양도소득세

시골에 있는 작은 집도 도시 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 사람이 늘 살 수 있는 시골집은 위치·면적·가격과 관계없이 도시 집을 팔 때 주택 수에 들어갑니다. 다만 상속·이농·귀농으로 생긴 농어촌주택이나 도시 집을 먼저 가진 상태에서 산 기준시가 3억원 이하 농어촌주택은 요건을 갖추면 없는 것으로 봅니다. 지금은 시골집의 취득 경위와 위치, 취득 당시 기준시가부터 확인해야 합니다.

시골집이 작고 값이 싸다는 이유만으로 주택 수에서 빠지지는 않습니다. 다만 법이 정한 몇 가지 시골집은 요건을 갖추면 도시 집 비과세를 판단할 때 없는 것으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년에 산 아파트에서 살고 있습니다. 2023년 봄 주말에 텃밭을 가꾸려고 수도권 밖 어느 면 지역의 작은 단독주택을 기준시가 약 1억 2천만원에 샀습니다. 2026년 가을 아이 학교 문제로 아파트를 팔고 이사하려는데, 중개사무소에서 시골집 때문에 2주택이 되어 비과세가 안 될 수 있다는 말을 들었습니다. A씨는 시골집은 주말에만 쓰는 작은 집인데 왜 주택이 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시골에 있는 작은 집도 주택 수에 들어가나요?

네, 사람이 늘 살 수 있는 시골집은 위치·면적·가격과 관계없이 주택 수에 들어갑니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보기 때문입니다.

1세대 1주택 비과세는 양도일 현재 국내에 1주택만 보유한 경우에 받습니다. 시골집이 주택이면 A씨 세대는 2주택이 되고, 도시 아파트는 특례에 해당하지 않는 한 비과세를 받을 수 없습니다.

사람이 살지 않는 낡은 시골집은 어떻게 보나요?

오랫동안 비어 있더라도 구조와 시설이 주거에 적합한 상태로 유지되어 언제든 들어가 살 수 있으면 주택으로 봅니다. 반대로 지붕이 무너지거나 수도·전기가 끊겨 주거 기능을 잃은 상태라면 주택이 아니라고 다툴 수 있습니다.

대법원은 일시적으로 주거 외 용도로 쓰여도 구조·기능이나 시설이 본래 주거용으로 유지·관리되어 본인이나 제3자가 언제든 주택으로 쓸 수 있으면 주택으로 보아야 한다고 판단했습니다. 이 기준을 거꾸로 적용하면, 주거 기능이 실제로 없어진 건물은 주택에서 빠질 여지가 있습니다.

이 주장을 하려면 양도일 현재 상태를 보여 주는 자료가 있어야 합니다. 건물 내부와 외부 사진, 전기·수도 사용량이나 단전·단수 기록, 재산세 과세 내역을 모아 둡니다. 도시 집을 팔기 전에 낡은 시골집을 철거하고 멸실등기를 마치면 주택 수 다툼 자체가 생기지 않습니다.

상속·이농·귀농으로 생긴 시골집은 빼고 계산하나요?

네, 수도권 밖 읍지역(도시지역 제외)이나 면지역에 있는 상속주택·이농주택·귀농주택은 요건을 갖추면 일반주택 하나만 가진 것으로 봅니다. 시골집이 여기에 해당하면 도시 집을 팔 때 시골집을 빼고 1세대 1주택 여부를 판단합니다.

• 상속받은 주택 - 피상속인이 취득한 뒤 5년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다.
• 이농주택 - 농사나 어업을 하던 사람이 전업으로 다른 시·구·읍·면으로 옮기며 남긴 주택으로, 이농인이 취득 뒤 5년 이상 거주했어야 합니다.
• 귀농주택 - 대지 660제곱미터 이내이고 1,000제곱미터 이상 농지 소재지에 있는 등 요건을 갖춰야 하며, 귀농주택 취득일부터 5년 안에 일반주택을 팔아야 합니다.

귀농주택으로 특례를 받았는데 귀농일부터 3년 이상 영농을 계속하지 않거나 그 집에 살지 않으면, 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 덜 낸 세금을 신고·납부해야 합니다.

주말에 쓰려고 산 시골집도 빼 주는 경우가 있나요?

네, 도시 집을 먼저 갖고 있다가 2028. 12. 31.까지 요건에 맞는 시골집을 한 채 사서 3년 이상 보유하면, 도시 집을 팔 때 시골집을 없는 것으로 봅니다. 주말주택처럼 상속·귀농과 관계없이 산 집에도 쓸 수 있는 특례입니다.

• 취득 순서 - 일반주택을 먼저 갖고 있다가 시골집을 사야 합니다. 시골집을 먼저 사고 나중에 산 집을 팔면 적용되지 않습니다.
• 위치 - 수도권, 도시지역, 조정대상지역, 토지거래 허가구역, 관광단지 등을 뺀 읍·면 지역 등이어야 합니다.
• 가격 - 취득 당시 주택과 딸린 토지의 기준시가 합계가 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원) 이하여야 합니다.
• 거리 - 시골집과 도시 집이 같은 읍·면·동이거나 연접한 읍·면·동에 있으면 적용되지 않습니다.

A씨는 아파트를 먼저 가졌고, 기준시가 1억 2천만원의 면 지역 주택을 2023년에 샀으므로 위치 제한 지역에 해당하는지만 확인되면 이 특례를 검토할 수 있습니다.

시골집을 3년 안에 팔면 어떻게 되나요?

시골집 3년 보유를 채우기 전에도 도시 집을 비과세로 팔 수 있지만, 그 뒤 시골집을 3년 이상 보유하지 않으면 덜 낸 세금을 내야 합니다. 납부기한은 보유하지 않게 된 날이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

수용이나 상속처럼 대통령령으로 정한 부득이한 사유로 보유하지 못하게 된 경우는 추징하지 않습니다. 시골집을 3년이 지나기 전에 팔 계획이 있다면 도시 집 양도 시점을 다시 잡는 편이 낫습니다.

시골집 주택 수 판단 대응 순서

• 시골집 상태 확인 - 양도일 현재 사람이 살 수 있는 상태인지 사진과 공과금 기록으로 확인합니다. 폐가라면 멸실 여부를 먼저 검토합니다.
• 특례 유형 선택 - 상속·이농·귀농주택인지, 주말주택처럼 따로 산 집인지 나눕니다. 유형에 따라 적용 조문과 요건이 다릅니다.
• 신고서 준비 - 농어촌주택 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서 또는 농어촌주택 등 취득자에 대한 과세특례신고서를 예정신고나 확정신고 때 함께 냅니다. 기한을 넘기면 다툼의 소지가 생깁니다.
• 사후관리 일정 기록 - 시골집 3년 보유, 귀농 3년 영농·거주 같은 기간을 달력에 적어 둡니다. 요건을 못 채우면 2개월 안에 신고·납부해야 합니다.
• 경정청구·심판청구 - 특례를 놓치고 과세로 신고했다면 5년 안에 경정청구를, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시골집의 위치·취득 경위·가격에 따라 적용 조문이 갈리므로 등기부와 공시가격 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세·과세특례 판정에 관한 해명, 경정청구, 조세심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시골집이 무허가 건물이면 주택에서 빠지나요?
  아니요. 주택은 허가 여부와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 말하므로 무허가 건물도 사람이 살 수 있으면 주택 수에 들어갑니다. 건축물대장이 없다면 재산세 과세 내역과 사진으로 사용 상태를 확인해 두어야 합니다.
• 부모님이 사시던 시골집을 상속받으면 늘 빠지나요?
  상속받은 시골집이 수도권 밖 읍지역(도시지역 제외)이나 면지역에 있고 피상속인이 취득 뒤 5년 이상 거주했다면 농어촌주택으로 보아 일반주택만 가진 것으로 봅니다. 이 요건을 못 채워도 상속주택 특례(시행령 제155조 제2항)를 따로 검토할 수 있습니다.
• 주말주택 특례는 언제까지 산 집에 적용되나요?
  조세특례제한법상 농어촌주택 과세특례는 2003. 8. 1.부터 2028. 12. 31.까지 취득한 농어촌주택에 적용됩니다. 이 기간 안에 도시 집을 먼저 가진 상태에서 요건에 맞는 시골집 1채를 사야 하고, 그 뒤 3년 이상 보유해야 합니다.
• 시골집 기준시가는 언제 기준으로 보나요?
  주택과 딸린 토지의 기준시가 합계액을 시골집 취득 당시 기준으로 봅니다. 취득한 뒤 공시가격이 올라 3억원을 넘었더라도 취득 당시 3억원(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원) 이하였다면 가격 요건은 갖춘 것으로 판단합니다.
• 시골집과 도시 집이 가까우면 안 되나요?
  네. 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면·동이거나 서로 연접한 읍·면·동에 있으면 조세특례제한법상 과세특례를 적용하지 않습니다. 지도상 거리보다 행정구역 경계를 기준으로 확인해야 합니다.
• 귀농주택 특례를 받고 다시 도시로 오면 어떻게 되나요?
  귀농일부터 3년 이상 영농을 계속하지 않거나 그 집에 거주하지 않으면 앞서 판 일반주택은 1세대 1주택으로 보지 않습니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례로 줄어든 세액을 신고·납부해야 합니다.
• 특례신고서를 안 냈으면 비과세를 못 받나요?
  특례신고서는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 내도록 정해져 있습니다. 내지 않았다면 요건을 갖춘 사실을 입증해 경정청구나 해명 단계에서 특례 적용을 주장할 수 있는지 검토해야 하고, 늦을수록 자료를 갖추기 어려워집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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