양도소득세

일시적 2주택 처분기한은 새집 취득일을 빼고 세나요? 마지막 날이 공휴일이면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 일시적 2주택 처분기한은 신규주택 취득일 당일을 빼고 다음 날부터 세고, 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 그 다음 날까지 종전주택을 팔면 됩니다. 국세청은 2021년 6월 16일 회신에서 신규주택 취득일인 초일은 산입하지 않고 말일이 토요일·공휴일이면 다음 날까지로 본다고 해석했고, 이 계산 방식은 2026년 10월 1일부터 적용되는 2년·3년 처분기한에도 그대로 씁니다. 지금은 신규주택 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 확인해 취득일부터 정확히 세어 두십시오.

처분기한 계산을 위해 따로 신청하거나 증명서를 받을 필요는 없습니다. 등기사항증명서와 매매계약서의 잔금일만 있으면 취득일이 정해지고, 거기서부터 날짜가 자동으로 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년에 산 아파트에 살다가 2026년 8월 5일 계약금을 내고 8월 20일 같은 지역에 있는 빌라를 세입자가 사는 상태로 잔금을 치르고 샀습니다. 두 집 모두 취득 당시 조정대상지역이었습니다. A씨는 옛 아파트를 언제까지 팔아야 비과세가 되는지, 2년을 셀 때 8월 20일 당일을 넣는지, 기한 마지막 날이 일요일이면 그 전 금요일까지 팔아야 하는지 물었습니다. 계산하면 처분기한은 2028년 8월 20일인데 그날이 일요일이어서 2028년 8월 21일 월요일까지 양도하면 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 처분기한의 첫날과 마지막 날을 어떻게 해석했나요?

신규주택 취득일인 첫날은 기간에 넣지 않고, 기간의 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 그 다음 날까지로 본다는 것이 국세청의 해석입니다. 국세청은 사전-2021-법령해석재산-0078(2021. 6. 16.)에서, 조정대상지역에 종전주택을 둔 1세대가 조정대상지역 신규주택을 취득했고 그 취득일이 전 소유자와 임차인 사이 임대차계약 시작일과 같은 날인 사안에 대해 먼저 사전-2020-법령해석재산-0638(2020. 9. 29.)을 참고하라고 하면서, 당시 시행령 단서에 있던 「최대 2년」 한도를 셀 때 취득일인 초일은 산입하지 않고 말일이 토요일·공휴일이면 다음 날까지로 한다고 답했습니다. 회신은 이유를 따로 적지 않았지만, 결론은 세법에 기간 계산 규정이 따로 없으면 민법을 따르도록 한 국세기본법 제4조와 초일을 넣지 않는 민법 제157조에 따른 계산과 같습니다. 이 회신은 신규주택 취득일과 임대차 시작일이 같은 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

회신이 다룬 단서 조항은 지금 없어졌지만 기간을 세는 방법은 달라지지 않았습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제1항은 「신규 주택을 취득한 날부터」 2년 또는 3년 이내에 종전주택을 양도하라고 정하므로, 같은 원칙에 따라 취득일 다음 날이 첫날이 되고 2년 또는 3년이 되는 날의 전날이 마지막 날이 됩니다.

회신 이후 일시적 2주택 처분기한은 어떻게 바뀌었나요?

회신 당시의 「조정대상지역 1년 처분·1년 내 전입, 기존 임차인이 있으면 최대 2년」 구조는 2022년 5월 31일 개정으로 전입 요건이 삭제되고 처분기한이 2년으로 늘었으며, 2023년 2월 28일 개정으로 처분기한이 3년으로 통일됐다가, 2026년 9월 30일 개정으로 조정대상지역 안의 갈아타기는 다시 2년이 됐습니다. 현행 제155조 제1항 제1호는 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우 2년, 그 밖의 경우는 3년으로 정합니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규주택이나 그 분양권을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년이 아니라 3년입니다. 지정 지역은 국토교통부 고시로 바뀌므로 취득 당시 두 집이 모두 조정대상지역이었는지를 고시로 확인해야 합니다.

2년 처분기한은 조정대상지역에 종전주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 2026년 8월 3일 이전에 취득한 신규주택은 종전 규정대로 3년입니다. 부칙 제2조 제2항은 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역 신규주택(취득할 수 있는 권리 포함)을 취득했거나, 그날 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 개정 전 규정(3년)을 따르도록 합니다. 8월 4일 뒤에 잔금을 치렀더라도 계약금을 그 전에 냈다면 3년입니다. 전입 요건은 2022년 5월 31일 개정 때 없어진 뒤 다시 생기지 않았으므로 지금은 신규주택에 들어가 살지 않아도 됩니다.

처분기한은 실제로 어떻게 계산하나요?

취득일 다음 날을 첫날로 잡고 달력으로 2년 또는 3년을 센 뒤, 첫날에 해당하는 날의 전날에 기간이 끝납니다. 결과적으로 2년 뒤 같은 날짜가 마지막 날이 되고, 그 날이 토요일이나 공휴일이면 다음 날로 넘어갑니다. 2026년 8월 20일에 신규주택을 취득했다면 첫날은 8월 21일, 2년이 되는 날은 2028년 8월 21일이므로 그 전날인 2028년 8월 20일이 마지막 날입니다. 2028년 8월 20일은 일요일이어서 2028년 8월 21일 월요일까지 종전주택을 양도하면 기한 안입니다. 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이므로, 마지막 날에 잔금을 받는 계획이라면 등기접수일이 앞서지 않는지도 함께 봅니다.

• 첫날 - 신규주택 취득일 당일은 넣지 않고 다음 날부터 셉니다. 취득일이 오전 0시부터 시작하는 기간이 아니므로 초일불산입 원칙이 적용됩니다.
• 마지막 날 - 기간이 끝나는 달에서 첫날에 해당하는 날의 전날입니다. 해당일이 없는 달(2월 29일 등)은 그 달의 말일입니다.
• 토요일·공휴일 - 마지막 날이 토요일이나 공휴일이면 그 다음 날에 기간이 끝납니다. 대체공휴일도 공휴일입니다.
• 신고기한 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월인 예정신고 기한은 국세기본법 제5조에 따라 토요일·일요일·공휴일이면 다음 날로 넘어갑니다. 처분기한과 신고기한은 적용 조문이 다릅니다.

일시적 2주택 처분기한 대응 순서

• 취득일 확정 - 신규주택의 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날을 매매계약서·등기사항증명서로 정합니다. 분양받은 집은 잔금일과 사용승인일 중 늦은 날입니다.
• 지역 확인 - 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역이었는지 국토교통부 고시로 확인합니다. 둘 중 하나라도 아니면 3년입니다.
• 적용 시점 확인 - 신규주택 취득이 2026년 8월 4일 이후인지, 부칙 제2조 제2항의 경과규정에 해당하는지 봅니다. 여기서 2년과 3년이 갈립니다.
• 날짜 계산 - 취득일 다음 날부터 역으로 세어 마지막 날을 잡고, 그 날이 토요일·공휴일이면 다음 날로 옮깁니다. 매매계약의 잔금일을 그 안쪽으로 정합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 비과세가 부인되어 고지서가 오면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다. 신고를 이미 했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신규주택이 분양·상속·증여로 취득한 집이거나 종전주택 일부가 수용된 경우에는 취득일과 양도일을 계약서·등기·수용재결서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집 취득일 당일도 2년에 들어가나요?
  아닙니다. 세법에 기간 계산 규정이 따로 없으면 민법을 따르고, 민법은 일·주·월·연으로 정한 기간의 첫날을 넣지 않습니다. 국세청도 2021년 6월 16일 회신에서 신규주택 취득일인 초일은 산입하지 않는다고 보았습니다. 취득일 다음 날이 첫날이고 2년 뒤 같은 날짜가 마지막 날입니다.
• 처분기한 마지막 날이 일요일이면 그 전에 팔아야 하나요?
  아닙니다. 기간의 말일이 토요일이나 공휴일이면 기간은 그 다음 날에 끝나므로, 마지막 날이 일요일이면 월요일까지 양도하면 됩니다. 국세청 회신도 같은 취지입니다. 다만 양도일은 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 등기접수를 먼저 하지 않도록 일정을 맞춰야 합니다.
• 지금 일시적 2주택 처분기한은 2년인가요 3년인가요?
  둘 다 있습니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 신규주택도 조정대상지역이면 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 조정대상지역 공고 전에 신규주택이나 분양권을 취득했거나 계약금을 지급한 것이 증명되면 3년입니다. 2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 취득분부터 적용됩니다.
• 2026년 8월 3일 이전에 산 새집도 2년이 적용되나요?
  아닙니다. 개정 부칙은 2년 규정을 조정대상지역 종전주택 보유 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 그 전에 취득한 신규주택은 종전 규정에 따라 3년입니다. 2026년 8월 3일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명되면 잔금이 그 뒤여도 3년입니다.
• 새집에 전입신고를 해야 비과세가 되나요?
  아닙니다. 회신 당시에는 조정대상지역 갈아타기에 1년 내 전입 요건이 있었지만 2022년 5월 31일 개정으로 삭제됐고, 2026년 9월 30일 개정에서도 되살아나지 않았습니다. 현행 요건은 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고 처분기한 안에 종전주택을 양도하는 것입니다. 세입자가 있는 집을 사도 됩니다.
• 양도소득세 예정신고 기한은 어떻게 세나요?
  양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다. 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지입니다. 이 신고기한이 토요일·일요일·공휴일이면 국세기본법 제5조에 따라 다음 날이 기한입니다. 처분기한은 민법 규정으로, 신고기한은 국세기본법 규정으로 각각 다른 조문이 적용된다는 점이 다릅니다.
• 기한을 하루 넘겨 팔았는데 비과세가 부인되면 어떻게 하나요?
  먼저 취득일과 양도일이 정확히 잡혔는지 확인합니다. 잔금일·등기접수일·사용승인일 중 어느 날이 기준인지에 따라 하루가 달라질 수 있습니다. 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고한 세액을 돌려받으려면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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