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양도소득세

시골집을 먼저 사고 나중에 산 아파트를 팔면 비과세를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 농어촌주택을 보유한 상태에서 새로 산 아파트를 팔 때는 농어촌주택 특례로 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 조세특례제한법은 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 팔 때만 농어촌주택을 주택 수에서 뺍니다. 지금은 두 집의 취득 순서와 아파트 취득일부터 3년이 지났는지부터 확인해야 합니다.

기한

아파트를 판 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 농어촌주택 특례가 적용되지 않으면 2주택 상태의 양도로 세액을 계산해 신고합니다.

농어촌주택을 먼저 샀다고 해서 비과세 길이 모두 막히는 것은 아닙니다. 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 일시적 2주택 비과세를 검토할 여지가 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 4월 수도권 밖 면 지역에 기준시가 1억원대 시골집을 사서 지냈습니다. 그 뒤 2024년 2월 직장 근처 지방 도시에 아파트를 샀고, 2026년 12월 아파트를 팔 계획입니다. 시골집이 있어도 아파트를 팔면 비과세된다는 말을 듣고 물어 왔습니다. 시골집을 아파트보다 먼저 샀기 때문에 농어촌주택 특례로는 아파트 비과세를 받을 수 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시골집을 먼저 사고 나중에 산 집을 팔면 비과세되나요?

아니요, 농어촌주택 특례는 농어촌주택을 취득하기 전에 갖고 있던 일반주택을 팔 때만 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」은 1세대가 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유하던 다른 주택을 팔 때 농어촌주택을 주택 수에서 빼도록 정합니다. 농어촌주택을 가진 상태에서 새로 산 집은 이 조항의 일반주택이 아니므로, 그 집을 팔면 2주택 상태의 양도로 봅니다. 시골집이 수도권 밖 면 지역에 있고 기준시가가 낮아도 취득 순서가 거꾸로이면 결론은 같습니다. 특례는 시골집 소재지와 가액보다 취득 순서를 먼저 봅니다.

취득 순서에 따른 농어촌주택 특례
취득 순서일반주택 양도 시 특례
일반주택 먼저, 농어촌주택 나중적용 가능
농어촌주택 먼저, 일반주택 나중적용 안 됨
농어촌주택 2채 취득적용 안 됨

출처 - 조세특례제한법 제99조의4 제1항

  • 일반주택 먼저, 농어촌주택 나중 - 특례 대상으로 일반주택 양도 때 1세대 1주택 비과세 판단 가능
  • 농어촌주택 먼저, 일반주택 나중 - 특례 대상 아님, 나중에 산 일반주택은 2주택 상태의 양도

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 농어촌주택을 보유한 상태에서 일반주택을 취득한 경우 그 일반주택을 팔 때는 비과세를 적용받을 수 없다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 2017년 3월 농어촌주택을 사고 2021년 7월 일반주택을 산 뒤 2024년 5월 일반주택을 팔려는 사안에서 이렇게 답했습니다. 사례집이 함께 인용한 국세청 회신은 이미 갖고 있던 농어촌주택 부수토지에 새로 집을 지은 경우에는 그 전에 보유하던 다른 주택을 팔 때 특례를 적용하고(서면-2022-부동산-0828, 2022. 4. 6.), 농어촌주택을 2채 취득하면 특례를 적용할 수 없다고 했습니다(사전-2016-법령해석재산-0371, 2016. 12. 22.).

이 안내는 농어촌주택이 일반주택보다 먼저 취득된 사실관계를 전제로 합니다. 농어촌주택이 상속받은 집이라면 소득세법 시행령의 다른 특례로 결론이 달라질 수 있습니다.

그럼 비과세를 받을 다른 방법은 없나요?

농어촌주택을 종전주택으로 보고 일시적 2주택 특례를 검토할 수 있습니다. 시골집을 산 날부터 1년 이상 지나 아파트를 샀다면, 아파트 취득일부터 3년 안에 시골집을 팔 때 시골집이 1세대 1주택 요건을 갖추면 비과세 판단을 받습니다. 시골집을 판 뒤 아파트만 남으면 아파트도 취득일부터 2년 이상 보유했는지 따져 1주택으로 비과세 판단을 받습니다. 2026. 10. 1.부터는 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이면 처분기한이 2년으로 줄었지만, 시골집처럼 조정대상지역이 아닌 집은 3년이 그대로 적용됩니다.

시골집을 먼저 파는 경우의 기한

  1. 2019년 4월

    시골집 취득

  2. 2024년 2월

    아파트 취득(시골집 취득 후 1년 넘음)

  3. 2027년 2월

    시골집 일시적 2주택 처분기한(3년)

  4. 시골집 양도 후

    아파트는 1주택으로 비과세 판단

단순 예시

국세청도 일시적 2주택 상태에서 농어촌주택을 취득한 세대가 신규주택 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔면 1주택으로 본다고 회신했습니다.

농어촌주택 보유 일반주택 양도 대응 순서

  • 취득 순서 확인 - 두 집의 등기사항증명서로 어느 집을 먼저 샀는지 확인합니다. 신축이면 사용승인일을 봅니다.
  • 농어촌주택 성격 확인 - 시골집이 직접 산 집인지, 상속·이농·귀농 주택인지 확인합니다. 상속받은 집이면 다른 특례가 적용될 수 있습니다.
  • 양도 순서 결정 - 아파트 취득일부터 3년 안에 시골집을 먼저 팔 수 있는지 검토합니다. 시골집 보유 2년과 양도가액도 함께 봅니다.
  • 예정신고 - 판 집의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세 특례적용신고서와 함께 예정신고합니다.
  • 불복과 경정청구 - 비과세가 부인돼 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 과세로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시골집이 상속받은 집이거나 부수토지에 새로 지은 집이라면 등기와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

실무상 착안점

농어촌주택이 있으면 다른 집을 팔 때 언제나 비과세된다고 생각하는 분이 많습니다. 실제로는 시골집보다 먼저 갖고 있던 집에만 특례가 적용되고, 시골집을 산 뒤에 산 집은 대상이 아닙니다.

그래서 두 집을 산 순서와 날짜가 결론을 정합니다. 시골집 등기일, 아파트 잔금일, 앞으로 팔 날짜를 나란히 놓고 보면 시골집을 먼저 팔아 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있는 기간이 남았는지 바로 드러납니다.

과세된 뒤에는 이 날짜 기록과 시골집의 성격을 보여 주는 서류가 다툼의 출발점이 됩니다. 시골집이 상속받은 집이거나 부수토지에 새로 지은 집이라면 다른 특례 조항이 적용될 수 있어, 등기와 건축물대장으로 그 사실을 보여 주어야 합니다.

— 허진영 변호사 · 세금

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 과세처분 고지 후 조세불복 병행과 후발적 경정청구를 수행해 왔으며, 농어촌주택이 얽힌 비과세 사안은 주택별 취득 경위와 날짜를 대조해 대응합니다.

  • 과세처분 고지 후 조세불복 병행
  • 후발적 경정청구 및 관련 민사 조정
  • 종합소득세 경정거부처분 취소소송
  • 조세심판 결정 후 소송 실익 검토의견서

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.

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