양도소득세

분양권을 가진 채 집을 샀다가 새 아파트 완공 뒤 그 집을 팔면 비과세인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사고 분양 아파트가 완공된 뒤 그 집을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 시행령의 특례는 모두 집을 먼저 가진 세대가 새 집이나 분양권을 취득한 순서만 정하고 있어, 분양권을 먼저 가진 순서에는 적용할 규정이 없습니다. 지금은 분양권 계약일과 집 잔금일의 앞뒤, 처분 순서별 세액부터 비교하십시오.

일시적 2주택 비과세는 집을 가진 사람이 이사하려고 새 집이나 분양권을 사는 순서를 전제로 합니다. 분양권을 먼저 갖고 있다가 집을 산 경우에는 같은 두 채가 남더라도 결론이 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 무주택 상태에서 2022년 3월 아파트 분양권에 당첨돼 공급계약을 맺었습니다. 입주까지 시간이 남아 2023년 7월 살 집으로 구축 아파트를 샀고, 분양 아파트는 2025년 10월 완공돼 잔금을 치렀습니다. 2026년 9월 E씨는 구축 아파트를 팔면서 새 아파트 취득일부터 3년 안이니 일시적 2주택 비과세가 될 것으로 생각했지만, 약 7천만원의 양도소득세가 나온다는 계산을 받았습니다. 분양권을 먼저 가진 상태에서 산 집은 일시적 2주택 특례의 종전주택으로 보기 어렵다는 점을 설명드렸습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 먼저 갖고 집을 샀다면 일시적 2주택이 되나요?

아니요, 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권을 가진 상태에서 다른 집을 사고, 분양권이 아파트로 완공된 뒤 그 다른 집을 팔면 일시적 2주택 비과세를 받기 어렵습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」과 시행령에는 이 순서를 위한 특례 규정이 없어, 먼저 파는 집이 비과세 요건을 갖췄다고 볼 근거를 조문에서 찾기 어렵습니다.

2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 취득한 날부터 주택 수에 포함됩니다. 그래서 E씨는 2023년 구축 아파트를 살 때 이미 분양권 하나를 가진 상태였고, 법은 이를 주택을 가진 사람이 새 집을 산 경우와 같게 보지 않습니다.

취득 순서가 왜 결론을 바꾸나요?

시행령의 특례 규정은 모두 1주택을 가진 세대가 그 주택을 팔기 전에 다른 주택이나 분양권을 취득한 순서를 요건으로 합니다. 분양권을 먼저 갖고 있다가 주택을 취득한 순서는 어느 특례에도 들어 있지 않습니다.

• 일시적 2주택(제155조 제1항) - 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우입니다.
• 1주택 1분양권(제156조의3 제2항·제3항) - 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권을 취득한 경우입니다.
• 분양권 먼저, 주택 나중 - 따로 정한 특례가 없습니다.

분양 아파트의 취득일이 구축 아파트보다 늦다는 점만 보면 구축 아파트가 종전주택처럼 보일 수 있습니다. 그러나 분양 아파트는 구축 아파트보다 먼저 취득한 분양권이 바뀐 것이어서, 구축 아파트를 산 시점에 이미 분양권을 가진 상태였습니다. 이 순서를 제155조 제1항의 「1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득한 경우」로 볼 수 있는지는 조문에 명시돼 있지 않으므로 비과세를 전제로 계획하지 않는 편이 안전하고, 이미 과세된 경우에는 문언과 취득 경위를 놓고 다툴 여지를 따로 검토합니다.

분양 아파트 완공 전에 집을 팔면 어떻게 되나요?

분양 아파트가 완공되기 전에 구축 아파트를 팔아도 비과세는 어렵습니다. 그 시점에는 주택 1채와 2021년 이후 분양권 1개를 가진 상태이고, 주택과 분양권을 함께 가진 세대가 주택을 팔면 1세대1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다.

예외인 시행령 제156조의3은 종전주택을 먼저 가진 세대가 분양권을 취득한 경우만 정하고 있습니다. 분양권을 먼저 가진 세대에는 이 예외도 적용되지 않습니다.

세금을 줄일 수 있는 선택지는 무엇인가요?

선택지는 어느 자산을 먼저 처분하느냐에 따라 달라지며, 세금이 생기는 자산과 금액을 비교해 정합니다.

• 분양권을 먼저 처분 - 완공 전에 분양권을 팔면 구축 아파트 1채만 남습니다. 이후 구축 아파트가 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세를 따질 수 있지만, 분양권 양도에는 1년 미만 100분의 70, 1년 이상 100분의 60의 세율이 적용됩니다.
• 구축 아파트를 과세로 처분 - 구축 아파트 양도세를 내고 새 아파트만 남깁니다. 새 아파트는 취득일부터 2년 보유 등 요건을 갖추면 나중에 비과세를 받을 수 있습니다.
• 새 아파트 처분 - 완공 직후 팔면 보유기간이 짧아 높은 세율이 적용되므로 실익이 적은 경우가 많습니다.

분양권 먼저 보유한 세대 대응 순서

• 취득 순서 확인 - 분양권 공급계약일과 구축 아파트 잔금일·등기접수일을 확인합니다. 분양권이 먼저면 이 글의 구조에 해당합니다.
• 세액 비교 - 분양권 선처분안, 구축 아파트 과세안, 새 아파트 처분안의 세액을 나란히 계산합니다.
• 신고 - 과세되는 양도는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비과세로 오인해 신고하지 않으면 가산세가 붙습니다.
• 과세예고 대응 - 비과세로 처리했다가 과세예고통지를 받았다면 30일 안에 과세전적부심사로 취득 경위와 해석상 쟁점을 정리해 냅니다.
• 불복 - 납부고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권을 2020년 이전에 취득했거나 혼인·상속으로 주택이 더해진 경우에는 결론이 달라질 수 있어 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·조합원입주권 보유 세대의 비과세 부인 처분에 대한 과세전적부심사와 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 당첨 뒤 산 집도 새 아파트 완공 후 3년 안에 팔면 되나요?
  아니요. 분양권을 먼저 가진 상태에서 산 집은 일시적 2주택 특례의 종전주택으로 보기 어렵습니다. 이 순서를 위한 특례 조문이 없으므로 완공일부터 3년 안이라는 사정만으로 비과세를 기대하기는 어렵습니다.
• 2020년에 계약한 분양권이면 결론이 달라지나요?
  2020. 12. 31. 이전에 취득한 분양권은 완공 전까지 주택 수에 들어가지 않습니다. 다만 완공 뒤 먼저 산 집을 파는 경우의 판단은 분양권 취득 순서가 함께 문제 되므로 계약일과 완공일을 놓고 따로 검토해야 합니다.
• 분양권을 먼저 팔면 남은 집은 비과세되나요?
  분양권을 처분하면 주택 1채만 남으므로, 그 집이 양도일 현재 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 갖추면 1세대1주택 비과세를 따질 수 있습니다. 분양권 양도세는 따로 생깁니다.
• 분양권 양도세율은 얼마인가요?
  분양권은 보유기간 1년 미만이면 양도소득 과세표준의 100분의 70, 1년 이상이면 100분의 60이 적용됩니다. 기본세율 구간이 없어 웃돈이 작아도 세율이 높으므로 남은 집 비과세로 줄어드는 세액과 비교해 정합니다.
• 새 아파트를 나중에 팔 때는 비과세가 되나요?
  구축 아파트를 판 뒤 새 아파트만 남으면, 새 아파트 취득일부터 2년 보유와 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 요건을 갖춘 때 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 보유기간은 새 아파트 취득일부터 셉니다.
• 이미 비과세로 신고했는데 과세예고통지가 왔습니다.
  통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 취득 경위와 해석상 쟁점을 다툴 수 있습니다. 고지가 나온 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토하며, 이의신청은 선택 절차입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 집 한 채 있는 상태에서 아파트 분양권에 당첨됐다면 살던 집은 비과세되나요?
• 집 한 채와 오피스텔 분양권을 갖고 있으면 집을 팔 때 비과세되나요?
• 조정대상지역이 아닌 곳의 아파트 분양권도 양도세 60%인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기