양도소득세

해외에 사는 사람이 개발제한구역 이축권을 팔면 필요경비를 빼 주나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 비거주자가 국내 이축권을 팔아 생긴 소득은 국내원천 부동산소득으로 종합과세되면서 거주자의 기타소득과 같은 방식으로 필요경비를 뺍니다. 국세청은 국내사업장이 있는 비거주자의 이축권 양도소득에 거주자 계산 규정을 준용해 받은 금액의 100분의 60 등 필요경비를 공제한다고 회신했습니다. 지금 이축권만 따로 파는지, 토지와 함께 파는지부터 확인해 보십시오.

해외에 산다는 이유로 이축권 대금 전액에 세금을 매긴다고 걱정할 필요는 없습니다. 거주자와 같은 방식으로 필요경비를 빼고 소득금액을 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

미국에 사는 F씨는 개발제한구역 안에 있던 토지와 주택이 2024년 공익사업으로 수용되면서 이축권을 받았습니다. F씨는 국내에 임대용 상가 세 곳을 갖고 부동산임대업을 하고 있습니다. 2025년 이 이축권을 3억원에 팔기로 하면서, 비거주자도 거주자처럼 필요경비를 빼고 세금을 계산하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

비거주자가 판 이축권 대금은 어떤 소득인가요?

비거주자가 국내 이축권을 팔아 생긴 소득은 국내원천 부동산소득으로 봅니다. 소득세법은 국내에 있는 부동산 또는 부동산상의 권리를 양도하거나 임대해 생기는 소득을 비거주자의 국내원천 부동산소득으로 정하고 있고, 국세청은 이축권을 부동산상의 권리로 보았습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 같은 규정을 둡니다.

국내원천 부동산소득이 있는 비거주자는 국내사업장이 없더라도 그 소득을 다른 국내원천소득과 합쳐 종합과세합니다. 원천징수로 끝나는 분리과세와 다르므로 직접 신고해야 합니다. F씨처럼 국내 임대소득이 있으면 그 임대소득과 이축권 소득을 한 해의 종합소득으로 합쳐 세율을 적용하므로, 임대소득 장부도 함께 정리해 두어야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 국내사업장이 있는 비거주자가 이축권을 양도해 생긴 소득은 국내원천 부동산소득이고, 종합과세하면서 거주자의 기타소득 필요경비 규정을 준용해 필요경비를 공제한다고 답했습니다(서면-2018-법령해석국조-3807, 2019. 5. 31.). 질의는 그린벨트 안 토지와 주택이 수용되면서 이축권을 받은 비거주자가 했습니다.

국세청 사례집 검토내용은 이축권이 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아니어서 거주자가 팔면 기타소득이 된다고 설명했습니다. 비거주자에게는 부동산상의 권리여서 부동산소득이 되지만, 종합과세할 때 거주자 계산 규정을 준용하므로 결국 거주자의 기타소득과 같은 방식으로 필요경비를 뺀다고 보았습니다. 이 회신은 이축권만 따로 파는 사실관계를 전제로 하므로, 토지·건물과 함께 파는 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.

필요경비는 얼마나 빼 주나요?

받은 금액의 100분의 60을 필요경비로 빼고, 실제 든 비용이 그보다 많으면 그 금액까지 뺍니다. 시행령은 소득세법 제21조 제1항 제7호의 기타소득 등에 대해 거주자가 받은 금액의 100분의 60을 필요경비로 정합니다. F씨가 이축권을 3억원에 팔았다면 1억 8천만원을 필요경비로 빼고 1억 2천만원을 소득금액으로 보아 다른 국내 임대소득과 합쳐 종합소득세를 계산합니다.

토지와 함께 이축권을 팔면 무엇이 다른가요?

현행 소득세법은 거주자가 토지나 건물과 함께 양도하는 이축권을 양도소득세 과세대상인 기타자산으로 정하고 있습니다. 다만 이축권 가액을 별도로 평가해 신고하면 양도소득에서 빠집니다. 비거주자의 국내원천 부동산등양도소득을 정한 조항은 기타자산 중 영업권과 시설물 이용권만 열거하고 이축권은 열거하지 않으므로, 비거주자가 토지와 함께 이축권을 파는 경우는 소득 구분을 따로 따져 보아야 합니다.

비거주자 이축권 양도 대응 순서

• 이축권 근거 확인 - 수용 보상 자료와 이축 대상 확인 서류로 이축권이 생긴 근거를 정리합니다. 이축권만 파는지, 토지와 함께 파는지 먼저 가립니다. 매매계약서에 이축권 가액을 따로 적었는지도 확인합니다.
• 필요경비 계산 - 받은 금액의 100분의 60과 실제 든 비용 중 큰 금액을 비교합니다. 실제 비용이 더 크면 그 증빙을 모읍니다.
• 다른 국내원천소득 합산 - 국내 임대소득 등 종합과세 대상 소득과 합쳐 과세표준을 계산합니다. 비거주자는 본인 외 인적공제와 특별소득공제를 받지 못합니다.
• 확정신고 - 양도한 해의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세를 신고합니다. 비거주자의 신고도 거주자 신고 규정을 준용합니다.
• 경정청구·불복 - 필요경비를 빼지 않고 신고했다면 5년 안에 경정청구를 하고, 고지를 받았다면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이축권을 토지와 함께 팔았거나 거주자 판정 자체가 다툼이 되는 경우는 계약서와 체류 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 비거주자 부동산 관련 소득세 경정청구와 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비거주자가 판 이축권은 양도소득세 대상인가요?
  이축권만 따로 판 경우 국세청은 국내원천 부동산소득으로 보아 종합과세한다고 회신했습니다. 비거주자의 국내원천 부동산등양도소득 조항은 기타자산 중 영업권과 시설물 이용권만 열거하고 이축권은 열거하지 않습니다.
• 필요경비는 얼마까지 인정되나요?
  거주자의 기타소득 계산 규정을 준용해 받은 금액의 100분의 60을 필요경비로 뺍니다. 실제 든 비용이 그보다 많으면 그 초과 금액도 필요경비에 넣습니다. 3억원에 팔았다면 1억 8천만원을 빼고 1억 2천만원이 소득금액입니다.
• 국내사업장이 없어도 종합과세되나요?
  네, 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자는 국내사업장이 없어도 그 소득을 종합하여 과세합니다. 회신 사안의 질의자는 국내사업장이 있었지만, 조문상 부동산소득이 있다는 사실만으로 종합과세 대상이 됩니다.
• 거주자가 팔면 어떻게 과세되나요?
  거주자가 이축권만 따로 팔면 기타소득으로 보는 것이 국세청 해석입니다. 토지나 건물과 함께 팔면 현행법상 양도소득세 과세대상인 기타자산이 되고, 이축권 가액을 별도로 평가해 신고하면 양도소득에서 빠집니다.
• 비거주자도 인적공제를 받나요?
  비거주자 종합과세 때는 거주자 계산 규정을 준용하지만, 본인 외의 사람에 대한 인적공제와 특별소득공제, 자녀세액공제, 특별세액공제는 적용하지 않습니다. 본인에 대한 기본공제만 남는 구조입니다.
• 신고는 언제까지 하나요?
  양도한 해의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 확정신고를 합니다. 비거주자의 종합소득 신고와 납부(중간예납 포함)는 거주자 신고 규정을 준용하므로 같은 기한이 적용됩니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 문제가 생기므로 대금을 받은 해에 미리 준비해 둡니다.
• 필요경비를 빼지 않고 신고했다면요?
  필요경비를 빼지 않고 이축권 대금 전액으로 신고·납부했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 수용 보상 자료와 매매계약서, 실제 비용 증빙을 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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