경매 낙찰

경매로 낙찰받은 부동산 등기는 직접 등기소에 가서 해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 경매로 낙찰받은 부동산은 매수인이 등기소에 가지 않아도 매각대금을 내면 법원사무관등이 소유권이전등기를 등기소에 촉탁합니다. 민사집행법 제144조 제1항은 대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인 앞 소유권이전등기와 인수하지 않은 부담의 말소등기를 촉탁하도록 정하고, 그 비용은 매수인이 냅니다. 지금은 취득세 납부와 촉탁신청서에 붙일 서류를 대금 납부일에 맞춰 준비해 두십시오.

법무사에게 맡기지 않고 매수인 본인이 서류를 갖춰 법원에 내도 됩니다. 등기소 방문은 필요 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 2월 다세대주택 경매에서 2억 8천만원에 낙찰받아 3월 초 매각대금을 냈습니다. 등기는 등기소에 직접 가야 하는 줄 알고 휴가를 냈다가, 법원 경매계에서 「촉탁신청서와 서류를 내면 법원이 등기소에 보낸다」는 안내를 받았습니다. A씨는 취득세를 먼저 내고 촉탁신청서·부동산 목록·등기사항증명서·건축물대장·주민등록등본과 말소할 등기 목록을 준비해 대금 납부 당일 제출했고, 2주 뒤 등기필정보통지서를 우편으로 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 낙찰 부동산의 소유권이전등기는 누가 하나요?

법원사무관등이 등기소에 촉탁합니다. 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정 등본을 붙여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 매수인이 인수하지 않은 부동산의 부담에 관한 기입을 말소하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기소에 촉탁해야 합니다. 매수인은 등기소에 가지 않고 법원에 서류를 내는 것으로 끝납니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」의 내용입니다.

낙찰 부동산을 담보로 대출을 받아 잔금을 치르는 경우에는 다른 방식이 있습니다. 매각대금을 지급할 때까지 매수인과 담보를 제공받으려는 금융기관이 공동으로 신청하면, 법원은 촉탁서를 신청인이 지정한 법무사 등에게 교부해 등기소에 제출하게 합니다. 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 같은 날 처리하기 위한 절차입니다.

등기촉탁을 위해 법원에 내는 서류는 무엇인가요?

촉탁신청서와 함께 부동산 목록, 등기사항전부증명서, 토지대장·건축물대장 등본, 주민등록등본, 취득세 영수증, 말소 등록면허세 영수증, 등기신청수수료 납부 내역, 말소할 사항 목록을 냅니다. 주민등록등본·토지대장·건축물대장 등본은 발행일부터 3개월 이내의 것이어야 하며, 이 기준은 등기신청 첨부서류에 관한 부동산등기규칙에 정해져 있습니다. 매수인이 여러 명이면 등기필정보를 받을 한 사람을 정하고 나머지 매수인의 위임장과 인감증명서를 붙입니다.

말소할 사항 목록에는 말소할 각 등기의 접수일자와 접수번호를 적습니다. 등기사항증명서 을구·갑구에서 근저당권·가압류·압류·경매개시결정등기를 하나씩 확인해 옮겨 적어야 하고, 매수인이 인수하는 권리(선순위 전세권·지상권 등)는 목록에 넣지 않습니다. 등기필정보통지서를 우편으로 받고 싶으면 우편송부신청서와 반송용 봉투를 함께 냅니다.

경매 등기 비용은 얼마나 들고 누가 내나요?

소유권이전등기와 말소등기에 드는 비용은 모두 매수인이 부담합니다. 취득세는 부동산 소재지 시·군·구에 신고·납부하고, 말소등기에는 건당 6천원의 등록면허세가 붙습니다. 등기신청수수료는 소유권이전등기가 부동산마다 18,000원이고, 말소등기는 부동산마다 4,000원입니다. 토지와 건물은 각각 별개의 부동산이므로 수수료도 각각 계산합니다.

국민주택채권도 매입해야 합니다. 등기를 신청하는 사람은 제1종국민주택채권을 매입해야 하고, 매입 금액은 시가표준액과 지역에 따라 시행령 별표의 비율로 정해집니다. 주택은 시가표준액 2천만원 이상부터, 토지는 5백만원 이상부터, 주택과 토지 외의 부동산은 1천만원 이상부터 매입 대상입니다. 채권 매입 뒤 발행번호를 촉탁신청서에 적습니다.

경매 낙찰 후 등기 촉탁 대응 순서

• 매각허가결정 확정 확인 - 매각허가결정이 확정되고 대금지급기한 통지가 오면 등기 준비를 시작합니다. 결정문 등본을 미리 받아 둡니다.
• 취득세·등록면허세 납부 - 부동산 소재지 시·군·구에 취득세를 신고·납부하고, 말소할 등기 건수만큼 등록면허세를 냅니다. 영수증을 촉탁신청서에 붙입니다.
• 첨부서류 발급 - 등기사항전부증명서·토지대장·건축물대장·주민등록등본을 발행일 3개월 이내로 준비하고, 국민주택채권을 매입해 발행번호를 적습니다.
• 말소 목록 작성 - 등기사항증명서에서 말소할 등기의 접수일자·접수번호를 적어 목록을 만듭니다. 인수하는 권리는 뺍니다.
• 대금 납부와 촉탁 신청 - 대금을 내는 날 촉탁신청서와 서류 일체를 경매계에 제출합니다. 등기가 끝나면 등기필정보통지서를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 전세권·지상권처럼 인수하는 권리가 있거나 매수인이 여러 명이면 매각물건명세서와 등기사항증명서를 보고 말소 범위를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 부동산의 매각허가 이의·인도명령과 인수 권리 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 낙찰 후 등기는 언제 이루어지나요?
  매각대금을 지급한 뒤입니다. 민사집행법 제144조 제1항은 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매각허가결정 등본을 붙여 소유권이전등기와 말소등기를 촉탁하도록 정합니다. 대금 납부일에 촉탁신청서와 첨부서류를 함께 내면 그 뒤 등기소에서 처리되고, 서류가 부족하면 그만큼 늦어집니다.
• 등기 비용은 법원이 내나요, 매수인이 내나요?
  매수인이 냅니다. 민사집행법 제144조 제3항은 촉탁하는 등기에 드는 비용을 매수인이 부담한다고 정합니다. 취득세, 말소등기의 등록면허세, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입 비용이 모두 여기에 들어가고, 촉탁신청서에 납부 영수증을 붙여 제출합니다.
• 등기신청수수료는 얼마인가요?
  소유권이전등기는 부동산마다 18,000원, 말소등기는 부동산마다 4,000원입니다. 등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2 제1항은 소유권이전등기 수수료를 18,000원으로, 같은 조 제4항은 그 밖의 등기를 4,000원으로 정합니다. 토지와 건물은 별개 부동산이므로 각각 냅니다.
• 말소등기에도 세금이 붙나요?
  붙습니다. 지방세법 제28조 제1항 제1호 마목은 소유권·담보권 등의 등기 외의 그 밖의 등기에 건당 6천원의 등록면허세를 정하고 있어, 근저당권·가압류·경매개시결정등기를 말소할 때 건마다 6천원을 납부합니다. 영수증을 촉탁신청서에 붙여야 합니다.
• 첨부서류는 발급받은 지 얼마 안 된 것이어야 하나요?
  발행일부터 3개월 이내여야 합니다. 부동산등기규칙 제62조는 등기신청서에 첨부하는 주민등록표등본·초본, 건축물대장·토지대장 등본 등을 발행일부터 3개월 이내의 것으로 정합니다. 대금 납부일에 맞춰 발급받아 기한이 지나지 않게 합니다.
• 국민주택채권은 꼭 사야 하나요?
  매입 대상이면 사야 합니다. 주택도시기금법 제8조 제1항 제2호는 국가 또는 지방자치단체에 등기를 신청하는 자를 매입 의무자로 정하고, 시행령 제8조 제2항의 별표가 시가표준액과 지역별 매입 비율을 정합니다. 주택은 시가표준액 2천만원 이상, 토지는 5백만원 이상부터 대상이고 발행번호를 촉탁신청서에 적습니다.
• 대출받아 잔금을 내면 등기는 어떻게 되나요?
  매수인과 금융기관이 공동으로 신청하면 촉탁서를 법무사 등에게 교부하는 방식으로 진행합니다. 민사집행법 제144조 제2항은 대금 지급 전까지 매수인과 담보를 제공받으려는 사람이 공동 신청하면 신청인이 지정한 사람에게 촉탁서를 교부해 등기소에 제출하게 한다고 정합니다. 소유권이전과 근저당권설정을 같은 날 처리할 수 있습니다.

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