양도소득세

상생임대주택 특례를 받으면 살지 않은 집도 양도세 혜택을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 상생임대주택 요건을 갖추고 기한 안에 팔면 비과세, 거주주택 특례, 장기보유특별공제의 2년 거주요건을 면제받습니다. 국세청은 상생임대주택으로 운영된 뒤 최종적으로 양도되는 1주택에 이 혜택이 적용된다고 안내합니다. 지금은 상생임대차계약의 임대기간이 언제 끝나는지부터 확인해야 합니다.

임대를 시작할 때 1주택자였는지, 집값이 얼마였는지는 따지지 않습니다. 예전의 기준시가 9억원 요건과 임대개시 시점 1주택 요건은 2022년 개정으로 없어졌고, 양도일에 1세대1주택이면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 조정대상지역 아파트를 사서 바로 세입자와 2년 전세계약을 맺었습니다. 2025년 5월 계약이 끝나자 같은 세입자와 보증금을 4% 올려 2년 갱신계약을 맺었고, 이 계약은 2027년 5월 끝납니다. A씨는 이 집에 한 번도 살지 않았는데, 다른 집 없이 이 집만 팔 때 비과세와 장기보유특별공제를 어디까지 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상생임대주택이면 어떤 거주요건이 면제되나요?

상생임대주택은 세 가지 규정의 거주요건을 면제받습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 상생임대주택을 양도하면 1세대1주택 비과세, 장기임대주택 보유자의 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표 2 적용에서 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다.

• 1세대1주택 비과세 - 취득 당시 조정대상지역 주택은 원래 보유기간 중 2년을 살아야 하지만, 이 거주요건이 빠집니다. 보유기간 2년은 그대로 채워야 합니다.
• 거주주택 특례 - 장기임대주택을 함께 가진 1세대가 거주주택을 팔 때 필요한 2년 거주요건이 빠집니다.
• 장기보유특별공제 표 2 - 보유기간 중 2년 이상 거주해야 쓸 수 있는 1세대1주택 공제율 표를 거주 없이 쓸 수 있습니다.

국세청은 상생임대 혜택을 어떻게 안내했나요?

국세청은 상생임대차계약을 맺으면 조정대상지역 1세대1주택 비과세 판정 때 거주요건을 면제하고, 1세대1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건도 면제한다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 84의 답변입니다. 국세청은 이 혜택이 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택에만 적용된다고 덧붙였습니다.

당시 답변은 상생임대차계약 체결기한을 2024. 12. 31.로 안내했지만, 지금은 2026. 12. 31.까지로 늘었습니다. 대신 2026. 10. 1.부터 양도기한이 새로 붙었습니다. 이 답변은 질의 사례의 사실관계를 전제로 한 안내이므로, 양도일에 다른 주택이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다.

장기보유특별공제는 얼마나 달라지나요?

표 2를 쓰면 보유기간 공제율이 연 4%씩 올라 10년 이상이면 40%가 되고, 거주기간 공제율은 실제로 산 기간만큼 따로 더합니다. 상생임대 특례는 표 2를 쓸 자격을 주는 것이고, 살지 않은 기간까지 거주 공제율을 주는 것은 아닙니다. 예를 들어 10년 보유하고 한 번도 살지 않았다면 표 2 보유기간 공제율 40%를 받고, 일반 표 1을 쓰면 20%입니다. 양도가액이 12억원 이하이면 1세대1주택 비과세로 양도소득세가 없고, 12억원을 넘으면 넘는 부분에 대해 이 공제율로 계산합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택 특례에 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 거주요건 면제를 받습니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다. 개정 시행령 부칙에 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도분부터 적용되므로, 그 전에 이미 임대기간이 끝난 주택도 2027. 12. 31.까지 팔아야 합니다. 사례처럼 상생 계약이 2027년 5월 끝나면 2028년 5월까지 팔아야 합니다.

• 체결기한 - 상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 맺고 임대를 시작해야 합니다.
• 직전 계약 - 취득 후 본인이 맺은 직전 계약에 따라 1년 6개월 이상 임대해야 합니다.
• 증가율 - 직전 계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않아야 합니다.
• 상생 계약 기간 - 실제로 2년 이상 임대해야 합니다.

상생임대주택 특례 혜택 대응 순서

• 양도일 주택 수 확인 - 팔 때 1세대1주택이거나 일시적 2주택처럼 1주택으로 보는 경우인지 봅니다. 다른 주택이 남아 있으면 혜택을 받지 못합니다.
• 계약 요건 점검 - 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년, 증가율 5%, 체결 시기를 계약서와 입금 내역으로 맞춰 봅니다.
• 양도기한 계산 - 상생 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날을 넘기지 않게 잔금일을 잡습니다.
• 신고와 서류 - 양도한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하며 특례적용신고서와 두 계약서를 냅니다.
• 부인 시 불복 - 비과세가 부인돼 고지되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 신고 후 잘못을 알았다면 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 중간에 바뀌거나 계약을 만료 전에 다시 쓴 경우에는 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상생임대주택이면 보유기간 2년도 면제되나요?
  아니요, 면제되는 것은 거주기간 제한뿐입니다. 1세대1주택 비과세를 받으려면 취득일부터 2년 이상 보유해야 하는 요건은 그대로 채워야 합니다. 조정대상지역에서 산 주택이라도 거주 없이 보유기간 2년만 채우면 비과세 판단을 받을 수 있습니다.
• 거주하지 않으면 장기보유특별공제는 얼마인가요?
  상생임대주택은 거주 없이도 1세대1주택용 표 2를 쓸 수 있지만, 거주기간 공제율은 실제 거주한 기간만큼만 붙습니다. 한 번도 살지 않았다면 보유기간 공제율만 적용돼 10년 이상 보유 시 40%입니다. 일반 표 1을 쓰면 10년 보유 시 20%입니다.
• 임대주택을 가진 사람의 거주주택에도 적용되나요?
  적용됩니다. 장기임대주택을 보유한 1세대가 거주주택을 팔 때 필요한 보유기간 중 2년 거주요건을, 그 거주주택이 상생임대주택이면 면제받습니다. 장기임대주택 쪽 요건은 별도로 갖추어야 하므로 등록 내역과 임대료 증가율을 함께 확인해야 합니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 맺고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 통장 입금 내역 같은 증빙서류로 확인되어야 체결한 것으로 인정됩니다. 2022년 당시에는 2024. 12. 31.까지였으나 기한이 늘었습니다.
• 임대가 끝나고 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 시행 개정 시행령에 따라 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 기한을 넘기면 거주요건 면제를 받지 못합니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 혜택이 없나요?
  혜택이 없어지는 것은 아닙니다. 1세대1주택 비과세는 양도 당시 실지거래가액 12억원까지 적용되고, 넘는 부분은 과세됩니다. 과세되는 부분에도 상생임대 특례로 표 2 장기보유특별공제를 적용할 수 있어 세액이 줄어듭니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 신고 단계에서 특례를 빠뜨려 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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