경매 낙찰

1순위와 2순위 근저당 사이에 해 둔 소유권이전 가등기, 1순위 경매로 팔리면 없어지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 1순위 근저당권 실행 경매로 매각대금이 완납되면 그 뒤에 된 소유권이전청구권 가등기와 그에 기한 본등기상의 권리는 모두 소멸합니다. 대법원은 이런 가등기를 매수인이 인수하지 않는 부담으로 보아 말소촉탁 대상이라고 판단했습니다. 지금은 가등기가 담보 목적인지부터 확인하십시오.

가등기가 소멸한다고 해서 받을 돈이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 가등기를 해 준 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월 B씨의 상가를 3억원에 사기로 하고 계약금 5,000만원을 낸 뒤 소유권이전청구권 가등기를 했습니다. 등기부에는 A씨 가등기 앞에 2022년 은행의 1순위 근저당권이, 뒤에 2025년 대부업체의 2순위 근저당권이 있었습니다. B씨가 대출을 갚지 못해 2026년 은행이 1순위 근저당권으로 경매를 신청했습니다. A씨는 자기 가등기가 매수인에게 넘어가는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1순위 근저당 경매로 팔리면 그 뒤에 한 가등기는 없어지나요?

네, 없어집니다. 1순위와 2순위 근저당권 사이에 소유권이전청구권 보전 가등기가 된 부동산이 1순위 근저당권 실행 경매로 매각되고 매각대금이 완납되면 그 가등기와 가등기에 기한 본등기상의 권리는 모두 소멸합니다. 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다57459 판결의 결론입니다.

말소기준이 되는 1순위 근저당권보다 뒤에 된 가등기는 매수인이 인수하지 않는 부담입니다. 매각대금이 지급되면 법원사무관등이 매수인이 인수하지 않은 부동산 부담의 기입을 말소하는 등기를 촉탁합니다.

가등기에 따라 본등기까지 했으면 달라지나요?

달라지지 않습니다. 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 1순위 근저당권보다 뒤인 가등기에 기해 본등기를 마쳤더라도 그 본등기 역시 1순위 근저당권에 대항하지 못합니다. 2007다57459 판결도 가등기와 그에 기한 본등기상의 권리가 모두 소멸한다고 보았습니다.

매각허가결정 확정으로 인한 물권변동은 말소등기가 실제로 되었는지와 관계없이 대금 완납으로 생깁니다. 그래서 가등기권자가 따로 말소를 막는 소송을 내도 매각대금이 완납되면 그 소송은 이익이 없어 각하됩니다.

2순위 근저당권자가 경매를 신청하면 어떻게 되나요?

누가 경매를 신청했는지와 관계없이 말소기준은 최선순위 근저당권이어서, 1순위 근저당권이 남아 있다면 그보다 뒤의 가등기는 매각으로 소멸하는 것이 일반적입니다. 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하고, 그보다 뒤의 권리도 함께 정리됩니다. 반대로 가등기가 모든 저당권보다 앞선다면 매수인이 인수할 수 있습니다.

담보 목적 가등기라면 배당을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 돈을 빌려주고 담보로 받은 담보가등기라면 강제경매 등이 행해진 경우 담보가등기권리는 매각으로 소멸하지만, 그 대신 담보권자로서 순위에 따라 배당을 받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「가등기담보 등에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

순수하게 매매 예약을 보전하는 가등기라면 배당받을 금전채권이 없어 가등기만 소멸합니다. 이 경우 가등기권자는 소유권을 넘겨주지 못하게 된 매도인에게 채무불이행 손해배상을 청구하는 방향으로 갑니다.

근저당 사이 가등기 경매 대응 순서

• 등기 순위 확인 - 가등기와 각 근저당권의 접수일·순위번호를 대조합니다. 말소기준보다 뒤인지가 결론을 정합니다.
• 가등기 성격 확인 - 매매 예약 보전인지 담보 목적인지 계약서로 가립니다. 배당 참여 여부가 달라집니다.
• 배당요구·채권신고 - 담보가등기라면 배당요구 종기까지 채권을 신고합니다. 늦으면 배당에서 빠집니다.
• 매도인 책임 추궁 - 매매 예약 가등기라면 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 청구합니다. 가압류로 재산을 묶어 둘 수 있습니다.
• 배당표 점검 - 배당기일에 순위와 금액을 확인하고 필요하면 이의를 냅니다. 이의 후 1주 안에 소 제기 증명이 필요합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 말소기준보다 앞서 있거나 담보가등기인지 매매 예약 가등기인지 다툼이 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매 배당 이의와 등기 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기는 왜 1순위 근저당보다 약한가요?
  등기의 순위는 접수 순서로 정해지고, 먼저 설정된 근저당권은 뒤에 된 가등기의 제한을 받지 않기 때문입니다. 대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다57459 판결은 1·2순위 근저당권 사이의 가등기가 1순위 근저당권 실행 경매의 매각대금 완납으로 소멸한다고 보았습니다.
• 가등기 말소는 누가 신청하나요?
  법원이 촉탁합니다. 매각대금이 지급되면 법원사무관등은 매각허가결정 등본을 붙여 매수인 앞 소유권이전등기와 함께 매수인이 인수하지 않은 부동산 부담의 기입을 말소하는 등기를 촉탁해야 합니다. 1순위 근저당권보다 뒤의 가등기는 여기에 해당합니다.
• 가등기로 본등기까지 했는데도 소멸하나요?
  소멸합니다. 가등기에 기한 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기가 1순위 근저당권보다 뒤라면 본등기도 그 근저당권에 대항하지 못합니다. 2007다57459 판결도 가등기와 그에 기한 본등기상의 권리가 모두 소멸한다고 판단했습니다.
• 매각 중에 말소 소송을 내면 막을 수 있나요?
  막기 어렵습니다. 2007다57459 판결은 가등기와 본등기의 말소를 구하는 소송 도중 매각대금이 완납되어 그 등기상 권리가 소멸하고 말소촉탁 대상이 되면 더 이상 말소를 구할 법률상 이익이 없다고 보아 소를 각하했습니다. 매각허가결정 확정으로 인한 물권변동은 등기와 관계없이 생깁니다.
• 담보가등기라면 돈을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매 등이 행해지면 담보가등기권리는 매각으로 소멸하지만, 담보가등기권자는 그 순위에 따라 배당을 받습니다. 배당요구 종기까지 채권을 신고해야 배당에 참여할 수 있으니 기한을 확인해야 합니다.
• 매매 예약 가등기만 있었다면 누구에게 청구하나요?
  가등기를 해 준 매도인에게 청구합니다. 경매로 가등기가 소멸해 소유권을 넘겨받을 수 없게 되면 매도인의 이전 의무는 이행불능이 되고, 가등기권자는 이미 낸 대금 반환과 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인 재산에 가압류를 해 두는 것도 검토합니다.
• 배당표가 잘못됐으면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 이의를 하고 배당이의의 소를 냅니다. 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 안에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 하고, 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 담보가등기 순위가 잘못 반영된 경우에 쓰는 절차입니다.

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