양도소득세

예비당첨으로 분양계약을 했는데 분양권 취득일은 예비당첨일인가요, 계약일인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

계약일이며, 예비입주자가 동·호수 추첨에 참가해 배정받고 같은 날 공급계약을 맺었다면 그날이 분양권 취득일이고 예비당첨일은 취득일이 아닙니다. 국세청은 2024년 6월 27일 회신에서 분양권 취득시기는 분양받을 권리가 확정되는 날이라고 보았고, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어갑니다. 지금은 공급계약서 작성일과 계약금 입금일을 확인해 종전 주택을 언제까지 팔아야 하는지부터 세어 보십시오.

예비당첨자로 뽑힌 날은 분양권 취득일이 아닙니다. 그날은 아직 동·호수도 계약도 없는 대기 순번일 뿐이므로, 예비당첨 통보를 받았다는 이유만으로 주택 수가 늘어나지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 7월 아파트 한 채를 사서 살고 있습니다. 2024년 12월 20일 다른 단지 청약에서 예비입주자로 선정되었고, 2025년 1월 15일 미계약 물량의 동·호수 추첨에 참가해 배정받은 뒤 같은 날 분양가 7억원의 공급계약서에 서명하고 계약금을 냈습니다. A씨는 분양권 취득일이 예비당첨일인 2024년 12월인지 계약일인 2025년 1월인지, 그리고 지금 사는 집을 언제까지 팔아야 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 예비당첨자의 분양권 취득시기를 어떻게 해석했나요?

예비입주자가 동·호수 추첨에 참가해 배정받고 당일 사업주체와 공급계약을 체결했다면 그날이 분양권 취득시기라고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-1427(2024. 6. 27.) 회신에서, 2020년 12월 22일 예비입주자로 선정되고 2021년 1월 19일 추첨으로 동·호수를 배정받아 분양계약을 맺은 사안에 대해, 주택공급에 관한 규칙에 따른 예비입주자로 선정되어 취득하는 분양권의 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이고, 추첨에 참가해 배정받고 같은 날 공급계약을 체결했다면 그 날짜가 취득시기라고 답했습니다. 이 회신은 추첨과 계약이 같은 날 이루어진 사실관계를 전제로 하므로, 동·호수 배정일과 계약일이 다르면 어느 날 권리가 확정되었는지를 따로 보아야 합니다.

회신 사안에서 이 날짜가 중요했던 이유는 2021년 1월 1일입니다. 그날 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 들어가므로, 예비당첨일을 취득일로 보았다면 2020년에 취득한 분양권이 되어 주택 수에서 빠졌을 것입니다. 회신 기준을 이 사실관계에 대입하면 취득일은 동·호수 배정과 계약을 한 2021년 1월 19일이 되어, 이 분양권은 주택 수에 들어갑니다.

분양권 취득일에 따라 양도소득세는 무엇이 달라지나요?

2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 분양권을 주택법 등에 따른 주택 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위로 정의하고, 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 다만 시행령이 정한 일시적 1주택 1분양권 특례에 해당하면 비과세가 가능합니다.

• 주택 수 포함 - 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 비과세 판정 시 주택 수에 들어갑니다. 2020년 12월 31일 이전 취득분은 들어가지 않습니다.
• 일시적 1주택 1분양권 - 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용합니다.
• 3년을 넘기는 경우 - 분양권으로 취득한 주택이 완성된 뒤 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 거주하고, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용합니다.
• 분양권 자체 양도 - 분양권을 팔면 보유기간 1년 미만은 70%, 그 밖에는 60%의 세율이 적용됩니다. 보유기간의 출발점도 취득일입니다.

예비당첨부터 계약까지 날짜가 다르면 어느 날이 취득일인가요?

분양받을 권리가 확정되는 날이 기준이라는 원칙까지만 확인되고, 배정일과 계약일이 다른 경우를 직접 판단한 국세청 해석은 확인되지 않습니다. 주택공급에 관한 규칙은 당첨 취소나 미계약 물량이 생기면 예비입주자에게 순번에 따라 공급하되, 처음 예비입주자를 입주자로 선정할 때는 동·호수를 공개한 뒤 추첨에 참가 의사를 밝힌 예비입주자에게 추첨으로 동·호수를 배정해 공급하도록 정합니다. 추첨에 참가하지 않거나 배정을 받지 못하면 공급받을 지위가 생기지 않으므로, 예비입주자로 선정된 날만으로는 취득일이 되기 어렵습니다. 배정일과 계약일이 며칠 차이 나고 그 사이에 2021년 1월 1일이나 종전 주택 취득 후 1년 경계가 걸린다면, 배정 통지·공급계약서·계약금 입금 기록을 모두 갖추어 양도 전에 따로 검토해야 합니다.

분양권 취득시기 대응 순서

• 서류 날짜 정리 - 예비입주자 선정 통보일, 동·호수 추첨일, 공급계약서 작성일, 계약금 입금일을 순서대로 적습니다.
• 취득일 확정 - 추첨 배정과 계약이 같은 날이면 그날을 취득일로 보고, 날짜가 다르면 따로 검토하며 2021년 1월 1일 전후를 확인합니다.
• 종전 주택 요건 확인 - 종전 주택 취득일부터 분양권 취득일까지 1년 이상인지 확인합니다.
• 처분기한 계산 - 분양권 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔 수 있는지, 어렵다면 완공 후 이사·거주 요건으로 갈 수 있는지 계산합니다.
• 신고와 불복 - 종전 주택 양도 시 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서를 예정신고 기한까지 제출하고, 취득일을 달리 보아 과세되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 동·호수 배정일과 계약일이 다르거나 계약금을 나중에 낸 경우에는 공급계약서와 입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·주택 수 판정을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 예비당첨 통보를 받은 날이 분양권 취득일인가요?
  아닙니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-1427(2024. 6. 27.)에서 예비입주자로 선정되어 취득하는 분양권의 취득시기는 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날이고, 동·호수 추첨에 참가해 배정받고 같은 날 공급계약을 체결했다면 그 날짜가 취득시기라고 보았습니다. 예비당첨일에는 아직 권리가 확정되지 않았습니다.
• 분양권은 언제부터 주택 수에 들어가나요?
  2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분양권부터 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다. 2020. 8. 18. 개정 소득세법 부칙 제4조가 제89조 제2항 개정 규정의 적용 대상을 이렇게 정했습니다. 2020년 12월 31일 이전 취득분은 주택 수에서 빠집니다.
• 집 한 채가 있는데 분양권을 취득하면 비과세가 안 되나요?
  일시적 1주택 1분양권 특례에 해당하면 됩니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 분양권 취득일이 기준이므로 그 날짜를 먼저 확정해야 합니다.
• 3년 안에 종전 주택을 못 팔면 어떻게 되나요?
  분양권으로 취득하는 주택이 완성된 뒤 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 완성 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용합니다. 이 요건을 지키지 못하게 되면 사유 발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 동호수 배정일과 계약일이 다르면 어느 날인가요?
  회신은 배정과 계약이 같은 날인 사안을 전제로 했고, 날짜가 다른 경우를 직접 판단한 해석은 확인되지 않습니다. 분양받을 권리가 확정된 날이 기준이라는 원칙만 있으므로 배정 통지, 공급계약서 작성일, 계약금 입금일을 모두 남겨 두고, 그 날짜가 2021년 1월 1일이나 종전 주택 취득 후 1년 경계에 걸리면 양도 전에 따로 검토해야 합니다.
• 분양권을 그대로 팔면 세율이 얼마인가요?
  분양권은 보유기간 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용됩니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 계산하므로, 예비당첨일이 아니라 동·호수 배정·계약일부터 세어야 1년 경과 여부를 정확히 판단할 수 있습니다.
• 특례를 받으려면 어떤 신고를 하나요?
  종전 주택을 양도할 때 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서에 주택 공급계약서 등을 첨부해 예정신고 또는 확정신고 기한까지 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다. 취득일을 달리 보아 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 2020년에 분양받은 아파트가 올해 완공되면 살던 집은 2년 안에 팔아야 하나요?
• 집 한 채와 분양권·입주권 하나가 있으면 집을 팔 때 중과되나요?
• 분양권을 가진 채 집을 샀다가 새 아파트 완공 뒤 그 집을 팔면 비과세인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기