양도소득세

세입자가 바뀐 뒤 새 세입자와 맺은 계약도 상생임대차계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 세입자가 달라도 직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않았다면 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 국세청은 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 된다고 답했습니다. 지금은 새 세입자 계약의 보증금을 직전 계약과 비교한 증가율부터 계산해야 합니다.

세입자가 나갔다고 같은 사람을 다시 찾거나 기존 세입자에게 계약을 이어 달라고 할 필요는 없습니다. 새 세입자와 맺은 계약도 요건만 맞으면 상생임대차계약이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 산 아파트를 같은 달 세입자 B씨에게 보증금 4억원에 2년간 전세로 주었습니다. 2025년 3월 B씨가 계약 만료로 나가자, A씨는 새 세입자 C씨와 보증금 4억2천만원에 2년 전세계약을 맺었습니다. 집을 팔 계획을 세우던 A씨는 세입자가 바뀌었으니 상생임대 특례를 받을 수 없는 것 아니냐고 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

직전 계약과 상생 계약의 세입자가 같아야 하나요?

아니요, 세입자는 달라도 됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 직전임대차계약을 「1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약」으로 정할 뿐, 상생임대차계약의 임차인이 같은 사람이어야 한다는 요건을 두지 않습니다. 비교하는 것은 사람이 아니라 계약 조건입니다. 새 세입자와 맺은 계약의 보증금과 월세가 직전 계약보다 5%를 넘게 오르지 않았는지만 봅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 안내했나요?

국세청은 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대인은 같아야 하지만 임차인은 달라도 된다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 85의 답변입니다. 기존 세입자가 나간 뒤 새 세입자와 상생임대계약을 맺은 질의자에게, 직전 계약 대비 임대료 5% 이내 인상을 지켰다면 특례를 받을 수 있다고 안내했습니다.

국세청은 그 이유로 이 제도가 임대료 인상을 5% 안으로 묶어 비교적 싼 임대주택 공급을 늘리려는 데 있으므로 임차인이 같을 필요가 없다는 점을 들었습니다. 이 답변은 개별 회신 문서번호가 없는 상담 사례 안내이고, 질의 사례의 사실관계를 전제로 합니다. 임대인이 증여나 이혼으로 바뀐 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

새 세입자 보증금은 어떻게 비교하나요?

직전 계약의 보증금·월세와 새 세입자 계약의 보증금·월세를 놓고 증가율을 계산합니다. 사례처럼 직전 보증금이 4억원이고 새 보증금이 4억2천만원이면 증가율은 5%로, 5%를 넘지 않으므로 요건을 충족합니다. 4억2천1백만원으로 올렸다면 5%를 넘어 상생임대차계약이 되지 않습니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸었다면 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 환산해 비교합니다.

임대기간은 각 계약별로 따로 채워야 하나요?

네, 직전 계약은 기존 세입자와 실제로 1년 6개월 이상, 상생 계약은 새 세입자와 실제로 2년 이상 임대해야 합니다. 기간은 계약서가 아니라 실제 임대한 기간을 월 단위로 세고, 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 기존 세입자가 1년 만에 나가 새 세입자를 들였다면 그 새 계약은 직전 계약 기간을 채우는 데 쓰일 수 있는지 따로 따져야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택 특례에 양도기한이 새로 붙었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 전에 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 사례처럼 새 세입자와의 계약이 2027년 3월 끝나면 2028년 3월까지 팔아야 합니다. 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간은 종전처럼 2026. 12. 31.까지입니다.

세입자가 바뀐 상생임대 대응 순서

• 계약 순서 정리 - 취득일, 기존 세입자 계약 기간, 새 세입자 계약 체결일을 날짜순으로 적습니다. 어느 계약이 직전 계약이고 어느 계약이 상생 계약인지 먼저 정합니다.
• 증가율 계산 - 직전 계약 보증금·월세 대비 새 계약 조건이 5% 이내인지 계산합니다. 보증금과 월세를 바꿨다면 전환 기준으로 환산합니다.
• 기간 확인 - 기존 세입자 실제 임대 1년 6개월, 새 세입자 실제 임대 2년을 각각 확인합니다. 전입일과 보증금 반환일을 근거로 씁니다.
• 양도 시점 결정 - 새 세입자 계약의 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날 안에 잔금일을 잡습니다.
• 신고와 불복 - 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하며 특례적용신고서를 냅니다. 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고 후에는 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자 교체 과정에서 공실이 길었거나 임대인 명의가 바뀐 경우에는 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임대인이 바뀌어도 상생임대가 되나요?
  국세청은 직전 계약과 상생 계약의 임대인은 같아야 한다고 안내했습니다. 증여나 이혼 재산분할로 집 명의가 바뀐 뒤 맺은 계약은 직전 계약과 임대인이 달라 따로 판단해야 합니다. 명의가 바뀐 경위와 바뀐 시점을 계약서와 등기로 확인해야 합니다.
• 새 세입자 보증금을 5% 넘게 올리면요?
  직전 계약 대비 보증금이나 월세 증가율이 5%를 넘으면 그 계약은 상생임대차계약이 아닙니다. 그 뒤에 다시 5% 이내로 계약을 맺는다면 넘게 올린 계약이 새 직전 계약이 될 수 있는지 따로 따져야 하고, 2026. 12. 31.까지 맺어야 합니다.
• 보증금 일부를 월세로 바꾸면 5%는 어떻게 보나요?
  상생임대차계약을 맺으면서 보증금과 월세를 서로 바꾸는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다. 보증금 숫자만 비교하지 않고 전환율로 환산한 금액으로 5% 초과 여부를 봅니다.
• 세입자가 바뀌는 사이 공실이 있으면요?
  직전 계약 1년 6개월과 상생 계약 2년은 각 계약에 따라 실제로 임대한 기간으로 셉니다. 공실 기간은 어느 계약의 임대기간에도 들어가지 않으므로, 공실이 있었다면 각 계약의 실제 임대기간이 요건을 채우는지 따로 계산해야 합니다.
• 특례를 받으면 2년 거주 안 해도 비과세인가요?
  상생임대주택 요건을 갖추고 기한 안에 팔면 조정대상지역에서 산 주택이라도 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건을 면제받습니다. 보유기간 2년은 그대로 채워야 하고, 양도일에 1세대1주택이어야 합니다.
• 특례적용신고서는 언제 내나요?
  양도소득세 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서장에게 냅니다. 부동산 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 신고 때 특례를 빠뜨려 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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