국민주택채권은 누가 사야 하나요?

국가 또는 지방자치단체에 등기를 신청하는 사람이 삽니다. 주택도시기금법 제8조 제1항 제2호는 등기·등록을 신청하는 자 중 대통령령으로 정하는 자를 매입 의무자로 정하고, 같은 법 시행령 제8조 제2항의 별표가 소유권이전등기의 매입 대상과 기준을 정합니다. 주택은 시가표준액 2천만원 이상부터 대상입니다.

매입액 계산은 매매가 기준인가요?

아니요, 시가표준액 기준입니다. 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호는 부동산등기의 매입 금액을 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액으로 산정하고, 공유물은 공유지분율에 따라, 공동주택은 세대당 시가표준액으로 계산하도록 정합니다. 매매가 4억 5천만원이라도 시가표준액이 2억원이면 2억원 구간을 적용합니다.

서울과 지방은 매입률이 다른가요?

다릅니다. 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 가목은 주택 시가표준액 5천만원 이상 구간부터 특별시·광역시와 그 밖의 지역을 나누어, 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간은 특별시·광역시 1,000분의 23, 그 밖의 지역 1,000분의 18로 정합니다. 2천만원 이상 5천만원 미만 구간만 지역 구분 없이 1,000분의 13입니다.

채권을 사자마자 팔아도 되나요?

됩니다. 주택도시기금법 제8조는 매입 의무만 정할 뿐 보유 의무를 정하지 않으므로, 은행에서 매입과 동시에 되팔고 그날 할인율에 따른 차액만 부담할 수 있습니다. 영수증에 채권발행번호가 적혀 나오고, 그 번호를 등기신청서에 적으면 매입 사실 확인이 끝납니다.

매입액에 1만원 미만 단수가 있으면 어떻게 하나요?

5천원 이상이면 1만원으로 올리고 5천원 미만이면 버립니다. 주택도시기금법 시행령 별표 제4호는 최저 매입금액을 1만원으로 정하고, 1만원 미만 단수가 5천원 이상 1만원 미만이면 1만원으로, 5천원 미만이면 단수가 없는 것으로 봅니다. 시가표준액 2억원의 460만원처럼 딱 떨어지면 그대로 매입합니다.

채권을 안 사면 등기가 안 되나요?

접수 단계에서 보정을 요구받습니다. 부동산등기규칙 제22조 제1항 제6호는 등기신청서 접수장에 취득세 또는 등록면허세와 국민주택채권 매입금액을 적도록 정하므로, 매입 대상인데 발행번호가 없으면 등기 처리가 진행되지 않습니다. 잔금일 전에 은행에서 미리 매입해 둡니다.

상속이나 증여로 받은 주택도 채권을 사나요?

삽니다. 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 나목은 상속과 증여 등 무상 취득의 소유권이전등기에 별도 매입률을 정하고 있어, 유상 매매와 다른 구간과 비율이 적용됩니다. 시가표준액 1천만원 이상부터 대상이므로 무상 취득이라도 시가표준액을 확인해야 합니다.

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서울에서 2억원짜리 단독주택을 사면 국민주택채권을 얼마나 사야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

시가표준액이 2억원인 서울 단독주택의 소유권이전등기라면 국민주택채권 매입액은 시가표준액의 1,000분의 23인 460만원입니다. 주택도시기금법 시행령 별표는 주택 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간의 특별시·광역시 매입률을 1,000분의 23으로 정하고, 매입 즉시 되팔면 그날 할인율만큼만 실제 부담이 생깁니다. 지금은 매매가가 아니라 건물·토지의 시가표준액이 얼마인지부터 확인해 두십시오.

그 자리에서

등기 접수 전에 은행에서 국민주택채권을 매입하고 채권발행번호를 받아야 등기신청서에 적을 수 있습니다. 매입 기준은 매매가가 아니라 시가표준액이므로 취득세 고지서나 시가표준액 조회로 금액을 먼저 확인합니다.

채권을 만기까지 들고 있을 필요는 없습니다. 매입과 동시에 되팔면 할인율만큼의 차액만 내고 끝납니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 5월 서울의 단독주택을 4억 5천만원에 매수했습니다. 등기 직전 법무사가 「국민주택채권을 사야 한다」고 해서 매매가 기준으로 계산하니 부담이 컸는데, 확인해 보니 건물과 토지의 시가표준액 합계가 2억원이었습니다. 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간의 서울 매입률 1,000분의 23을 적용해 460만원어치 채권을 매입했고, 같은 날 은행에서 되팔아 그날 할인율에 따른 차액 수십만원만 실제로 부담했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

서울 단독주택 소유권이전등기의 국민주택채권 매입액은 어떻게 계산하나요?

시가표준액에 구간별 매입률을 곱해 계산합니다. 주택의 소유권이전등기는 시가표준액 2천만원 이상부터 매입 대상이고, 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간의 특별시·광역시 매입률은 1,000분의 23입니다. 시가표준액이 2억원이면 2억원 × 23/1,000 = 460만원입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택도시기금법 시행령」 별표의 내용입니다.

주택 소유권이전등기 국민주택채권 매입률(2026. 9. 28. 기준)

시가표준액	특별시·광역시	그 밖의 지역
2천만원 이상 5천만원 미만	13/1,000	13/1,000
5천만원 이상 1억원 미만	19/1,000	14/1,000
1억원 이상 1억6천만원 미만	21/1,000	16/1,000
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만	23/1,000	18/1,000
2억6천만원 이상 6억원 미만	26/1,000	21/1,000
6억원 이상	31/1,000	26/1,000

2천만원 이상 5천만원 미만: 특별시·광역시: 13/1,000; 그 밖의 지역: 13/1,000
5천만원 이상 1억원 미만: 특별시·광역시: 19/1,000; 그 밖의 지역: 14/1,000
1억원 이상 1억6천만원 미만: 특별시·광역시: 21/1,000; 그 밖의 지역: 16/1,000
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만: 특별시·광역시: 23/1,000; 그 밖의 지역: 18/1,000
2억6천만원 이상 6억원 미만: 특별시·광역시: 26/1,000; 그 밖의 지역: 21/1,000
6억원 이상: 특별시·광역시: 31/1,000; 그 밖의 지역: 26/1,000

출처 - 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 가목

주택 구간별 매입률은 다음과 같습니다.

2천만원 이상 5천만원 미만 - 1,000분의 13(지역 구분 없음)
5천만원 이상 1억원 미만 - 특별시·광역시 1,000분의 19, 그 밖의 지역 1,000분의 14
1억원 이상 1억6천만원 미만 - 특별시·광역시 1,000분의 21, 그 밖의 지역 1,000분의 16
1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 - 특별시·광역시 1,000분의 23, 그 밖의 지역 1,000분의 18
2억6천만원 이상 6억원 미만 - 특별시·광역시 1,000분의 26, 그 밖의 지역 1,000분의 21
6억원 이상 - 특별시·광역시 1,000분의 31, 그 밖의 지역 1,000분의 26

매매가와 시가표준액이 다르면 어느 금액이 기준인가요?

시가표준액이 기준입니다. 별표는 부동산등기의 매입 금액을 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액으로 산정하도록 정하고, 공유물이면 공유지분율에 따라, 공동주택이면 세대당 시가표준액으로 계산합니다. 매매가 4억 5천만원인 주택이라도 시가표준액이 2억원이면 2억원 구간의 매입률을 적용합니다. 단독주택은 건물의 시가표준액과 토지의 시가표준액을 합한 주택 가격을 기준으로 봅니다.

채권 매입액은 1만원 단위로 맞춥니다. 최저 매입금액은 1만원이고, 1만원 미만의 단수가 5천원 이상이면 1만원으로 올리고 5천원 미만이면 버립니다. 460만원처럼 딱 떨어지면 그대로 매입합니다.

국민주택채권을 바로 팔면 실제로 얼마를 내나요?

매입액에 그날 할인율을 곱한 금액만 부담합니다. 채권을 사자마자 되파는 「즉시 매도」를 택하면 은행은 액면 460만원에서 그날의 매도가격을 뺀 차액을 받고, 채권발행번호가 적힌 영수증을 내줍니다. 할인율은 매일 바뀌므로 등기 당일 은행에 확인해야 하고, 할인율이 10%라면 실제 부담은 46만원입니다. 채권을 보유하면 액면 460만원을 전부 내고 만기에 원리금을 받습니다.

시가표준액 2억원 서울 주택의 채권 액면과 즉시 매도 시 부담(할인율 10% 가정)

시가표준액 2억원 서울 주택의 채권 액면과 즉시 매도 시 부담(할인율 10% 가정)
채권 매입 액면	460만원
즉시 매도 시 실제 부담	46만원

단순 예시 계산

등기신청서 접수장에는 취득세 또는 등록면허세와 국민주택채권 매입금액이 함께 기재됩니다. 채권을 사지 않거나 발행번호를 적지 않으면 등기 접수 단계에서 보정을 요구받으므로, 잔금일 전에 은행에서 미리 매입해 두는 편이 안전합니다.

주택 매수 국민주택채권 대응 순서

시가표준액 확인 - 주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가로 산정된 시가표준액을 확인합니다. 매매가와 다르므로 취득세 신고서나 시·군·구 조회로 봅니다.
구간·지역 확인 - 시가표준액이 어느 구간에 들어가는지, 특별시·광역시인지 그 밖의 지역인지 확인합니다. 서울은 특별시 매입률을 적용합니다.
매입액 계산 - 시가표준액에 매입률을 곱하고 1만원 단위로 맞춥니다. 2억원이면 460만원입니다.
은행 매입·즉시 매도 결정 - 잔금일 또는 등기 접수 전에 은행에서 매입하고, 보유할지 바로 팔지 정합니다. 즉시 매도면 할인 차액만 냅니다.
발행번호 기재 - 영수증의 채권발행번호를 등기신청서에 적어 접수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유지분 매수·상속·증여처럼 무상 취득이거나 주택과 토지의 시가표준액이 따로 산정되면 취득세 신고서와 시가표준액 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 취득·양도 과정의 취득세 등 지방세 다툼과 등기 관련 분쟁 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

주택을 사는 분들은 국민주택채권을 매매가 기준으로 계산해 부담을 크게 보거나, 반대로 채권 액면 전부를 현금으로 내야 하는 것으로 알고 잔금 계획을 잘못 세웁니다. 기준은 시가표준액이고, 즉시 매도를 택하면 할인 차액만 실제 지출입니다. 매매가와 시가표준액의 차이가 클수록 이 차이가 커집니다.

기록으로 남길 것은 시가표준액 조회 자료, 채권 매입일과 그날 할인율, 채권발행번호가 적힌 영수증입니다. 법무사에게 등기를 맡겼다면 영수증에 적힌 매입액이 계산한 금액과 같은지, 즉시 매도 처리가 됐는지를 정산서에서 확인합니다.

채권 매입 영수증과 취득세 납부서는 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득 부대비용을 증명하는 자료가 되고, 등기 접수번호와 함께 소유권 취득 시점을 보여 주는 기록으로 남습니다. 정산서와 함께 보관해 두면 매도 시점에 다시 찾을 필요가 없습니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

국가 또는 지방자치단체에 등기를 신청하는 사람이 삽니다. 주택도시기금법 제8조 제1항 제2호는 등기·등록을 신청하는 자 중 대통령령으로 정하는 자를 매입 의무자로 정하고, 같은 법 시행령 제8조 제2항의 별표가 소유권이전등기의 매입 대상과 기준을 정합니다. 주택은 시가표준액 2천만원 이상부터 대상입니다.
아니요, 시가표준액 기준입니다. 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호는 부동산등기의 매입 금액을 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액으로 산정하고, 공유물은 공유지분율에 따라, 공동주택은 세대당 시가표준액으로 계산하도록 정합니다. 매매가 4억 5천만원이라도 시가표준액이 2억원이면 2억원 구간을 적용합니다.
다릅니다. 주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 가목은 주택 시가표준액 5천만원 이상 구간부터 특별시·광역시와 그 밖의 지역을 나누어, 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간은 특별시·광역시 1,000분의 23, 그 밖의 지역 1,000분의 18로 정합니다. 2천만원 이상 5천만원 미만 구간만 지역 구분 없이 1,000분의 13입니다.

매매계약서·취득세 신고서 또는 시가표준액 조회 자료·등기 정산서를 준비해 주시면, 국민주택채권 매입 기준의 적용 구간·즉시 매도 시 실제 부담액·취득 부대비용 증빙 정리를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 가목
주택도시기금법 제8조 제1항 제2호
주택도시기금법 시행령 제8조 제2항
주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호
주택도시기금법 시행령 별표 제4호
주택도시기금법 제8조 제2항
부동산등기규칙 제22조 제1항 제6호
같은 법 시행령 제8조 제2항
주택도시기금법 제8조 제1항·제2항
주택도시기금법 시행령 별표 부표 제15호 나목

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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