감면·공제

취득세 감면이 줄기 전에 경매 매각허가를 받았다면 종전 감면을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

감면 축소 개정 전에 매수신청을 하고 매각허가결정을 받았다면, 대금을 개정 뒤에 냈어도 경과조치 부칙에 따라 종전 감면이 적용될 수 있습니다. 담보채권만 사 둔 경우는 기대에 그칩니다. 대법원 2015두36652 판결로 기준을 정리했습니다.

네, 개정 전에 매수신청을 하고 매각허가결정을 받았다면 대금을 개정 뒤에 냈어도 종전 감면이 적용될 수 있습니다. 대법원은 부칙에 「종전의 규정에 따른다」는 경과조치가 있으면, 개정 전에 취득과 밀접한 원인행위로 나아간 경우 신뢰를 보호한다고 했습니다. 반대로 담보채권만 사 두고 경매는 개정 뒤에 참여했다면 종전 감면은 단순한 기대에 그칩니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 부실채권을 사들여 담보 부동산을 경매로 회수하는 회사입니다. 2025. 6. 근저당권부 채권을 양수했고, 같은 해 말 이런 방식의 취득을 감면 대상에서 빼는 개정 법률이 다음 해 1. 1.부터 시행된다는 소식을 들었습니다. A사는 서둘러 2025. 12. 경매기일에 직접 매수신청을 했고 같은 달 매각허가결정을 받았으며, 대금은 2026. 2. 냈습니다. 2026. 8. A사는 이 경우 개정 전 감면을 받을 수 있는지, 다른 물건처럼 채권만 개정 전에 샀던 경우는 어떤지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 감면을 부정한 원심의 결론을 유지했습니다. 구 조세특례제한법은 유동화전문회사가 양수한 유동화자산을 관리·운용·처분하면서 취득하는 부동산의 취득세를 절반 감면했는데, 2011. 1. 1. 시행 개정법은 이를 감면 대상에서 뺐습니다. 원고는 개정 전에 부동산 담보부 채권을 양수해 보유하다가 개정 뒤 경매에 참여해 부동산을 취득했습니다.

법원은 경매에서 직접 매수해 취득한 담보 부동산이 개정법에서는 감면 대상이 아니라고 보았습니다. 부칙의 일반적 경과조치가 적용되려면 개정 전에 과세요건이 충족되었거나 그와 밀접한 원인행위로 법적 지위를 얻었어야 합니다. 판결은 채권 보유만으로는 “설령 장래의 담보 부동산 취득에 대한 취득세 감면을 신뢰하였더라도 이는 단순한 기대에 불과할 뿐 신뢰가 마땅히 보호하여야 할 정도에 이르렀다고 볼 수 없으므로”라고 밝혔습니다.

개정 전 어디까지 진행했어야 종전 감면을 받나요?

매수신청을 하고 매각허가결정을 받아 매수인 지위를 얻는 정도까지 나아갔다면 보호받을 수 있습니다. 판결은 그런 경우 개정법 시행 뒤 대금을 완납했더라도 부칙에 따라 구법이 적용되어 감면된다고 했습니다. 취득세 납세의무는 대금을 다 낸 때 성립하지만, 원인행위의 시점을 따로 본 것입니다.

이 판결의 유동화전문회사 감면 규정은 2012. 12. 31.까지 취득분에 한정된 것이어서 지금은 적용될 일이 없습니다. 그러나 감면이 줄어드는 개정마다 비슷한 부칙이 붙는 경우가 많아, 개정 전후에 걸친 거래를 볼 때 이 기준은 계속 쓰입니다. 부칙 문언이 「부과 또는 감면하여야 할 지방세는 종전 규정에 따른다」인지, 「시행 후 최초 취득분부터 적용한다」인지부터 확인해야 합니다. 경매 대금 납부 뒤 소유권 이전 절차는 「경매로 낙찰받은 부동산 등기는 직접 등기소에 가서 해야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

감면을 믿고 신고하지 않았다면 가산세도 내야 하나요?

과세관청이 감면된다는 공적 견해를 밝힌 것이 아니라면 가산세를 피하기 어렵습니다. 이 사건에서도 법원은 피고의 공적 견해표명으로 귀책사유 없이 감면을 믿게 되었다고 볼 수 없고, 신고·납부를 하지 않은 데 정당한 사유도 없다고 했습니다. 법령 해석을 잘못 이해한 것만으로는 정당한 사유가 되기 어렵다는 뜻입니다. 감면 여부가 불확실하면 세액을 먼저 신고·납부하고 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 다투는 방법도 있습니다. 이렇게 하면 감면이 부인되더라도 무신고·납부지연 가산세 부담은 피할 수 있습니다.

다만 같은 사건에서 대법원은 납세고지서에 본세와 가산세가 구분 없이 합계로만 적혀 있어 처분이 위법하다고 보아 결국 원심을 파기했습니다. 감면 쟁점에서 지더라도 고지 방식의 흠은 따로 따져 볼 수 있습니다.

감면 축소 전후 취득세 대응 순서

• 부칙 확인 - 개정 법률의 적용례와 경과조치 문언을 먼저 읽습니다.
• 원인행위 시점 정리 - 계약, 매수신청, 매각허가결정, 대금 납부일을 증빙과 함께 정리합니다. 매수신고 보증금 영수증과 결정문 송달일도 함께 챙깁니다.
• 신고 방식 결정 - 감면 신청을 하되, 다툼이 예상되면 세액을 내고 경정청구로 다투는 방안도 비교합니다.
• 고지서 점검 - 감면이 부인되어 고지되면 세목별 산출근거와 가산세 구분 기재를 확인합니다.
• 불복 기한 관리 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부칙의 경과조치 문언과 개정 전에 마친 원인행위의 단계에 따라 종전 감면 적용 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 취득세 감면 부인과 추징 처분에 대한 불복, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 산 부동산의 취득세는 언제 납세의무가 생기나요?
  취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때 성립하고, 경매 매수인은 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 그래서 원칙적으로 대금 완납일의 법령이 적용됩니다.
• 개정 전에 매매계약만 했어도 종전 감면을 받을 수 있나요?
  부칙에 종전 규정에 따른다는 경과조치가 있고, 계약으로 취득과 밀접한 법적 지위를 얻었다면 보호될 여지가 있습니다. 부칙 문언과 계약 내용을 함께 보아야 합니다.
• 부칙에 「시행 후 최초 취득분부터 적용」만 있으면 어떻게 되나요?
  그 문언만 있으면 개정 뒤 취득한 분에는 개정법이 적용되는 것이 원칙입니다. 일반 경과조치가 따로 있는지 함께 확인해야 합니다.
• 공무원 안내를 믿고 감면 신고를 했다면 보호받나요?
  과세관청이 공식적으로 견해를 표명했고 이를 믿은 데 귀책사유가 없어야 신뢰보호가 인정됩니다. 담당자의 구두 안내만으로는 인정되기 어려워 서면 회신을 받아 두는 것이 좋습니다.
• 감면이 부인되면 가산세는 얼마나 붙나요?
  신고하지 않았다면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다. 정당한 사유가 인정되면 가산세는 부과되지 않습니다.
• 감면 부인 고지서는 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 이의신청이나 조세심판원 심판청구를 해야 합니다. 행정소송은 심판청구 결정을 거친 뒤 제기합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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