양도소득세

옛집 산 지 딱 1년 되는 날 새집을 사면 일시적 2주택이 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 옛집을 산 날부터 꼭 1년이 되는 날에 새집을 사면 일시적 2주택 비과세의 1년 간격 요건을 채우지 못합니다. 옛집 취득일은 빼고 다음 날부터 1년을 세므로, 국세청은 그 1년이 끝난 다음 날 이후에 새집을 산 경우에만 특례를 인정했습니다. 지금은 두 집의 잔금일을 달력에 놓고 하루라도 모자라지 않는지부터 확인해야 합니다.

계약서 작성일이 1년 안이었다는 이유만으로 포기할 필요는 없습니다. 1년 간격은 계약일이 아니라 두 집의 취득일, 원칙적으로 잔금을 치른 날로 셉니다.

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A씨는 2025. 3. 14. 잔금을 치르고 아파트를 샀습니다. 아이 학교 때문에 다른 동네 아파트를 계약했고, 잔금일을 정확히 1년 뒤인 2026. 3. 14.로 잡았습니다. 날짜를 맞춰 1년을 채웠다고 생각했는데, 옛집을 팔기 전에 확인해 보니 하루가 모자란다는 말을 들었다며 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년이 지났는지는 어떻게 세나요?

옛집을 취득한 날은 빼고 그다음 날부터 1년을 세며, 그 1년이 끝나는 날 다음 날 이후에 새집을 취득해야 합니다. 세법의 기간 계산은 특별한 규정이 없으면 민법을 따르고, 민법은 날·월·연으로 정한 기간의 첫날을 넣지 않습니다. 기간을 연으로 정하면 역에 따라 계산하고, 마지막 해에서 시작한 날에 해당하는 날의 전날로 기간이 끝납니다. 2025. 3. 14. 옛집을 샀다면 2025. 3. 15.부터 세어 2026. 3. 14.이 끝나야 1년이 찹니다. 따라서 2026. 3. 15. 이후 새집 잔금을 치러야 「1년 이상이 지난 후」가 됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 옛집 취득일인 첫날을 빼고 기간을 세므로, 꼭 1년이 되는 날 새집을 샀다면 1년 간격 요건을 채우지 못한다고 회신했습니다(서면-2017-법령해석재산-0785, 2017. 9. 19.). 질의자는 2015. 4. 30. A주택을 사고 2016. 4. 30. B주택을 샀습니다. 국세청은 이 조문이 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후」라는 기간 계산 형식이라고 보았습니다. 그래서 민법처럼 첫날을 빼면 1년이 되는 날은 2016. 4. 30.이고, 그날이 지난 2016. 5. 1. 이후 새집을 산 경우에만 특례가 적용된다고 정리했습니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 취득일을 전제로 한 해석입니다. 실제 잔금일과 등기접수일이 다르거나 잔금 전에 등기를 했다면 취득일이 달라져 결론도 달라질 수 있습니다.

취득일은 계약일인가요, 잔금일인가요?

양도소득세에서 취득일은 원칙적으로 대금을 청산한 날, 즉 잔금을 치른 날입니다. 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일을 쓰고, 잔금을 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일이 취득일입니다. 그래서 1년 간격은 옛집 잔금일(또는 등기접수일)과 새집 잔금일(또는 등기접수일)을 놓고 셉니다. 새집 잔금일을 하루 늦추는 것만으로도 요건이 갈릴 수 있습니다. 직접 지은 집은 사용승인서 교부일이나 그 전에 실제로 쓰기 시작한 날이 취득일입니다.

1년이 안 돼도 특례를 받는 경우가 있나요?

있습니다. 옛집과 그 부수토지 일부가 공익사업으로 협의매수되거나 수용되는 경우에는 1년 간격 요건을 적용하지 않습니다. 수도권에 1주택을 가진 법인 임직원이나 공공기관 종사자의 세대가, 회사나 공공기관이 옮겨 간 시·군 또는 연접 시·군에서 새집을 사는 경우에도 1년 간격 요건이 빠지고 처분기한이 5년으로 늘어납니다. 그 밖의 경우는 1년 간격을 하루라도 채우지 못하면 일시적 2주택 특례를 받을 수 없습니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

1년 간격 요건은 그대로이고, 옛집을 파는 처분기한만 나뉘었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 옛집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 새집을 취득하면 처분기한을 2년, 그 밖에는 3년으로 정했습니다. 부칙은 2026. 8. 4. 이후 새집을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 옛집을 파는 경우부터 적용하도록 했습니다. 2026. 8. 3. 이전에 새집을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 사실이 증명서류로 확인되면 종전대로 3년입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 원문으로 확인한 내용입니다.

일시적 2주택 1년 간격 대응 순서

• 취득일 확정 - 옛집과 새집의 매매계약서, 잔금 영수증, 등기사항증명서를 모읍니다. 잔금일과 등기접수일 중 무엇이 취득일인지 정합니다.
• 1년 계산 - 옛집 취득일 다음 날부터 1년을 세어 끝나는 날을 적습니다. 새집 잔금일이 그다음 날 이후인지 봅니다.
• 잔금일 조정 - 아직 새집 잔금을 치르지 않았다면 매도인과 잔금일을 하루 이상 늦출 수 있는지 협의합니다. 잔금 전에 등기를 먼저 하지 않습니다.
• 처분기한 확인 - 두 집이 취득 당시 조정대상지역인지 확인해 2년 또는 3년 기한을 정하고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
• 과세 후 대응 - 이미 비과세가 부인돼 세금이 고지됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 세금을 낸 뒤라면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금을 나눠 치렀거나 등기와 잔금 순서가 엇갈린 경우에는 계약서와 이체 내역을 보고 취득일을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 간격은 계약일 기준으로 세나요?
  아니요, 계약일이 아니라 두 집의 취득일로 셉니다. 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날이고, 잔금일이 분명하지 않거나 잔금 전에 등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다. 그래서 새집 계약을 옛집 취득 후 1년 안에 했더라도 잔금을 1년이 지난 뒤 치르면 요건을 채울 수 있습니다.
• 3월 14일에 샀으면 언제부터 새집을 사도 되나요?
  2025. 3. 14. 옛집을 샀다면 첫날을 빼고 2025. 3. 15.부터 1년을 세므로 2026. 3. 14.이 끝나야 1년이 찹니다. 따라서 새집 잔금은 2026. 3. 15. 이후에 치러야 1년 이상이 지난 후 취득한 것이 됩니다. 2026. 3. 14. 잔금을 치르면 하루가 모자랍니다.
• 옛집을 상속받았으면 취득일은 언제인가요?
  상속받은 집은 상속이 개시된 날, 증여받은 집은 증여를 받은 날이 취득일입니다. 그래서 1년 간격도 그날의 다음 날부터 셉니다. 다만 상속받은 주택은 일시적 2주택과 별도로 상속주택 특례가 따로 있으므로, 어느 특례로 판단할지 먼저 정리해야 합니다.
• 1년이 하루 모자라면 다른 방법은 없나요?
  옛집이 수용되거나, 수도권 1주택 세대의 회사·공공기관이 지방으로 옮겨 가 그 지역에서 새집을 산 경우가 아니면 일시적 2주택 특례는 받을 수 없습니다. 이 경우 옛집을 팔 때 2주택 상태로 과세됩니다. 아직 새집 잔금 전이라면 잔금일을 하루 이상 늦출 수 있는지부터 매도인과 협의합니다.
• 처분기한 3년도 첫날을 빼고 세나요?
  네, 처분기한도 「신규 주택을 취득한 날부터」 세는 기간이므로 같은 원리로 새집 취득일을 빼고 다음 날부터 셉니다. 다만 2026. 10. 1. 이후에는 옛집이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역 새집을 2026. 8. 4. 이후 취득하면 기한이 2년이므로, 먼저 어느 기한이 걸리는지 확인합니다.
• 1년 요건을 못 채워 과세되면 다툴 수 있나요?
  취득일 계산 자체가 잘못됐다면 다툴 수 있습니다. 세금이 고지됐다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고하고 세금을 낸 뒤라면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 실제 잔금 이체일과 등기접수일 자료가 판단의 근거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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