양도소득세

같이 살던 어머니께 증여받은 집, 어머니가 가진 기간도 보유기간에 합쳐지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 같은 세대 안에서 증여받은 집은 어머니와 자녀가 같은 세대로 보유한 기간을 합쳐 1세대 1주택 보유기간을 셉니다. 1세대 1주택 요건은 세대 단위로 따지므로 세대원 사이 증여로 명의가 바뀌어도 소유자별로 나눠 보지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 증여 전후로 실제 한 세대였는지를 주민등록과 생활 자료로 확인해야 합니다.

증여받은 날부터 2년을 새로 채울 때까지 매도를 미룰 필요는 없습니다. 증여 전부터 어머니와 한 세대였다면 그 기간이 이미 보유기간에 들어갑니다.

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A씨는 2018년부터 어머니 소유 아파트에서 어머니와 함께 살았습니다. 어머니는 2024년 5월 이 아파트를 A씨에게 증여했고, 2025년 2월 세상을 떠났습니다. A씨의 배우자는 2025년 8월 경매로 다른 아파트를 취득했습니다. 두 집 모두 조정대상지역이 아니고, 어머니에게 받은 아파트의 매매 예정가는 7억원입니다. A씨는 증여받은 지 2년이 안 된 2026년 12월에 이 집을 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증여받은 집의 보유기간은 원래 언제부터 세나요?

원칙은 증여받은 날부터 셉니다. 1세대 1주택 비과세의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 계산하고, 증여로 취득한 자산의 취득시기는 증여를 받은 날이기 때문입니다. 따로 사는 부모에게 증여받았다면 이 원칙대로 증여 등기일부터 2년을 채워야 합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 보유기간 계산을 「소득세법」 제95조 제4항에 맡기고 있습니다.

다만 1세대 1주택 비과세는 사람이 아니라 세대를 단위로 봅니다. 같은 세대 안에서 명의만 옮겨졌다면 세대 전체로는 같은 집을 계속 가지고 있던 것이 됩니다. 아래 국세청 해석은 이 점을 근거로 예외를 인정했습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 같은 세대원 사이에 증여로 넘어간 1주택을 팔 때는 증여자와 수증자가 같은 세대로서 보유한 기간을 합쳐 보유기간을 계산한다고 답했습니다(사전-2017-법령해석재산-0279, 2018. 9. 10.). 질의자의 어머니는 오래 살던 아파트를 2015년 4월 같은 집에 살던 아들에게 증여했고, 같은 해 7월 세상을 떠났습니다. 아들의 배우자는 2017년 1월 경매로 다른 아파트를 취득했고, 아들은 2017년 3월 증여받은 아파트를 팔았습니다.

회신은 이 경우 일시적 2주택 특례로 1세대 1주택으로 보고, 보유기간은 기존 회신(서면인터넷방문상담4팀-1663, 2004. 10. 19.)을 참조하라고 했습니다. 그 기존 회신은 동일세대원인 가족에게 증여한 주택을 수증자가 팔면 증여자의 보유기간을 통산한다는 내용입니다. 검토내용은 세대원 사이 증여로 소유자가 달라져도 양도 전후로 한 세대를 이루는 이상 소유자별로 나눠 보지 않는다는 대법원 1995. 7. 14. 선고 94누15530 판결을 들었습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 세대 구성과 날짜를 전제로 한 사전답변입니다. 증여 당시 실제로 따로 살았다면 결론이 달라질 수 있습니다.

같은 세대였는지는 무엇으로 판단하나요?

주민등록이 아니라 실제로 생계를 같이 했는지로 판단합니다. 「소득세법」은 1세대를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 직계존비속 등과 함께 구성하는 가족단위로 정합니다. 국세청도 같은 회신에서 형식상 주민등록과 관계없이 실질적인 생활관계를 보고 사실판단할 사항이라고 덧붙였습니다. 주민등록이 같아도 생활비를 따로 썼다면 다투어질 수 있고, 반대로 주소가 달라도 실제로 함께 살았다는 자료가 있으면 같은 세대로 인정받을 여지가 있습니다.

증여받은 지 10년 안에 팔면 이월과세가 붙나요?

비과세 대상이면 이월과세를 적용하지 않습니다. 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 안에 팔면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하는 것이 원칙이지만, 그렇게 계산하면 1세대 1주택 비과세 주택의 양도에 해당하게 되는 경우는 제외됩니다. 증여자인 직계존속이 양도 당시 이미 사망했다면 이 규정의 대상에서도 빠집니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

증여받은 집과 새로 산 집이 모두 조정대상지역이면 일시적 2주택 처분기한이 2년으로 줄었습니다. 2026. 9. 30. 개정 시행령은 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 신규 주택을 취득하면 2년, 그 밖에는 3년으로 나눕니다. 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용되고, 2026. 8. 3. 이전 취득이나 계약금 지급이 확인되면 3년입니다. 위 사례처럼 두 집이 모두 조정대상지역 밖이면 3년입니다.

같은 세대 증여 주택 보유기간 대응 순서

• 세대 기록 확보 - 증여 전후 주민등록초본과 생활비·공과금 납부 내역을 모읍니다. 같은 세대였다는 사실이 통산의 전제입니다.
• 취득일 확인 - 등기부에서 증여자의 취득일과 증여 등기 접수일을 찾습니다. 두 날짜로 통산 기간을 계산합니다.
• 신규 주택 요건 점검 - 다른 집이 있다면 증여받은 날부터 1년 지난 뒤 취득했는지, 처분기한이 2년인지 3년인지 봅니다.
• 가액 확인 - 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세됩니다. 실거래 예정가를 미리 확인합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 당시 실제로 함께 살았는지가 다투어지면 주민등록과 생활 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 따로 사는 부모에게 증여받으면 어떻게 되나요?
  증여받은 날부터 보유기간을 셉니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지이고 증여로 취득한 자산의 취득일은 증여를 받은 날이기 때문입니다. 별도세대인 부모가 가진 기간은 합쳐지지 않으므로 증여 등기일부터 2년을 채웠는지 확인해야 합니다.
• 증여한 부모님이 살아 계셔도 기간이 합쳐지나요?
  국세청 해석의 요지는 같은 세대원 사이 증여라면 증여자와 수증자가 같은 세대로 보유한 기간을 통산한다는 것입니다. 1세대 1주택을 세대 단위로 보기 때문입니다. 다만 회신 사안은 증여자가 양도 전에 사망한 경우였으므로, 증여자가 살아 있다면 이월과세 적용 여부도 함께 따져야 합니다.
• 주민등록만 같이 되어 있었어도 같은 세대인가요?
  주민등록만으로 정해지지 않습니다. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족단위이고, 국세청도 형식상 주민등록과 관계없이 실질적인 생활관계로 판단한다고 했습니다. 생활비를 함께 썼는지, 실제로 그 집에서 지냈는지를 보여 주는 자료가 필요합니다.
• 증여받고 10년 안에 팔면 이월과세가 되나요?
  1세대 1주택 비과세 주택의 양도에 해당하게 되는 경우에는 이월과세를 적용하지 않습니다. 또 이월과세 대상인 직계존비속에는 양도 당시 사망한 사람이 빠지므로, 증여한 부모가 양도 전에 사망했다면 이 규정 대상이 아닙니다. 비과세 요건을 갖추지 못하면 다시 따져야 합니다.
• 집값이 12억원을 넘으면 전부 과세되나요?
  전부 과세되지는 않습니다. 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 빠지지만, 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세하는 방식으로 계산합니다. 보유기간 통산이 인정되면 장기보유특별공제 계산에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 다른 집을 산 뒤 증여받은 집을 팔면 기한은요?
  증여받은 집을 취득한 날부터 1년 지난 뒤 다른 집을 취득하고 그날부터 3년 안에 팔면 일시적 2주택으로 1세대 1주택 비과세를 적용합니다. 두 집이 모두 조정대상지역이고 신규 주택을 2026. 8. 4. 이후 취득했다면 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 기한이 2년입니다.
• 비과세를 부인당하면 다툴 수 있나요?
  과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 세금을 이미 신고·납부했는데 보유기간 통산으로 비과세 요건을 갖춘 사정이 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 같은 세대였다는 자료가 다툼의 출발점입니다.

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