주택 임대차

가등기가 있는 집에 세 들었는데 가등기권자가 본등기하면 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 가등기가 된 뒤에 입주와 전입신고를 마친 임차인은 그 가등기에 기해 본등기를 마친 새 소유자에게 대항할 수 없습니다. 본등기의 순위는 가등기를 한 때로 거슬러 올라가 그 사이에 생긴 권리가 밀려나기 때문입니다. 지금은 등기부에서 가등기 접수일과 가등기의 종류부터 확인해 두십시오.

가등기가 있다는 사실을 계약 때 몰랐더라도 결론은 같습니다. 다만 대항력이 없다고 보증금 청구권까지 사라지는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 빌라를 보증금 1억 2천만원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 등기부에는 2023년 말 다른 사람 앞으로 소유권이전청구권 가등기가 되어 있었지만 중개 과정에서 설명을 제대로 듣지 못했습니다. 2026년 여름 가등기권자가 본등기를 마친 뒤 B씨에게 집을 비워 달라는 내용증명을 보냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가등기 뒤에 전입하면 왜 본등기한 사람에게 대항하지 못하나요?

가등기에 의한 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르기 때문입니다. 본등기가 되면 가등기 뒤에 생긴 권리는 가등기권자에게 밀리고, 가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인도 여기에 해당합니다.

대법원은 소유권이전청구권 가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 그 가등기에 기해 본등기를 마친 사람에게 임대차의 효력으로 대항할 수 없다고 보았습니다. 가등기의 순위보전 효력으로 중간에 생긴 처분이 효력을 잃기 때문입니다. 이 판결은 상가 임차인 사건이지만, 주택 임차인의 대항력도 같은 구조입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산등기법」은 본등기를 하면 가등기 뒤의 등기 가운데 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 등기관이 직권으로 말소하도록 정합니다. 임차권등기를 해 두었더라도 가등기보다 늦다면 말소 대상이 될 수 있습니다.

가등기보다 먼저 전입했다면 어떻게 되나요?

가등기보다 먼저 입주와 전입신고를 마쳤다면 그 다음 날 대항력이 생기고, 나중에 본등기를 마친 사람은 임대인의 지위를 승계한 양수인이 됩니다. 이 경우 임차인은 계약기간 동안 살 수 있고 새 소유자에게 보증금을 돌려받습니다.

그래서 비교할 날짜는 가등기 접수일과 전입신고일 두 가지입니다. 전입일이 가등기 접수일과 같은 날이면 대항력은 다음 날 생기므로 가등기가 앞섭니다.

나가야 한다면 보증금은 누구에게 받나요?

계약한 원래 집주인에게 받습니다. 임차인이 본등기 때문에 집을 비워야 한다면 임대인은 목적물을 사용하게 할 의무를 이행하지 못한 것이므로, 임차인은 계약을 끝내고 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.

집을 비워 주는 것과 보증금을 돌려받는 것은 원래 집주인과의 관계에서 동시이행 관계에 있습니다. 새 소유자의 명도 요구에는 응해야 하지만, 원래 집주인이 보증금을 돌려줄 형편이 되지 않는다면 가압류 등 채권 보전 절차를 서둘러야 합니다.

담보 목적 가등기라면 달라지나요?

돈을 빌려주면서 담보로 한 가등기라면 절차가 다릅니다. 담보가등기권자는 청산 절차를 거쳐야 본등기를 할 수 있고, 다른 채권자가 경매를 신청하면 담보가등기는 매각으로 소멸합니다.

등기부에는 매매예약 가등기로 적혀 있어도 실제로는 담보 목적인 경우가 많습니다. 어느 쪽인지에 따라 임차인이 다툴 수 있는 방법이 달라지므로 가등기의 원인과 채권관계를 확인해야 합니다.

가등기 주택 임차인 대응 순서

• 가등기 확인 - 등기부에서 가등기 접수일과 등기원인(매매예약 등)을 확인합니다. 전입일보다 앞서면 대항이 어렵습니다.
• 가등기 성격 파악 - 매매 목적인지 돈을 빌려준 담보 목적인지 확인합니다. 담보 목적이면 청산 절차 준수 여부를 따집니다.
• 반환 요구 - 원래 집주인에게 계약 종료와 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 도달일이 이후 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 채권 보전 - 원래 집주인의 다른 재산에 가압류를 신청합니다. 반환 소송 전에 재산이 빠져나가는 것을 막습니다.
• 명도 일정 협의 - 새 소유자와 이사 날짜를 협의하고 문서로 남깁니다. 명도소송까지 가면 비용 부담이 커질 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 담보 목적이거나 가등기권자와 집주인이 가족관계인 경우에는 등기 원인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기 뒤에 전입하면 대항력이 전혀 없나요?
  가등기에 기해 본등기를 마친 사람에게는 대항할 수 없습니다. 부동산등기법 제91조에 따라 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 대항력을 갖춘 임차인은 본등기를 한 새 소유자에게 밀립니다. 본등기 전까지 원래 집주인과의 관계에서는 계약이 유효합니다.
• 가등기보다 먼저 전입했으면 괜찮은가요?
  괜찮습니다. 가등기보다 먼저 입주와 전입신고를 마쳤다면 대항력이 앞서므로, 본등기를 마친 새 소유자는 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임대인의 지위를 승계합니다. 임차인은 계약기간 동안 살 수 있고 새 소유자에게 보증금을 청구합니다.
• 계약 때 가등기 설명을 못 들었으면요?
  대항력 판단은 달라지지 않습니다. 다만 공인중개사가 가등기의 의미를 설명하지 않았다면 설명 의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 여지가 있습니다. 중개대상물 확인·설명서에 가등기가 적혀 있었는지, 어떤 설명이 있었는지를 확인해야 합니다.
• 보증금은 새 소유자에게 받을 수 없나요?
  가등기 뒤에 전입한 경우라면 새 소유자는 임대인 지위를 승계하지 않으므로 보증금 반환 의무도 없습니다. 보증금은 계약한 원래 집주인에게 청구해야 하고, 집을 쓰게 할 의무를 이행하지 못한 데 따른 손해배상도 민법 제390조에 따라 함께 청구할 수 있습니다.
• 임차권등기를 해 두었으면 보호되나요?
  가등기보다 늦은 임차권등기라면 보호되지 않습니다. 부동산등기법 제92조 제1항은 본등기를 하면 가등기 뒤의 등기 가운데 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 등기관이 직권으로 말소하도록 정합니다. 가등기보다 앞선 임차권등기는 말소되지 않습니다.
• 담보 목적 가등기면 결과가 다른가요?
  절차가 다릅니다. 돈을 빌려주고 담보로 한 가등기는 청산 절차를 거쳐야 본등기를 할 수 있고, 가등기담보 등에 관한 법률 제15조에 따라 다른 채권자의 경매로 매각되면 담보가등기권리는 소멸합니다. 이 경우 임차인은 배당 절차에서 보증금을 다툴 수 있습니다.

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