세금

일본으로 이민 간 뒤 한국 재개발 입주권을 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 양도일 현재 일본 거주자인 비거주자가 조합원입주권을 팔면 1조합원입주권 비과세를 받을 수 없습니다. 해외이주 후 2년 안에 파는 경우의 비과세 예외도 주택에만 적용되고 입주권에는 적용되지 않습니다. 원조합원이라면 관리처분계획 인가 전 양도차익에 일반 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다.

아니요, 양도일 현재 일본 거주자인 비거주자가 조합원입주권을 팔면 1조합원입주권 비과세를 받을 수 없습니다. 해외이주 후 2년 안에 파는 경우의 비과세 예외도 주택에만 적용되고 입주권에는 적용되지 않습니다. 원조합원이라면 관리처분계획 인가 전 양도차익에 일반 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다.

비거주자는 왜 입주권 비과세를 받지 못하나요?

소득세법이 비거주자에게 두 비과세 규정을 적용하지 않도록 정하기 때문입니다. 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에게는 1세대 1주택 비과세와 1조합원입주권 비과세가 모두 배제됩니다. 소득세법은 비거주자의 양도소득을 거주자와 같은 방법으로 계산하면서 이 두 비과세를 함께 뺍니다. 조합원입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리여서 국내원천 부동산등양도소득에 해당합니다.

거주자라면 입주권 1개만 보유한 상태로 팔 때 비과세될 수 있습니다. 관리처분계획 인가일 현재 그 세대의 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄어야 합니다. 양도가액 12억원까지가 한도입니다. 비거주자는 이 요건을 모두 갖춰도 비과세를 받지 못합니다.

그래서 같은 입주권이라도 매도인이 양도일에 한국 거주자인지 일본 거주자인지에 따라 세액이 크게 달라집니다. 양도일은 보통 잔금일이므로 잔금 시점의 거주 상태가 결론을 가릅니다. 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 넘기면 등기 접수일이 양도일이 됩니다.

이민 후 2년 안에 팔면 비과세되는 것 아닌가요?

그 예외는 주택에만 적용되고 입주권에는 적용되지 않습니다. 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우 출국일부터 2년 안에 파는 1주택은 비과세될 수 있습니다. 소득세법 시행령은 이 예외를 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 때로 한정합니다.

1조합원입주권 비과세에는 이런 예외가 없습니다. 그래서 출국할 때는 주택이었더라도 관리처분계획 인가로 입주권이 된 뒤에 팔면 비과세를 받지 못합니다. 이민을 준비하는 조합원이 가장 많이 놓치는 부분입니다.

출국 시점에 이미 관리처분계획 인가가 났다면 처음부터 주택 예외를 쓸 수 없습니다. 반대로 인가 전이라면 출국 후 2년 안에 주택 상태로 파는 방안을 검토할 수 있습니다. 재개발 일정표와 이민 일정을 나란히 놓고 따져야 합니다.

장기보유특별공제는 받을 수 있나요?

원조합원이 보유한 입주권이라면 관리처분계획 인가 전 양도차익에 대해 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 비거주자는 1세대 1주택 공제율 대신 일반 공제율을 적용합니다. 보유기간 3년 이상이면 6%, 15년 이상이면 30%입니다.

인가 후 생긴 양도차익에는 장기보유특별공제가 없습니다. 그래서 양도차익을 인가 전과 인가 후로 나눠 계산해야 합니다. 권리가액과 실제 양도가액 차이가 클수록 공제 효과는 줄어듭니다.

조합원에게서 산 승계조합원 입주권은 장기보유특별공제 대상이 아닙니다. 일본에 살면서 한국 재개발 입주권을 사 둔 경우라면 이 점을 함께 고려해야 합니다. 승계조합원은 보유기간에 따른 세율도 따로 봐야 합니다. 조합원입주권을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60%의 세율이 적용됩니다.

예를 들어 원조합원이 10년 보유한 주택이 인가 전 양도차익 3억원, 인가 후 양도차익 2억원이라면 공제율은 20%입니다. 인가 전 3억원에만 적용해 6,000만원을 공제합니다. 인가 후 2억원은 공제 없이 과세됩니다.

귀국해서 팔면 비과세를 받을 수 있나요?

양도일 현재 한국 거주자이고 비과세 요건을 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다. 1조합원입주권 비과세는 관리처분계획 인가일 현재 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄어야 합니다. 그래서 비거주자 기간에 그 기존주택의 보유기간 요건을 채웠는지가 쟁점이 됩니다.

비거주자 기간은 통산 규정에 해당할 때만 보유기간에 넣는다고 볼 수 있습니다. 비거주자가 그 주택을 3년 이상 보유하고 거주한 상태로 거주자가 된 경우에는 통산 규정이 있습니다. 귀국 후 곧바로 팔 계획이라면 이 요건부터 확인해야 합니다.

거주자 판정은 귀국 사실만으로 정해지지 않습니다. 국내 주소와 가족, 직업, 재산 상황을 함께 봅니다. 귀국 직후 팔고 다시 출국하면 거주자 전환을 인정받지 못할 수 있습니다. 귀국 뒤 국내에서 직업을 갖고 가족과 함께 생활한 자료가 있어야 거주자 판정에서 유리합니다.

해외 거주 조합원의 입주권 양도 대응 순서

• 사업 단계 확인 - 관리처분계획 인가일과 이민 출국 예정일을 비교합니다.
• 매도 시점 비교 - 주택 상태로 출국 후 2년 안에 팔지, 입주권으로 팔지 세액을 비교합니다.
• 양도차익 구분 - 관리처분계획 인가 전후 양도차익을 나눠 장기보유특별공제를 계산합니다.
• 거주자 판정 자료 정리 - 귀국 후 매도라면 거주자 판정 자료를 미리 갖춥니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리처분계획 인가일과 출국일·양도일의 선후, 원조합원인지에 따라 비과세 여부와 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 해외 거주 조합원의 입주권 양도소득세와 거주자 판정 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주권이 준공돼 아파트가 된 뒤 팔면 어떻게 되나요?
  준공 뒤에는 주택을 파는 것이므로 주택 기준으로 판단합니다. 다만 양도일에 비거주자라면 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받지 못하는 점은 같습니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 거주자도 과세되나요?
  네, 거주자의 1조합원입주권 비과세도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세됩니다. 비거주자는 금액과 관계없이 비과세를 받지 못합니다.
• 분양권도 같은 기준인가요?
  분양권은 조합원입주권과 다른 권리이며 1조합원입주권 비과세 규정의 대상이 아닙니다. 비거주자가 팔면 국내원천 부동산등양도소득으로 양도소득세를 신고합니다.
• 입주권을 판 대금에서 매수인이 세금을 떼나요?
  매수인이 개인이면 원천징수하지 않습니다. 매수인이 법인이면 양도가액의 10%와 양도차익의 20% 중 적은 금액을 뗄 수 있습니다. 미리 신고·납부하면 원천징수하지 않습니다.
• 일본에 살면서 입주권을 배우자에게 넘기면 어떻게 되나요?
  배우자에게 무상으로 넘기면 증여세 문제가 생깁니다. 대가를 받고 팔아도 배우자에게 양도한 재산은 증여로 추정되고, 시가보다 낮으면 양도소득세 부당행위계산 대상이 될 수 있습니다.
• 양도차익이 없어도 신고해야 하나요?
  네, 양도차익이 없거나 손실이 나도 예정신고를 해야 합니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 신고해 두면 나중에 경정 위험을 줄일 수 있습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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