등기·명의신탁

빈 땅에 담보가등기 후 지은 건물은 본등기되면 철거되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 빈 땅에 채권담보 가등기를 한 뒤 소유자가 건물을 짓고 그 뒤 본등기로 땅과 건물의 주인이 달라지면, 특별한 사정이 없는 한 건물을 위한 관습상 법정지상권은 생기지 않습니다. 대법원은 이때 법정지상권을 인정하면 빈 땅의 담보가치를 믿은 가등기권자의 이익을 크게 해친다고 보았고, 건물을 산 사람도 마찬가지입니다. 지금은 가등기 접수일과 건물 착공·보존등기일을 비교해 두십시오.

가등기권자가 청산 절차를 거쳐 본등기를 마쳤다면, 건물을 산 사람과 따로 지료를 협의할 필요 없이 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 3월 A씨는 B씨에게 2억원을 빌려주면서 B씨 소유 빈 땅에 소유권이전청구권 가등기를 받았습니다. B씨는 2024년 그 땅에 2층 상가를 지어 보존등기를 한 뒤 땅과 상가를 함께 C씨에게 팔았습니다. B씨가 돈을 갚지 않자 A씨는 2025년 청산금 통지를 하고 2개월이 지난 뒤 본등기를 마쳤고, C씨에게 상가 철거를 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

빈 땅 가등기 후 지은 건물에 법정지상권이 생기나요?

특별한 사정이 없는 한 생기지 않습니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다5458 판결은 채권담보를 위해 빈 땅에 가등기가 된 뒤 땅 주인이 건물을 짓고, 그 뒤 가등기에 따른 본등기로 땅과 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상 법정지상권이 성립하지 않는다고 보았습니다.

가등기권자는 건물이 없는 땅의 가치를 담보로 잡았는데, 나중에 지은 건물에 법정지상권을 인정하면 땅의 담보가치가 크게 떨어지기 때문입니다. 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르므로, 가등기 뒤에 생긴 사정은 가등기권자에게 불리하게 작용하지 않습니다.

가등기담보법의 법정지상권 규정은 적용되지 않나요?

가등기담보 등에 관한 법률은 땅과 건물이 같은 소유자에게 속한 상태에서 본등기가 되면 건물을 위한 지상권이 설정된 것으로 본다고 정합니다. 그러나 이 규정도 담보가등기 당시 이미 건물이 있었던 경우를 전제로 해석하는 것이 일반적이어서, 빈 땅에 가등기한 뒤 지은 건물에는 적용되지 않는다고 보는 것이 판례의 취지와 맞습니다.

저당권의 법정지상권도 저당권 설정 당시 건물이 있어야 인정됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 법령에서도 이 구조는 같습니다.

건물을 산 제3자도 철거 대상이 되나요?

됩니다. 가등기 뒤 땅과 건물을 함께 산 사람도 가등기권자의 본등기 뒤에는 건물을 위한 관습상 법정지상권을 주장할 수 없습니다. 법정지상권이 처음부터 성립하지 않으므로 누가 건물을 사도 결론은 같습니다.

다만 가등기권자가 본등기를 하려면 변제기 후 청산금 평가액을 채무자등에게 통지하고 도달일부터 2개월이 지나야 합니다. 가등기 뒤 땅을 산 사람도 채무자등에 포함되므로, 이 절차를 거치지 않은 본등기라면 그 효력부터 다툴 수 있습니다.

가등기 후 신축 건물 대응 순서

• 날짜 대조 - 가등기 접수일, 건축허가일, 건물 보존등기일을 비교합니다. 가등기 당시 건물이 없었는지가 핵심 사실입니다.
• 청산 절차 확인 - 청산금 통지서, 도달일, 2개월 경과 여부, 청산금 지급 내역을 확인합니다. 본등기의 효력과 직결됩니다.
• 건물 소유자 특정 - 현재 건물 소유자와 점유자를 등기부와 현장으로 확인합니다. 철거·퇴거 청구의 상대방입니다.
• 철거·인도 청구 - 토지 소유자는 건물 철거, 토지 인도, 점유 기간의 부당이득 반환을 함께 청구합니다.
• 협의 매수 검토 - 소송 전후로 건물 매수나 토지 임대 협의 가능성을 검토합니다. 권리남용 주장에 대비하는 자료도 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가등기가 채권담보 목적이 아닌 매매예약 가등기이거나 가등기 당시 건물이 공사 중이었다면 등기와 공사 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건물 철거·토지 인도 소송과 가등기담보 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가등기 뒤 지은 건물에는 법정지상권이 없나요?
  빈 땅에 채권담보 가등기를 한 뒤 지은 건물이라면 특별한 사정이 없는 한 없습니다. 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다5458 판결은 이때 관습상 법정지상권을 인정하면 가등기권자의 이익을 크게 해친다고 보아 성립을 부정했습니다.
• 땅과 건물을 함께 산 사람도 마찬가지인가요?
  마찬가지입니다. 법정지상권은 처음부터 성립하지 않으므로, 가등기 뒤 땅과 건물을 함께 매수한 사람도 가등기권자의 본등기 뒤에는 건물을 위한 법정지상권을 주장할 수 없습니다. 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르기 때문입니다.
• 가등기담보법 제10조로 법정지상권이 생기지 않나요?
  가등기담보 등에 관한 법률 제10조는 토지와 건물이 같은 소유자에게 속한 경우 본등기가 되면 지상권이 설정된 것으로 본다고 정합니다. 다만 가등기 당시 건물이 없던 빈 땅에 대해서는 94다5458 판결 취지에 비추어 인정되기 어렵다고 보는 것이 일반적입니다.
• 본등기 전에 반드시 거쳐야 할 절차가 있나요?
  있습니다. 채권자는 변제기 후 청산금 평가액을 채무자등에게 통지하고 그 통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다. 가등기 뒤 땅을 산 사람도 채무자등에 포함되므로 그에게도 통지해야 합니다.
• 건물 쪽에서 권리남용이라고 다툴 수 있나요?
  주장할 수는 있지만 받아들여지기 어렵습니다. 대법원 94다5458 판결은 권리행사의 목적이 오직 상대방에게 고통을 주려는 데 있고 행사자에게 아무 이익이 없어야 권리남용이라고 보고, 건물 쪽 손해가 크다는 사정만으로는 부족하다고 판단했습니다.
• 철거 말고 받을 수 있는 돈이 있나요?
  본등기로 토지 소유권을 취득한 뒤 건물 소유자가 법정지상권 없이 토지를 점유해 온 기간에 대해서는 차임 상당의 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다. 철거·인도 청구와 함께 하는 것이 보통이고, 감정으로 차임 상당액을 산정합니다.

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