등기·명의신탁

가등기와 별도로 소유권을 넘겨받았는데 가압류 때문에 본등기를 다시 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 가등기 뒤에 가압류가 들어와 있으면 별도로 소유권이전등기를 받았어도 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 경우 가등기 본등기청구권이 혼동으로 소멸하지 않고 가등기 약정도 이행이 끝난 것이 아니라고 보았습니다. 지금은 가등기·가압류·별도 이전등기의 접수일 순서를 확인하십시오.

이미 내 앞으로 소유권이 넘어왔다고 해서 가등기를 지울 필요는 없습니다. 가압류가 남아 있는 동안에는 가등기가 순위를 지켜 주는 장치입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023. 6. 자기 돈으로 산 단독주택을 아내 B씨 명의로 등기하면서, B씨의 사업 채무로 집이 압류될 경우에 대비해 A씨 앞으로 소유권이전청구권 가등기를 해 두었습니다. 2024. 10. B씨의 거래처 두 곳이 주택에 각각 5,000만원과 8,000만원의 가압류를 했고, 부부 사이가 나빠지자 A씨는 2025. 4. 명의신탁 해지를 원인으로 자기 앞으로 소유권이전등기를 따로 넘겨받았습니다. 그런데 이 등기는 가압류보다 뒤에 된 것이어서 가압류가 그대로 남자, A씨는 이제라도 가등기에 따른 본등기를 할 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소유권을 따로 넘겨받으면 가등기 본등기청구권은 없어지나요?

없어지지 않습니다. 가등기에 따른 본등기청구권은 채권이어서 채권과 채무가 같은 사람에게 귀속될 때만 혼동으로 소멸합니다. 명의신탁자가 명의수탁자를 상속하거나 본등기 의무를 인수하지 않는 한, 가등기와 상관없이 별도로 소유권이전등기를 받았다는 사정만으로 본등기청구권이 혼동으로 소멸하지 않습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 혼동 규정도 채권이 제3자 권리의 목적인 때에는 소멸하지 않는다고 정합니다. 가등기 뒤에 가압류가 들어와 있다는 사정은 본등기청구권을 유지할 이유가 됩니다.

가압류가 있으면 가등기에 따른 본등기를 다시 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 가등기 뒤에 가압류등기가 되었다면, 가등기에 따른 본등기가 아닌 별도의 소유권이전등기가 되었더라도 가등기 약정상 채무가 그 취지에 맞게 이행되었다고 볼 수 없습니다. 특별한 사정이 없는 한 가등기권자는 가등기의무자에게 가등기에 따른 본등기절차 이행을 구할 수 있습니다.

반대로 가등기와 별도 등기 사이에 제3자의 처분제한등기나 중간처분등기가 없고 두 등기의 원인이 실질상 같다면, 가등기 의무는 이행이 끝난 것으로 보아 본등기를 더 청구할 수 없습니다.

본등기를 하면 가압류는 어떻게 되나요?

가등기에 따른 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따릅니다. 등기관은 가등기 이후에 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하므로, 가등기 뒤의 가압류 2건과 A씨가 따로 받은 소유권이전등기도 함께 정리됩니다. 말소된 권리의 명의인에게는 그 사실이 통지됩니다.

부부 사이 명의신탁도 가등기가 유효한가요?

유효할 수 있습니다. 배우자 명의로 부동산을 등기한 경우는 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피가 목적이 아니면 명의신탁약정 무효 규정이 적용되지 않습니다. 이때 장래 명의신탁 해지에 대비한 가등기도 통정허위표시가 아닌 유효한 약정에 따른 등기로 봅니다. 반대로 A씨 자신의 채권자를 피하려는 목적이었다면 명의신탁 자체가 무효가 되어 결론이 달라집니다.

가등기 본등기 청구 대응 순서

• 등기 순서 확인 - 가등기, 가압류, 별도 소유권이전등기의 접수일을 비교합니다. 가등기가 가장 앞서야 본등기 실익이 있습니다.
• 명의신탁 목적 정리 - 배우자 명의로 한 이유와 자금 출처를 정리합니다. 특례 적용 여부가 가등기 유효성을 좌우합니다.
• 본등기 청구 - 명의수탁자인 배우자를 상대로 가등기에 따른 본등기절차 이행을 청구합니다. 협조하면 공동신청도 가능합니다.
• 본등기 신청 - 판결이나 공동신청으로 본등기를 마칩니다. 순위는 가등기 접수일로 소급합니다.
• 직권말소 확인 - 가압류와 별도 이전등기가 말소되었는지 확인합니다. 누락되면 등기관에게 이의를 제기합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가압류 채권자가 가등기 자체를 사해행위나 통정허위표시로 다투거나 배우자 명의신탁의 목적이 문제되면 자금 흐름과 가등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가등기에 따른 본등기 소송과 가압류 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 별도로 소유권을 받으면 가등기는 끝난 것 아닌가요?
  가등기 뒤에 가압류 같은 처분제한등기가 없고 두 등기의 원인이 실질상 같다면 이행이 끝난 것으로 봅니다. 그러나 가등기 뒤에 가압류가 들어와 있다면 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다29888 판결에 따라 가등기 약정 채무의 이행이 끝났다고 볼 수 없어 본등기를 청구할 수 있습니다.
• 가등기가 혼동으로 소멸하지 않나요?
  소멸하지 않습니다. 가등기에 따른 본등기청구권은 채권이고, 민법 제507조에 따라 채권과 채무가 같은 주체에 귀속될 때만 혼동으로 소멸합니다. 특정 물건의 소유자가 되었다는 사정만으로는 여기에 해당하지 않습니다. 명의수탁자를 상속하거나 본등기 의무를 인수한 경우는 예외입니다.
• 본등기를 하면 가압류는 저절로 지워지나요?
  등기관이 직권으로 말소합니다. 부동산등기법 제91조에 따라 본등기 순위는 가등기 순위를 따르고, 제92조 제1항에 따라 가등기 이후 된 등기로서 가등기로 보전되는 권리를 침해하는 등기를 등기관이 직권말소합니다. 같은 조 제2항에 따라 가압류 채권자에게 통지됩니다.
• 제가 따로 받은 소유권이전등기는 어떻게 되나요?
  가등기 뒤에 된 등기이므로 본등기를 하면 함께 정리됩니다. 소유권은 가등기에 따른 본등기로 취득한 것이 되고, 순위는 가등기 접수일을 따릅니다. 등기 정리 과정에서 누락이 없는지 본등기 뒤 등기사항증명서로 확인하는 것이 좋습니다.
• 배우자 명의신탁은 무효 아닌가요?
  목적에 따라 다릅니다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조 제2호는 배우자 명의로 등기한 경우 조세 포탈, 강제집행 면탈, 법령상 제한 회피 목적이 아니면 명의신탁약정 무효 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 본인의 채권자를 피하려는 목적이면 무효가 될 수 있습니다.
• 가압류 채권자가 가등기를 다투면요?
  가압류 채권자는 가등기 약정이 통정허위표시라거나 사해행위라고 다툴 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 26. 선고 95다29888 판결은 명의신탁 해지에 대비한 가등기 약정이 통정허위표시가 아니라고 보았습니다. 가등기 당시 채무 상태와 자금 출처 자료로 대응합니다.

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