양도소득세

친구 빚 담보로 잡힌 내 집이 경매로 넘어가 한 푼도 못 받았는데 양도세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 친구 빚을 담보하려고 근저당을 설정해 준 집이 경매로 넘어갔다면 배당금을 한 푼도 받지 못했어도 양도소득세 과세 대상입니다. 대법원은 경매 목적물의 양도인은 물상보증인이고 채무자가 무자력이어도 양도소득 판단에 영향이 없다고 보았습니다. 지금은 매각대금 완납일과 1세대 1주택 비과세 요건부터 확인해 두십시오.

배당금을 한 푼도 받지 못했다고 해서 신고할 일이 없는 것은 아닙니다. 반대로 비과세 요건을 갖췄다면 세금이 나오지 않을 수 있으니, 경매 서류를 모아 계산부터 해 보십시오.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 친구의 사업자금 대출을 위해 자기 명의 아파트에 근저당권을 설정해 주었습니다. 친구가 대출을 갚지 못해 아파트가 경매에 넘어갔고, 2026년 3월 매수인이 매각대금을 완납했으며 대금은 모두 은행 등 채권자에게 배당되었습니다. A씨는 한 푼도 받지 못했는데 양도소득세를 내야 하는지 물었습니다. 경매로 소유권이 넘어갔다면 A씨가 양도한 것으로 보아 양도소득세 과세 대상이 되고, 양도시기는 매각대금 완납일입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 빚 때문에 경매로 넘어간 집도 양도소득세를 내나요?

네, 과세 대상입니다. 다른 사람의 채무를 담보하려고 근저당권을 설정해 준 물상보증인의 부동산이 경매로 팔리면, 양도인은 물상보증인이고 매각대금은 물상보증인의 양도소득으로 봅니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「소득세법」은 양도를 등기와 관계없이 매도 등을 통해 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정합니다. 경매도 매각대금을 받고 소유권이 넘어가는 유상 이전이고, 그 대금이 내 빚이 아니라 친구의 빚을 갚는 데 쓰였더라도 양도에 해당합니다.

친구가 돈이 없어 구상을 못 받으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 물상보증인이 채무자에게 갖는 구상권은 매각대금이 채무 변제에 쓰인 결과로 생기는 것이지 경매의 대가가 아닙니다. 그래서 채무자가 무자력이어서 구상권을 사실상 행사할 수 없더라도 양도소득 판단에는 영향이 없습니다.

경매로 넘어간 부동산의 양도시기는 언제인가요?

매수인이 매각대금을 완납한 날입니다. 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 경매에서는 매수인이 매각대금을 다 낸 때에 소유권을 취득하므로 그날이 대금 청산일이 됩니다.

대법원도 '대금을 청산한 날'을 실제로 잔대금을 지급해 사실상 소유권을 취득한 시점으로 봅니다(대법원 1999. 10. 26. 선고 98두2669 판결). 소유권이전등기일이나 배당기일이 아니라 매각대금 완납일을 기준으로 신고기한을 계산해야 합니다.

1세대 1주택이면 세금이 없나요?

비과세 요건을 갖췄다면 세금이 없을 수 있습니다. 1세대가 1주택을 보유하고 보유기간 등 요건을 채운 경우 양도 당시 실지거래가액 12억원까지는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 경매로 넘어간 경우에도 이 비과세 규정은 똑같이 적용됩니다.

비과세 대상이 아니더라도 취득가액과 필요경비를 빼고 계산하면 양도차익이 크지 않을 수 있습니다. 경락가격이 취득가액보다 낮다면 양도차손이 나서 낼 세금이 없을 수도 있습니다.

경매 양도소득세 대응 순서

• 매각대금 완납일 확인 - 법원 경매 사건기록에서 대금 완납일을 확인합니다. 이 날이 양도시기이고 신고기한의 기준입니다.
• 취득가액 자료 수집 - 당초 매매계약서, 취득세 영수증, 중개수수료 영수증을 모읍니다. 양도차익을 줄이는 근거입니다.
• 비과세 요건 점검 - 1세대 1주택 여부와 보유기간을 확인합니다. 요건을 갖추면 세금이 나오지 않을 수 있습니다.
• 예정신고 - 완납일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 양도차손이어도 신고해 두는 편이 안전합니다.
• 구상권 행사 - 채무자에게 대신 갚아 준 금액의 구상을 청구합니다. 세금과 별개로 권리 소멸 전에 행사해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 경매 부동산이 다주택 중 하나이거나 공유지분이라면 세율과 비과세 여부가 달라지므로 등기부와 보유 주택 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 불복과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당받은 돈이 없어도 양도가액은 경락가격인가요?
  네, 경락가격이 양도가액이 됩니다. 대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결은 물상보증인의 부동산이 경매된 경우 경락대금이 물상보증인의 양도소득으로 귀속된다고 보았습니다. 대금이 채권자에게 배당됐다는 사정은 양도가액 산정에 영향이 없습니다.
• 양도시기는 배당기일인가요?
  아닙니다. 양도시기는 대금을 청산한 날이고, 경매에서는 매수인이 매각대금을 완납한 날입니다. 소득세법 제98조와 민사집행법 제135조가 기준이며, 배당기일이나 이전등기일은 양도시기가 아닙니다. 완납일은 경매 사건기록에서 확인할 수 있습니다.
• 예정신고를 안 하면 어떻게 되나요?
  무신고 가산세가 붙을 수 있습니다. 소득세법 제105조 제1항은 부동산을 양도한 거주자가 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하도록 정합니다. 경매로 넘어간 경우도 예외가 아니므로 대금 완납일을 기준으로 기한을 계산하십시오.
• 경매로 넘어간 집도 1세대 1주택 비과세가 되나요?
  요건을 갖추면 됩니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택 등의 양도소득을 비과세하되 실지거래가액 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 경매라는 양도 방식은 비과세 판단에 영향이 없고, 보유기간 등 요건만 봅니다.
• 친구에게 구상금을 받으면 세금이 달라지나요?
  달라지지 않습니다. 대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결은 물상보증인의 구상권이 경매의 대가가 아니라 대위변제의 효과로 생긴다고 보았습니다. 구상금을 받든 못 받든 양도소득 계산은 같고, 구상은 친구를 상대로 한 민사 문제입니다.
• 내 빚 때문에 경매된 경우도 같은가요?
  같습니다. 소득세법 제88조 제1호는 양도를 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것으로 정하므로, 채무자 본인의 집이 경매된 경우도 양도입니다. 경락대금으로 자기 빚이 갚아졌다는 점에서 대가성은 더 분명합니다.

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