양도소득세

임대주택과 어머니께 상속받은 집이 있는데 살던 집을 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 등록 임대주택과 선순위 상속주택을 함께 가진 1세대가 2년 이상 산 거주주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 판단을 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 상속주택 특례와 거주주택 특례를 각각 두고 있고, 국세청은 두 특례가 겹치는 사안에서도 거주주택 비과세를 인정했습니다. 지금은 임대주택이 양도일 현재 등록을 유지하고 있는지와 상속주택이 선순위 1주택인지부터 확인해야 합니다.

상속주택이 있다고 해서 거주주택을 팔기 전에 상속주택부터 정리할 필요는 없습니다. 선순위 상속주택 1채는 거주주택을 팔 때 주택 수에서 빠지므로 그대로 두고 거주주택 특례를 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1990년대 초에 산 아파트에서 30년 넘게 살고 있습니다. 2010년 무렵 배우자와 공동명의로 산 다세대주택 한 채는 2019년 말 장기임대주택으로 등록해 세를 주고 있습니다. 2022년 말에 따로 살던 어머니가 돌아가시면서 어머니가 1990년대부터 갖고 있던 집의 지분 절반과 2009년에 산 집을 상속받았고, 나중에 산 집은 2023년에 팔아 양도소득세를 냈습니다. 2026년 들어 살던 아파트를 팔려는데, 임대주택과 상속주택이 남아 있어도 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택과 상속주택을 둔 채 거주주택을 팔면 1세대 1주택이 되나요?

네, 거주주택이 2년 이상 거주 요건을 갖추고 임대주택이 양도일 현재 장기임대주택 요건을 갖추면, 선순위 상속주택 1채가 있어도 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 판단합니다. 상속주택은 소득세법 시행령 제155조 제2항에 따라 일반주택을 팔 때 주택 수에서 빠지고, 장기임대주택은 제20항에 따라 거주주택을 팔 때 주택 수에서 빠집니다. 두 특례는 서로 배척하는 규정이 아니므로 한 세대가 동시에 적용받을 수 있습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 두 특례를 같은 조에 나란히 두고 있습니다.

돌아가신 분이 집을 두 채 이상 갖고 있었다면 그중 한 채만 상속주택 특례를 받습니다. 순위는 돌아가신 분이 가장 오래 소유한 집이 먼저이고, 소유기간이 같으면 거주기간이 긴 집, 그다음은 상속개시 당시 거주한 집, 마지막으로 기준시가가 높은 집입니다. 후순위 상속주택은 주택 수에 들어가므로 거주주택을 팔기 전에 처분했는지가 결론을 가릅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 거주주택과 장기임대주택, 선순위 상속주택을 보유한 1세대가 거주주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다고 회신했습니다(사전-2025-법규재산-0162, 2025. 4. 24.). 질의자는 1992년 10월에 산 A주택에 거주했고, 2009년 3월 부부 공동명의로 산 B주택을 2019년 12월 장기임대주택으로 등록했습니다. 2020년 12월 따로 살던 어머니가 돌아가시면서 어머니가 1994년 8월 지분 50%를 취득한 C주택과 2009년 1월에 산 D주택을 상속받았고, 후순위인 D주택은 2021년 2월 팔아 양도소득세를 냈습니다. 국세청은 상속개시 당시 별도세대인 어머니에게서 받은 선순위 상속주택과 거주주택, 임대주택을 가진 세대가 거주주택을 파는 사안에서, 거주주택과 임대주택이 각각 제155조 제20항 제1호와 제2호 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 본다고 판단했습니다.

국세청은 단서도 붙였습니다. 임대기간 요건을 채우기 전에 특례를 받았다가 나중에 임대기간 요건을 채우지 못하게 되면, 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 받지 않았을 때의 세액과 실제 낸 세액의 차액을 양도소득세로 신고하고 내야 합니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 사전답변이므로, 상속주택이 후순위이거나 어머니와 같은 세대였다면 결론이 달라질 수 있습니다.

거주주택 특례의 요건은 무엇인가요?

거주주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 하고, 임대주택은 양도일 현재 세무서 사업자등록과 지방자치단체 임대사업자등록을 모두 유지한 채 임대 중이어야 합니다. 임대료 증가율은 5%를 넘지 않아야 하고, 계약 체결이나 증액 후 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.

• 거주주택 - 보유기간 중 2년 이상 거주. 임대주택 등록 전에 산 기간도 포함됩니다.
• 임대주택 등록 - 양도일 현재 소득세법 사업자등록과 민간임대주택법 임대사업자등록 유지.
• 임대료 상한 - 보증금이나 월세 증가율 5% 이하, 증액 후 1년 안에 재증액 금지.
• 임대기간 미달 - 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 특례를 먼저 적용하고, 나중에 못 채우면 2개월 안에 추가 신고.
• 신고 서류 - 과세표준신고서와 특례 신고서에 임대차계약서 사본과 임차인 주민등록표 등본을 첨부.

공동으로 상속받은 지분도 주택 수에 들어가나요?

선순위 상속주택을 다른 상속인과 공동으로 받았다면, 상속지분이 가장 큰 사람이 아닌 한 그 공동상속주택은 내 주택으로 보지 않습니다. 지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 거주하는 사람, 그다음은 최연장자 순으로 소유자를 정합니다. 회신 사안처럼 어머니가 생전에 따로 사는 사람과 절반씩 갖고 있던 집을 상속받은 경우에는, 상속받은 지분이 공동상속주택인지와 내 지분이 가장 큰지를 등기사항증명서로 확인해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

거주주택 특례의 거주 2년과 임대료 5% 요건은 그대로이고, 임대주택 쪽에 기한이 하나 붙었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 2020. 7. 10. 이전에 등록한 아파트 장기일반민간임대주택과 단기민간임대주택을 장기임대주택으로 보는 데 양도기한을 추가했고, 그 기한은 2027. 12. 31.과 임대의무기간 종료 후 등록말소일부터 1년이 되는 날 등 중 가장 늦은 날입니다. 개정 시행령 부칙(대통령령 제36737호)은 이 개정에 별도 적용례를 두지 않아 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용됩니다. 임대주택이 자동말소된 뒤 거주주택을 팔 때는 말소 후 5년 안에 팔아야 하는 요건도 유지되고 있습니다. 임대주택이 아파트라면 거주주택보다 임대주택을 먼저 팔 계획인지에 따라 이 기한이 걸릴 수 있으므로 현행 조문으로 다시 확인해야 합니다.

거주주택 특례 상속주택 대응 순서

• 주택 현황표 작성 - 세대원 전원의 주택을 취득일·취득 원인·등기 지분별로 적습니다. 상속주택이 선순위인지, 후순위 주택을 언제 팔았는지가 먼저 드러납니다.
• 임대주택 등록 확인 - 양도일 현재 세무서 사업자등록과 임대사업자등록이 살아 있는지, 임대료를 5% 넘게 올린 적이 없는지 계약서로 확인합니다.
• 거주기간 증명 - 주민등록표 초본과 관리비 납부 내역으로 거주주택에서 2년 이상 산 사실을 준비합니다.
• 예정신고와 특례 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례 신고서와 첨부 서류를 냅니다.
• 부인 시 불복 - 비과세가 부인되어 고지서를 받으면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 신고로 더 냈다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속주택이 여러 채이거나 공동상속 지분이 얽힌 경우, 임대주택이 자동말소된 경우에는 등기사항증명서와 임대사업자등록증을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후순위 상속주택을 아직 안 팔았으면 어떻게 되나요?
  후순위 상속주택은 상속주택 특례를 받지 못하고 일반 주택으로 주택 수에 들어갑니다. 그 상태에서 거주주택을 팔면 거주주택, 임대주택, 선순위 상속주택 외에 주택이 한 채 더 있는 셈이 되어 1세대 1주택으로 보기 어렵습니다. 회신 사안에서도 질의자는 후순위 상속주택을 먼저 팔아 양도소득세를 낸 뒤 거주주택을 양도했습니다.
• 돌아가신 분과 같은 세대였으면 상속주택 특례가 되나요?
  상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받지 못합니다. 다만 1주택을 가진 사람이 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우에는, 합치기 전부터 갖고 있던 직계존속의 주택만 상속주택으로 봅니다. 합가일과 당시 나이, 각자의 주택 보유 상황을 주민등록표로 확인해야 합니다.
• 임대기간을 못 채우고 거주주택을 팔아도 되나요?
  됩니다. 임대기간 요건을 채우기 전에 거주주택을 팔아도 그 임대주택을 장기임대주택으로 보아 특례를 적용합니다. 다만 나중에 임대기간 요건을 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 받지 않았을 때의 세액에서 실제 낸 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 신고하고 내야 합니다.
• 임대주택이 자동말소됐는데 거주주택 특례가 되나요?
  임대의무기간이 끝나 등록이 말소되었거나 의무기간의 2분의 1 이상 임대한 뒤 자진말소했다면, 말소 뒤 5년 안에 거주주택을 파는 경우에 한해 임대기간 요건을 갖춘 장기임대주택으로 봅니다. 임대주택이 둘 이상이면 처음 말소된 주택의 말소일부터 5년을 셉니다. 말소일은 임대사업자등록 말소 통지서로 확인합니다.
• 부부 공동명의 임대주택도 장기임대주택이 되나요?
  회신 사안의 임대주택은 부부 공동명의였고, 국세청은 이를 전제로 거주주택 특례를 인정했습니다. 거주주택 특례는 1세대 단위로 판단하므로 세대원인 배우자와 공동으로 등록한 임대주택도 장기임대주택이 될 수 있습니다. 다만 세무서 사업자등록과 임대사업자등록을 공동명의자 모두 갖추고 있는지는 등록증으로 확인해야 합니다.
• 거주주택 특례 신고는 어떤 서류를 내나요?
  거주주택을 판 날이 속하는 과세기간의 과세표준신고서와 특례 신고서에 장기임대주택의 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록표 등본이나 전입세대 열람내역을 붙여 관할 세무서에 냅니다. 세무서는 주민등록표, 거주주택과 임대주택의 등기사항증명서, 임대사업자 등록증을 행정정보 공동이용으로 확인합니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 양도소득세를 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 특례를 모르고 세금을 더 내서 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다. 두 기한 모두 넘기면 다툴 길이 좁아집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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