양도소득세

농지에서 30km 안에 살며 주말마다 농사지었으면 비사업용 토지가 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

재촌은 농지와 같은 시·군·구, 연접 시·군·구, 직선거리 30킬로미터 안에 실제로 살면 인정되므로 도시에 살아도 갖출 수 있습니다. 다만 총급여와 사업소득 합계가 3,700만원 이상인 해는 경작기간에서 빠지고, 도시지역(녹지지역 제외) 안 농지는 재촌·자경과 관계없이 비사업용이 될 수 있습니다.

농지를 팔 때 비사업용 토지가 되지 않으려면 농지 소재지에 살면서(재촌) 직접 농사를 지은(자경) 기간이 법령이 정한 기간 이상이어야 합니다. 재촌은 농지와 같은 시·군·구뿐 아니라 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 사는 것까지 포함하므로 도시에 살아도 인정될 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 기준입니다. 다만 직장인은 소득 기준 때문에 농사지은 해가 경작기간에서 빠질 수 있고, 농지가 도시지역 안에 있으면 재촌·자경과 관계없이 비사업용이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 서울 송파구에 살면서 2016. 4. 연접한 하남시의 밭 1,200제곱미터를 샀습니다. 회사에 다니며 주말마다 직접 고추와 콩을 길렀고 농약·비료 구입 영수증도 모아 두었습니다. 2026. 8. 밭을 팔기로 계약했는데, 매수인 측 세무사가 직장인이라 비사업용 토지일 수 있다고 하자 E씨는 30km 안에 살며 10년 농사지었는데도 중과되는지 물으셨습니다. E씨의 총급여는 2019년부터 매년 4천만원을 넘었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

서울에 살아도 재촌으로 인정되나요?

재촌은 농지 소재지에 사실상 거주하는 것입니다. 농지소재지는 농지가 있는 시·군·구(자치구), 그와 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역 가운데 하나에 해당하면 됩니다. 경작을 시작할 때 해당 지역이었다가 행정구역 개편으로 벗어난 경우도 포함합니다.

사례에서 송파구와 하남시는 경계가 붙어 있고 거리도 30킬로미터 안이므로 재촌 요건은 갖출 수 있습니다. 재촌은 주민등록만이 아니라 실제로 그곳에 살았는지를 보는 것이어서, 주소지와 실제 생활 근거지가 다르면 다툼이 됩니다. 연접 여부는 행정구역 경계가 실제로 맞닿아 있는지로 판단합니다.

주말농사도 자경으로 인정되나요?

자경은 그 농지에서 농작업에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작·재배하는 것입니다. 주말에만 일했더라도 파종·관리·수확 같은 농작업의 절반 이상을 직접 했다면 자경으로 볼 여지가 있습니다. 농약·비료·종자 구입 영수증, 농지원부나 농업경영체 등록, 작업 사진처럼 직접 경작을 보여 주는 자료가 중요합니다.

그런데 직장인에게는 소득 기준이 따로 있습니다. 사업소득금액(농업·임업·부동산임대 소득 등 제외)과 근로소득 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 해는 경작기간에서 빠집니다. 사업소득 총수입금액이 복식부기의무자 기준 이상인 해도 마찬가지입니다.

경작기간이 얼마나 되어야 비사업용이 아닌가요?

5년 이상 보유한 토지는 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간, 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간, 전체 소유기간의 40%를 초과하는 기간 모두 비사업용으로 쓰였을 때 비사업용 토지가 됩니다. 뒤집어 말하면 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 소유기간의 60% 이상 가운데 하나만 사업용이면 됩니다. 기간은 일수로 셉니다.

사례의 E씨는 2016. 4.부터 10년을 보유했고, 소득 기준을 넘지 않은 2016~2018년 세 해 정도만 경작기간으로 인정될 수 있습니다. 그러면 직전 5년과 3년은 모두 비사업용 기간이고, 소유기간 10년의 60%(6년)에도 못 미쳐 비사업용 토지로 판정될 가능성이 큽니다. 재촌을 갖추어도 자경기간이 소득 기준으로 깎이는 경우입니다.

도시지역 안의 농지는 어떻게 되나요?

특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시지역의 도시지역 안에 있는 농지는 재촌·자경을 해도 비사업용 토지입니다. 다만 녹지지역과 개발제한구역은 여기서 말하는 도시지역에서 빠지고, 광역시의 군, 도농복합시의 읍·면 지역도 제외됩니다. 편입일 전 1년 이상 재촌·자경하던 농지가 새로 도시지역에 편입되면 편입일부터 3년 동안은 비사업용으로 보지 않습니다.

비사업용이 되면 세금은 얼마나 늘어나나요?

비사업용 토지는 기본세율 6~45%에 10%포인트를 더한 16~55% 세율로 과세합니다. 과세표준이 3억원이면 기본세율로는 산출세액이 9,406만원이지만, 비사업용 토지 세율로는 3억원 × 48%에서 누진공제 1,994만원을 뺀 1억2,406만원이 됩니다. 차이는 3억원의 10%인 3,000만원이고 지방소득세도 그만큼 늘어납니다.

비사업용 토지도 장기보유특별공제는 받을 수 있으므로 보유기간에 따른 공제율은 그대로 반영합니다. 세율 차이가 크기 때문에 예정신고 전에 사업용 기간을 일수로 계산해 두고, 자료가 부족한 해가 결론을 바꾸는지 먼저 확인합니다.

농지 비사업용 판정 대응 순서

• 용도지역부터 확인 - 토지이용계획확인서로 보유기간 동안의 용도지역(녹지지역, 개발제한구역 여부)을 확인합니다.
• 재촌 입증 - 주민등록 초본으로 거주지를 정리하고 농지와의 행정구역 관계나 직선거리를 확인합니다.
• 자경 입증 - 농자재 구입 영수증, 농지원부, 작업 기록과 사진을 연도별로 모읍니다.
• 소득 기준 점검 - 연도별 근로소득 원천징수영수증과 종합소득세 신고서로 3,700만원 기준을 넘은 해를 빼고 경작기간을 다시 셉니다.
• 기간기준 계산 - 직전 5년·3년·소유기간 60% 기준을 일수로 계산해 사업용 기간이 충분한지 봅니다.
• 해명·불복 대응 - 비사업용 판정으로 해명 요구나 과세예고통지를 받으면 기한 안에 소명하고, 과세전적부심사(30일)나 심판청구(90일)를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 거주지, 연도별 소득, 경작 증빙, 보유기간 중 용도지역 변경 이력에 따라 비사업용 여부와 세율이 달라집니다. 법무법인 윤성은 농지 양도의 비사업용 토지 판정 검토, 해명자료 소명, 과세전적부심사와 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 농지 재촌은 꼭 같은 시·군에 살아야 하나요?
  아닙니다. 농지가 있는 시·군·구, 그와 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내 지역 중 한 곳에 실제로 살면 재촌으로 봅니다. 경작 시작 뒤 행정구역 개편으로 벗어난 경우도 포함합니다.
• 주말에만 농사지어도 자경인가요?
  농작업에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 했다면 자경으로 볼 수 있습니다. 주말 경작은 실제 작업 비중을 보여 주는 영수증, 작업 기록, 사진으로 입증해야 합니다.
• 직장인이면 농사지은 해가 빠지나요?
  근로소득 총급여액과 사업소득금액(농업·부동산임대 소득 등 제외)의 합계가 3,700만원 이상인 과세기간은 경작기간에서 빠집니다. 그 해에 실제로 농사를 지었더라도 마찬가지이므로 연도별로 따로 셉니다.
• 몇 년을 농사지어야 비사업용이 아닌가요?
  5년 이상 보유했다면 직전 5년 중 3년 이상, 직전 3년 중 2년 이상, 소유기간의 60% 이상 중 하나만 재촌·자경했으면 됩니다. 셋 다 못 채우면 비사업용 토지이고 기간은 일수로 셉니다.
• 시에 있는 농지는 재촌·자경해도 비사업용인가요?
  시지역 등의 도시지역 안 농지는 재촌·자경해도 비사업용입니다. 다만 녹지지역·개발제한구역, 도농복합시의 읍·면은 제외되고, 재촌·자경하던 농지가 편입된 경우 편입일부터 3년은 비사업용으로 보지 않습니다.
• 비사업용 토지가 되면 세금은 얼마나 늘어나나요?
  양도소득 과세표준에 기본세율(6~45%)이 아니라 10%포인트를 더한 16~55% 세율이 적용됩니다. 과세표준이 3억원이라면 기본세율로 계산한 세액보다 3천만원(3억원의 10%)이 늘어납니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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