득원가에 포함됩니다. 시행령이 당사자 약정에 따른 이자상당액을 취득원가로 정하기 때문입니다. 계약서에 이자 조건과 금액이 적혀 있어야 합니다.
• 잔금을 늦게 내서 낸 연체이자는 공제되나요?
  아니요, 약정한 지급기일을 넘겨 늦게 내는 바람에 추가로 생긴 이자상당액은 취득원가에 넣지 않습니다. 시행령 제163조 제1항 제3호 단서가 이를 명시합니다. 처음 계약에서 거래가액에 들어간 이자인지, 지연으로 붙은 이자인지를 구분해야 합니다.
• 이자 대신 공제받을 수 있는 비용은 무엇인가요?
  취득세와 살 때 중개수수료는 취득가액에, 팔 때 중개수수료와 신고서 작성비용은 양도비에 들어갑니다. 발코니 확장이나 난방시설 교체 같은 자본적 지출도 공제됩니다. 항목마다 영수증이나 이체 내역으로 지출 사실을 보여 주어야 합니다.
• 공제 항목을 빠뜨리고 신고했으면요?
  법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 하면 빠뜨린 취득세나 중개수수료를 필요경비에 추가해 더 낸 세액을 돌려받을 수 있습니다. 대출이자는 경정청구로도 추가되지 않으므로 공제되는 항목만 골라 증빙과 함께 청구합니다.
• 약정 이자를 부인당하면 언제까지 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 쟁점은 그 이자상당액이 계약 당시 약정으로 거래가액에 들어갔는지이므로, 분양계약서와 대금 납입 내역을 갖추어 청구합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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