양도소득세

재건축 청산금 환산취득가액, 청산금 받은 날 기준시가로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 재건축 청산금 양도세를 계산하며 기존 상가의 취득가액을 환산할 때는 청산금 수령일이 아니라 관리처분계획인가일 현재 기준시가를 분모로 씁니다. 소득세법 시행령 제166조 제3항이 재건축 조합원의 환산 산식을 따로 정해 두었고 국세청도 같은 취지로 해석했습니다. 지금은 관리처분계획서의 평가액과 인가일부터 확인해야 합니다.

옛 상가 매매계약서가 없다고 해서 감정평가를 새로 받아야 하는 것은 아닙니다. 취득가액을 확인할 수 없으면 시행령이 정한 산식으로 환산합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년에 산 상가와 부수토지를 갖고 있었는데, 이 건물이 재건축사업에 들어가 2023년 관리처분계획인가를 받았습니다. A씨는 조합원으로 새 상가를 분양받을 권리와 함께 2026년 청산금 6,000만원을 받았습니다. 30여 년 전 매매계약서가 남아 있지 않아 취득가액을 환산해야 하는데, 세무 대리인이 분모의 기준시가를 청산금을 받은 날 것으로 써야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산금 환산취득가액은 청산금 받은 날 기준시가로 계산하나요?

아니요, 기존 상가의 취득가액을 확인할 수 없어 환산할 때는 청산금 수령일이 아니라 관리처분계획인가일 현재 기준시가를 분모에 씁니다. 시행령은 이 경우 취득가액을 「기존건물과 부수토지의 평가액 × 취득일 현재 기준시가 ÷ 관리처분계획인가일 현재 기준시가」로 계산하도록 따로 정해 두었습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 산식입니다.

일반 부동산을 팔 때는 양도 당시 기준시가를 분모로 씁니다. 재건축 조합원은 관리처분계획인가일에 기존 부동산이 새 건물을 받을 권리로 바뀐 것으로 보아 평가액을 정하므로, 환산의 기준 시점도 그날에 맞춘 것입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 재건축조합원이 기존 부동산을 조합에 제공하고 새 상가를 받을 권리와 청산금을 받은 경우, 청산금은 기존 부동산의 유상 이전이어서 양도소득세 과세대상이고, 기존 부동산의 취득가액을 확인할 수 없으면 시행령 제166조 제3항에 따라 계산한다고 회신했습니다(사전-2018-법령해석재산-0416, 2018. 6. 26.). 질의 사안은 1982년에 취득한 상가를 재건축에 제공하고 2018년 청산금 5,600만원을 받은 경우였습니다.

국세청은 청산금의 양도시기를 대금을 청산한 날로 보더라도, 환산 산식은 기존 부동산의 평가 기준일인 관리처분계획인가일 기준시가를 쓰도록 별도로 정해져 있다고 보았습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 취득가액을 계약서 등으로 확인할 수 있는 경우라면 실제 취득가액을 씁니다.

청산금 양도차익은 어떻게 계산하나요?

청산금 부분의 양도차익은 기존 부동산 전체의 양도차익 가운데 청산금이 평가액에서 차지하는 비율만큼입니다. 기존 부동산을 조합에 넘기고 받은 대가 중 새 상가를 받을 권리로 바뀐 부분은 환지처럼 양도로 보지 않고, 돈으로 받은 청산금 부분만 양도로 과세하기 때문입니다.

예를 들어 관리처분계획에서 정한 평가액이 6억원이고, 취득일 기준시가가 6,000만원, 관리처분계획인가일 기준시가가 3억원이라면 환산취득가액은 6억원 × 6,000만원 ÷ 3억원 = 1억2,000만원입니다. 기존 부동산 양도차익은 6억원에서 1억2,000만원을 뺀 4억8,000만원이고, 청산금 6,000만원은 평가액의 10분의 1이므로 청산금 양도차익은 4,800만원입니다(필요경비는 생략한 단순 예시입니다).

관리처분계획에 평가액이 없으면 어떻게 하나요?

관리처분계획에서 정한 가격이 있으면 그 가격이 평가액이고, 변경되었으면 변경된 가격을 씁니다. 정해진 가격이 없으면 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 차례로 적용하며, 이때 기준이 되는 날은 관리처분계획인가일 전후입니다.

평가액이 바뀌면 환산취득가액과 청산금 비율이 함께 달라지므로, 조합에서 받은 관리처분계획서와 변경 인가 내역을 먼저 확보해야 합니다.

재건축 청산금 양도세 대응 순서

• 관리처분계획서 확보 - 조합에서 기존 부동산 평가액과 인가일, 변경 인가 여부를 확인합니다. 평가액이 계산의 출발점입니다.
• 취득가액 자료 확인 - 옛 매매계약서, 등기부상 거래가액, 대금 지급 기록을 찾아봅니다. 확인되면 실제 취득가액을 씁니다.
• 기준시가 두 시점 조회 - 취득일과 관리처분계획인가일 현재 기준시가를 각각 확인합니다. 청산금 수령일 기준시가는 분모로 쓰지 않습니다.
• 2개월 안 예정신고 - 청산금 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 청산금을 나누어 받으면 양도일을 계약과 지급 내역으로 정리합니다.
• 경정청구 또는 불복 - 분모를 잘못 잡아 세금을 더 냈다면 5년 안에 경정청구를 하고, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 기존 부동산이 주택이어서 비과세 여부가 함께 걸리거나 청산금을 내고 받는 일이 섞여 있다면 관리처분계획서와 지급 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 관련 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축 청산금도 양도소득세를 내나요?
  네, 조합원이 기존 부동산을 제공하고 돈으로 받은 청산금은 기존 부동산을 유상으로 넘긴 대가여서 양도소득세 과세대상입니다. 새 건물을 받을 권리로 바뀐 부분은 양도로 보지 않고 청산금 부분만 과세합니다.
• 환산취득가액 분모는 어느 날 기준시가인가요?
  관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 부수토지의 기준시가입니다. 분자는 취득일 현재 기준시가이고, 이 비율을 관리처분계획상 평가액에 곱합니다. 청산금을 받은 날의 기준시가는 쓰지 않습니다.
• 옛 계약서가 남아 있으면 어떻게 하나요?
  취득가액을 계약서나 대금 지급 기록으로 확인할 수 있으면 실제 취득가액을 씁니다. 환산 산식은 취득가액을 확인할 수 없을 때만 적용합니다. 등기부에 거래가액이 적혀 있는지도 함께 확인해 보는 것이 좋습니다.
• 평가액은 무엇을 기준으로 하나요?
  관리처분계획에서 정한 가격이 평가액이고, 변경되었으면 변경된 가격입니다. 정한 가격이 없으면 관리처분계획인가일 전후의 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 차례로 적용합니다. 평가액이 바뀌면 환산취득가액도 함께 달라집니다.
• 청산금 부분 양도차익은 어떻게 나누나요?
  기존 부동산 전체의 양도차익에 청산금이 평가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 예를 들어 평가액 6억원 중 청산금이 6,000만원이면 전체 양도차익의 10분의 1이 청산금 양도차익입니다.
• 청산금 양도세 신고는 언제 하나요?
  청산금 부분의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다. 이전 고시 뒤 청산금을 받는 경우가 많으므로 조합의 지급 통지와 입금일을 함께 보관해 두어야 합니다. 양도차익이 없더라도 신고 의무는 같습니다.
• 이미 다른 기준시가로 신고했다면요?
  분모를 청산금 수령일 기준시가로 잡아 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 관리처분계획서와 두 시점의 기준시가 자료를 붙여 다시 계산한 내역을 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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