양도소득세

법인에 직원 사택으로 세준 집도 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 상생임대 요건을 갖춘 주택을 법인에 임대하고 그 법인이 직원 사택처럼 상시 주거용으로 썼다면 상생임대 특례 대상이 될 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 임차인을 개인으로 한정하지 않습니다. 법인이 그 집을 실제로 주거용으로 썼는지와 계약 금액·기간부터 확인해 보십시오.

임차인이 회사라는 이유만으로 상생임대 특례를 포기할 필요는 없습니다. 법은 임차인이 누구인지를 묻지 않고, 그 집이 주택으로 쓰였는지와 계약 금액·기간을 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 10월 산 아파트를 2023년 1월부터 2년 동안 한 중견기업에 보증금 3억원으로 임대했고, 회사는 지방에서 올라온 직원 가족의 사택으로 썼습니다. 2025년 1월 같은 회사와 보증금 3억 1천만원으로 2년 재계약을 했습니다. A씨는 계약서상 임차인이 법인이어서 상생임대차계약으로 인정받지 못할까 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임차인이 법인이어도 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

네, 상생임대 요건을 모두 갖춘 주택을 법인에 임대했고 그 법인이 직원 사택처럼 상시 주거용으로 사용했다면 상생임대 특례 대상이 될 수 있습니다. 시행령은 상생임대차계약의 상대방을 개인으로 한정하지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호는 1세대가 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약 대비 증가율이 100분의 5를 넘지 않는 계약을 상생임대차계약으로 정합니다. 여기서 임차인에 법인을 빼는 문구는 없습니다.

다만 임차인이 법인이면 그 집이 실제로 누군가의 주거로 쓰였는지를 따로 보여 주어야 합니다. 직원 가족이 늘 살던 사택이라면 주택으로 쓰인 것이고, 사무실이나 단기 숙소로 썼다면 주택 여부부터 다시 따지게 됩니다.

법인이 사무실이나 숙소로 쓰면 어떻게 되나요?

법인이 그 집을 사무실, 창고, 단기 출장 숙소처럼 주거 외 용도로 썼다면 상생임대 특례를 받기 어렵습니다. 세법상 주택은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물이어서, 사용 실태가 주거가 아니면 주택 여부부터 다툼이 됩니다.

사택으로 쓴 사실은 직원의 전입신고, 회사의 사택 관리대장, 관리비 부담 내역으로 보여 줄 수 있습니다. 계약서에 사용 목적을 사원 주거용으로 적어 두면 나중에 소명할 때 도움이 됩니다.

법인과의 계약에서 금액과 기간은 어떻게 따지나요?

금액과 기간 요건은 개인 임차인과 똑같습니다. 직전임대차계약에 따라 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따라 2년 이상 실제로 임대해야 하고, 상생 계약의 보증금이나 월세는 직전 계약보다 5퍼센트 넘게 오르면 안 됩니다.

법인 계약은 사택을 쓰는 직원이 중간에 바뀌는 일이 많습니다. 계약 당사자가 같은 법인이라면 거주 직원이 바뀌어도 하나의 계약으로 이어지지만, 법인이 계약을 해지하고 다른 법인과 새로 계약하면 직전·상생 계약의 순서를 다시 맞춰 봐야 합니다.

특례적용신고서에는 법인 이름이 임차인으로 적힌 계약서를 그대로 붙입니다. 직원 전입 기록이나 사택 배정 문서는 신고서 첨부 서류는 아니지만, 세무서가 주거용 사용을 물을 때 바로 낼 수 있도록 계약 기간 동안의 자료를 따로 모아 둡니다.

상생임대 특례로 무엇이 달라지나요?

요건을 갖추면 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라도 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건을 적용받지 않고, 장기보유특별공제의 거주기간 요건도 적용하지 않습니다. 보유기간 2년과 양도일 현재 1주택 요건은 따로 갖춰야 합니다.

2026. 10. 1.부터는 상생임대차계약 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝났다면 2027. 12. 31.까지 양도하면 됩니다.

법인 임차인 상생임대 대응 순서

• 사용 실태 확인 - 법인이 직원 가족의 주거용 사택으로 썼는지 전입신고와 사택 관리 자료로 확인합니다.
• 계약 순서 정리 - 집을 산 뒤 맺은 직전임대차계약과 상생임대차계약의 당사자, 금액, 실제 기간을 표로 정리합니다.
• 증가율 계산 - 보증금과 월세를 직전 계약과 비교하고, 전월세 전환이 있으면 법정 전환율로 다시 계산합니다.
• 양도와 신고 - 양도기한 안에 잔금을 받고 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 냅니다.
• 사후 대응 - 사택 사용이 부인돼 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 법인이 일부만 주거로 쓰거나 여러 직원이 번갈아 단기로 머문 경우에는 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대와 1세대1주택 비과세 부인을 둘러싼 과세전적부심사와 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사택에 사는 직원이 바뀌어도 되나요?
  계약 당사자가 같은 법인이고 그 집이 계속 주거용으로 쓰였다면 거주 직원이 바뀌어도 하나의 임대차계약으로 볼 여지가 큽니다. 다만 법인이 계약을 끝내고 새로 계약했다면 직전·상생 계약 순서를 다시 확인해야 합니다.
• 법인이 사무실로 쓰면 어떻게 되나요?
  세법상 주택은 사실상 주거용으로 쓰는 건물입니다. 법인이 사무실이나 창고로 썼다면 그 기간은 주택으로 쓰였다고 보기 어려워 상생 특례뿐 아니라 1세대1주택 비과세 판단에도 문제가 생길 수 있습니다.
• 직전 계약은 개인, 상생 계약은 법인이어도 되나요?
  시행령은 직전 계약과 상생 계약의 임차인이 같을 것을 요구하지 않습니다. 직전 계약 대비 증가율 5퍼센트 이하, 직전 1년 6개월 이상, 상생 2년 이상 요건을 갖추고 법인이 주거용으로 썼다면 검토할 수 있습니다.
• 법인 계약은 월세가 많은데 5%는 어떻게 계산하나요?
  보증금과 월세를 함께 바꿨다면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 기준으로 환산해 증가율을 계산합니다. 보증금만 늘고 월세가 줄었다면 환산한 합계로 직전 계약과 비교합니다.
• 특례적용신고서에 무엇을 붙이나요?
  상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 양도소득세 신고기한까지 냅니다. 법인 임차인이라면 사택 사용을 보여 주는 자료도 함께 준비해 두면 소명이 쉽습니다.
• 사택 사용이 부인되면 어떻게 다투나요?
  과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 직원 전입 기록, 사택 배정 문서, 관리비 내역으로 주거용 사용을 소명할 수 있습니다. 납부고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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