양도소득세

아버지가 8년 농사지은 땅을 상속받아 경작 없이 팔면 비사업용인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 아버지가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속받았다면 상속인이 직접 경작하지 않고 팔아도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 소득세법 시행령은 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속·증여받은 경우를 비사업용 토지에서 제외합니다. 지금은 부모님의 재촌·자경 기간과 양도 당시 도시지역인지부터 확인해야 합니다.

서울에 살아 직접 농사를 지을 수 없었다고 해서 상속 농지를 서둘러 팔거나 억지로 경작할 필요는 없습니다. 부모님이 8년 이상 재촌·자경했다면 그 사실만으로 비사업용 토지에서 빠질 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 서울에서 회사에 다니고 있습니다. 2018년 8월 아버지가 돌아가시면서 아버지가 2008년부터 고향에 살며 직접 농사짓던 밭을 상속받았습니다. G씨는 그 뒤 한 번도 농사를 짓지 않았고, 밭은 동네 이웃이 관리해 왔습니다. 2026년 11월 이 밭을 팔기로 했는데, 직접 경작하지 않았으니 비사업용 토지로 중과되는지 물어 왔습니다. 밭은 도시지역 밖에 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모님이 8년 경작한 농지를 상속받아 팔면 비사업용인가요?

아니요, 직계존속이나 배우자가 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 상속받아 팔면 상속인이 경작하지 않았어도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 이 특례는 상속받은 뒤 몇 년이 지나 팔든 적용됩니다. 다만 양도 당시 도시지역(녹지지역과 개발제한구역 제외) 안에 있는 토지는 이 특례에서 빠집니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 기준이고, 같은 특례가 임야와 목장용지에도 적용됩니다.

• 피상속인 요건 - 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 재촌하면서 직접 경작
• 취득 원인 - 그 직계존속·배우자로부터 상속 또는 증여
• 상속인 경작 - 필요 없음
• 입지 제한 - 양도 당시 도시지역(녹지지역·개발제한구역 제외) 안의 토지는 제외

국세청은 상속받은 농지를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2008. 1. 1. 이후 양도분부터 직계존속이 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 그 직계존속에게서 상속·증여받으면 비사업용 토지로 보지 않는다고 회신했습니다(재산세과-378, 2009. 2. 3.). 같은 회신에서 양도 당시 도시지역(녹지지역과 개발제한구역 제외) 안의 농지는 이 특례에서 빠진다고 했습니다. 현행 시행령은 직계존속 외에 배우자가 경작한 경우까지 넓혀 두었고, 회신 당시 기획재정부령이던 거주지 기준은 현행 재정경제부령에 정해져 있습니다. 회신은 질의자의 사실관계를 전제로 한 해석이어서, 부모님의 경작 기간이 8년에 못 미치면 결론이 달라질 수 있습니다.

상속받은 농지도 자경농지 감면을 받을 수 있나요?

상속인이 경작하지 않았다면 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔아야 부모님의 경작 기간으로 감면을 받을 수 있습니다. 3년이 지나 팔 때는 상속인이 농지 소재지 등에 거주하면서 1년 이상 계속 경작해야 피상속인의 경작 기간을 합산합니다. G씨는 상속 후 8년이 지나 팔고 직접 경작한 적도 없으므로 자경농지 감면은 받을 수 없습니다. 감면과 비사업용 토지 판정은 요건이 서로 달라서, 감면이 안 되어도 비사업용 토지는 아닐 수 있습니다.

비사업용이 아니면 세금은 어떻게 계산하나요?

비사업용 토지가 아니면 기본세율 6~45%가 적용되고 10%포인트 중과는 붙지 않습니다. 세율을 정하는 보유기간은 아버지가 취득한 날부터 셉니다. 장기보유특별공제는 상속개시일부터 세므로 G씨는 8년 이상 보유로 16%를 공제받습니다. 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 평가액입니다. 도시지역 안의 상속 농지라도 상속개시일부터 5년 안에 팔면 비사업용 토지로 보지 않는 별도 규정이 있습니다.

상속 농지 비사업용 토지 대응 순서

• 부모님 경작 증빙 - 부모님 주민등록초본, 농지원부, 농협 조합원 기록, 수매 내역으로 8년 이상 재촌·자경을 정리합니다. 이 특례의 근거가 되는 자료입니다.
• 입지 확인 - 토지이용계획확인서로 양도 당시 도시지역인지, 녹지지역·개발제한구역인지 확인합니다. 도시지역 안이면 상속 후 5년 이내 양도 특례를 따로 봅니다.
• 감면 가능성 점검 - 상속 후 3년 이내인지, 상속인이 1년 이상 경작했는지 확인해 자경농지 감면 여부를 판단합니다.
• 세액 계산 - 기본세율, 피상속인 취득일 기준 세율 보유기간, 상속개시일 기준 장기보유특별공제, 상속세 평가액 기준 취득가액으로 계산합니다.
• 신고와 불복 - 예정신고 때 비사업용 토지 제외를 반영합니다. 세무서가 중과로 고지하면 고지일부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 중과로 냈다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부모님이 농지를 여러 차례 나눠 사셨거나 경작 기간 중 다른 소득이 많았다면 필지별·연도별 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 양도에 따른 경정청구와 비사업용 토지 중과 처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님이 8년을 못 채우셨다면요?
  직계존속이나 배우자의 재촌·자경 기간이 8년에 못 미치면 이 특례를 받을 수 없습니다. 이때는 상속인의 소유기간을 기준으로 일반 기간기준을 따집니다. 시행령은 농지법에 따라 상속으로 취득한 농지로서 상속개시일부터 3년이 지나지 않은 토지를 재촌·자경하지 않아도 되는 농지로 정하고 있으므로, 그 밖의 기간은 상속인의 재촌·자경 여부로 판단합니다.
• 증여받은 농지도 같은 특례가 있나요?
  네, 직계존속이나 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지를 그 직계존속·배우자에게서 증여받은 경우도 비사업용 토지로 보지 않습니다. 양도 당시 도시지역(녹지지역과 개발제한구역 제외) 안의 토지는 제외되는 점도 상속과 같습니다.
• 어머니가 경작한 농지를 아버지에게 상속받았다면요?
  현행 시행령은 직계존속뿐 아니라 배우자가 8년 이상 재촌·자경한 농지도 대상으로 합니다. 다만 상속·증여를 해당 경작자에게서 받아야 하므로, 누가 경작했고 누구에게서 받았는지를 등기와 경작 자료로 맞춰 봐야 합니다.
• 도시지역 안에 있는 상속 농지는요?
  양도 당시 도시지역(녹지지역과 개발제한구역 제외) 안의 농지는 부모님 8년 경작 특례를 받을 수 없습니다. 다만 도시지역 농지를 상속받아 상속개시일부터 5년 이내에 팔면 비사업용 토지로 보지 않는 별도 규정이 있습니다.
• 경작하지 않고도 자경 감면을 받을 수 있나요?
  상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 팔면 상속인이 경작하지 않아도 피상속인의 경작 기간을 상속인이 경작한 것으로 봅니다. 3년이 지나 팔 때는 상속인이 1년 이상 계속 재촌·자경해야 피상속인의 경작 기간을 합산할 수 있습니다.
• 부모님 소득이 많았던 해도 경작으로 보나요?
  자경 기간을 셀 때 피상속인(그 배우자 포함)에게도 총급여와 사업소득금액 합계 3,700만원 이상인 해를 경작 기간에서 빼는 기준이 적용됩니다. 부모님이 다른 사업을 하셨다면 연도별 소득 자료로 8년이 남는지 확인해야 합니다.
• 비사업용으로 중과 고지를 받았다면요?
  부모님이 8년 이상 재촌·자경한 사실을 증빙으로 정리해 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 중과세율로 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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