양도소득세

경매로 산 집, 전 소유자에게 준 이사비는 팔 때 필요경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 경매로 산 집의 점유를 넘겨받으려고 전 소유자에게 준 이사비는 집을 팔 때 양도소득세 필요경비가 아닙니다. 경락인은 매각대금을 낸 때 소유권을 취득하므로 그 뒤 인도 다툼에서 준 돈은 소유권 확보를 위한 화해비용으로 보지 않는다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 그 돈이 인도 문제로 나갔는지, 경매 효력을 다툰 소송 때문에 나갔는지부터 확인해야 합니다.

전 소유자에게 준 이사비를 받았다는 확인서를 받아 두었다고 해서 필요경비가 되는 것은 아닙니다. 영수증보다 그 돈이 어떤 다툼 때문에 나갔는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 아파트를 경매로 낙찰받아 매각대금을 모두 냈습니다. 전 소유자는 한 달만 시간을 달라며 각서를 써 주고도 집을 비우지 않았고, A씨는 법원에서 인도명령 결정을 받았지만 전 소유자는 계속 버텼습니다. 결국 A씨는 압류된 전 소유자의 가전·가구를 직접 경매로 사들이고 이사비 1,500만원을 주기로 합의한 뒤 입주했습니다. 2026년 이 아파트를 팔면서 A씨는 이사비를 양도소득세 필요경비로 뺄 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매로 산 집의 전 소유자 이사비는 필요경비가 되나요?

아니요, 경매로 산 집의 점유를 넘겨받으려고 전 소유자에게 법적 의무 없이 준 이사비는 양도소득세 필요경비가 아닙니다. 시행령은 취득에 관한 쟁송이나 취득 후 쟁송이 있을 때 소유권을 확보하려고 직접 쓴 소송비용·화해비용만 취득가액이나 자본적지출액으로 인정합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 규정을 두고 있습니다.

경락인은 매각대금을 낸 순간 소유권을 취득하고, 그 뒤 전 소유자가 버티는 것은 집을 넘겨받는 문제일 뿐 취득의 효력을 다투는 일이 아닙니다. 그래서 이사비는 입주를 앞당기려고 임의로 준 돈으로 봅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 경매로 취득한 주택의 점유를 이전받으려고 전 소유자에게 법적 의무 없이 지급한 이사비는 시행령 제163조 제1항 제2호나 제3항 제2호의 화해비용이 아니라고 회신했습니다(사전-2019-법령해석재산-0206, 2019. 6. 27.). 질의 사안은 2005년에 아파트를 낙찰받고 인도명령 결정까지 받았으나 전 소유자가 나가지 않자, 압류된 전 소유자의 가전·가구를 직접 낙찰받고 이사비 1,400만원을 주기로 합의한 경우였습니다.

국세청은 양도소득 필요경비는 법령에 열거된 것만 인정되고, 경매 부동산은 등기나 점유 이전과 관계없이 대금을 낸 때 소유권을 취득한다는 점을 들었습니다. 이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 경매 자체의 효력을 다투는 소송이 있었다면 판단이 달라질 수 있습니다.

어떤 소송비용·화해비용이라야 인정되나요?

취득의 효력 자체를 둘러싼 다툼에서 소유권을 지키려고 쓴 비용이라야 인정됩니다. 대법원은 취득 후 쟁송의 소송비용·화해비용은 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 소유권을 확보하려고 직접 쓴 비용을 말하고, 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행을 둘러싼 다툼에 쓴 비용은 들어가지 않는다고 보았습니다(대법원 2013. 12. 26. 선고 2012두16619 판결).

예를 들어 낙찰 뒤 전 소유자가 경매 절차가 무효라며 소유권을 다투는 소송을 내 그 소송에 쓴 변호사 비용이라면 인정될 여지가 있습니다. 반면 집을 비워 달라는 인도 문제로 준 합의금은 취득의 효력과 관계가 없습니다.

팔 때 세입자에게 주는 명도비용은 다른가요?

네, 집을 팔면서 매매계약에 따라 매수인에게 집을 비워 넘겨줄 의무를 이행하려고 매도인이 쓴 명도비용은 양도비로 필요경비가 됩니다. 시행령이 양도비 항목에 이 명도비용을 따로 넣어 두었기 때문입니다.

같은 이사비라도 집을 살 때 경락인이 전 소유자에게 준 돈은 필요경비가 아니고, 팔 때 매매계약상 인도의무를 이행하려고 준 돈은 필요경비가 될 수 있습니다. 어느 경우든 증명서류나 금융거래 기록으로 지출이 확인되어야 합니다.

경매 이사비 필요경비 대응 순서

• 지출 시점 구분 - 이사비를 낙찰받은 뒤 입주하려고 줬는지, 팔면서 매수인에게 넘기려고 줬는지 나눕니다. 결론이 여기서 갈립니다.
• 다툼의 성격 확인 - 전 소유자와의 다툼이 인도 문제였는지, 경매 효력이나 소유권 자체를 다툰 소송이었는지 소장과 결정문으로 확인합니다.
• 인정되는 비용 정리 - 낙찰가, 취득세, 등기비용처럼 취득가액에 들어가는 비용과 수리비 등 자본적지출을 증빙과 함께 따로 정리합니다.
• 2개월 안 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 인정되지 않는 이사비를 넣으면 나중에 가산세가 붙을 수 있습니다.
• 불복 검토 - 경매 효력을 다툰 소송비용까지 부인되어 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전 소유자가 경매 무효를 다투는 소송을 냈거나 유치권 등 권리 주장이 함께 있었다면 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰 후 소유권은 언제 생기나요?
  매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 등기를 하거나 집을 넘겨받기 전이라도 마찬가지입니다. 그래서 대금을 낸 뒤 전 소유자와 벌이는 인도 다툼은 취득의 효력을 다투는 쟁송으로 보지 않습니다.
• 인도명령 비용도 필요경비가 안 되나요?
  국세청 해석은 인도명령을 받은 뒤 합의로 준 이사비가 화해비용이 아니라는 것입니다. 인도 다툼은 취득의 효력과 관계가 없다는 이유입니다. 그러니 이사비보다 낙찰가와 취득세처럼 인정되는 취득 비용을 빠짐없이 넣는 쪽이 현실적입니다.
• 인도명령은 언제까지 신청하나요?
  매각대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하라고 명할 수 있습니다. 이 기간이 지나면 별도로 인도소송을 내야 하므로 대금을 낸 직후 신청 여부를 정하는 것이 좋습니다.
• 경매 무효 소송 비용은 어떤가요?
  낙찰 뒤 전 소유자가 경매 절차의 효력이나 소유권을 다투는 소송을 내 그 소송에 직접 쓴 비용은 취득 후 쟁송의 소송비용으로 자본적지출이 될 수 있습니다. 다만 그 해 다른 소득 계산에서 이미 필요경비로 넣은 금액은 빠집니다.
• 팔 때 세입자 이사비는 공제되나요?
  매매계약에 따라 매수인에게 집을 비워 넘겨줄 의무를 이행하려고 매도인이 지출한 명도비용은 양도비로 필요경비가 됩니다. 증명서류나 금융거래 기록으로 지출이 확인되어야 하고, 계약서에 인도 조건이 적혀 있으면 설명하기 쉽습니다.
• 전 소유자 가전을 낙찰받은 돈은요?
  전 소유자의 가전·가구를 사들인 대금은 주택 취득에 든 비용이 아니므로 주택의 취득가액에 들어가지 않습니다. 주택과 별개인 동산을 산 것이어서 집을 팔 때 양도소득세 계산에서는 빠집니다.
• 이사비를 넣고 신고했다가 고지를 받았다면요?
  고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 다만 인도 다툼으로 준 이사비는 해석이 분명해 다툴 실익이 작으므로, 함께 부인된 다른 비용이 있는지 나누어 보고 불복 범위를 정하는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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